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1、2005 年年 3、4 月北京住宅市场新盘分析月北京住宅市场新盘分析 （2005 年第二期）年第二期） 统计时间：2005 年 3 月到 2005 年 4 月 据北京中原市场研究部统计监测结果显示，2005 年 3 月、4 月共有住宅类物业新盘 19 个，以初次作报广及本月开盘、开始内部认购为统计口径，并以有效供应量为统计标准。本期新增住宅项目有效供应量为 156.83 万平米。 一、供应情况 本期共计 19 个新盘，新增有效供应 156.83 万平米，比上期增加 43.45 万平米，增幅较为明显，由于上一期是新年伊始，新盘的供应量并不高，尤其是处在春节期间的 2 月份， 几乎没有大项目开盘，
2、 因此这一期的新盘增加算是正常现象，而且“五一”黄金周将至，很多楼盘选择在这个时机推出，也是抢夺市场，占据有利形势。 物业类型统计 物业类型物业类型 项目个数项目个数 供应量（万平米）供应量（万平米） 供应比例供应比例 普通住宅 11 112.8 71.93% 公寓 6 31.03 19.79% 别墅 2 13 8.29% 各物业类型比例公寓 20%别墅 8%普通住宅 72%公寓别墅普通住宅本期综合各物业类型来看,普通住宅在供应量上占据了绝对优势,有威尔夏大道、融域、样本等大盘项目,作为价格上最符合老百姓口味的物业类型,普通住宅在今年的前景依旧被看好. 公寓（含商住楼）在本期内供应量增加较多,
3、共有 7 个新盘上市供应,这是我司在上期就预计到的，很多原本 1、2 月开盘的公寓项目都放在了 3、4 月份。 别墅在本期有两个新盘供应，一个是亚运新新家园的二期，一个是大兴的亲亲我家，由于季节原因，别墅在每年上半年的供应一般都是淡季，而且由于受政策限制以及别墅用地的减少，可以预测的是 2005 年全年的别墅项目供应可能都将大幅减少。 区县及环线分布 区县区县 项目个数项目个数 供应量（万平米）供应量（万平米） 供应比例供应比例 朝阳 9 67.56 43.08% 海淀 3 20.7 13.20% 丰台 3 36 22.95% 大兴 2 23 14.67% 昌平 1 2.57 1.64% 通州
4、 1 7 4.46% 从区县的分布情况来看，朝阳依然是新盘供应最集中的地区，其中朝阳的供应比例占总体的 43.08%，而丰台取代了海淀成为了第二大供应区域,其占总体供应量的比例为 22.95%,主要是由于丰台本期出现了一个较大楼盘-威尔夏大道的供应 （建筑面积 22 万平方米） ,而大兴在这一期也出了一个较大楼盘样本 （建筑面积 17 万平方米） 。另外，昌平、通州在本期各有一个新盘出现，占总体供应量的比例都不是很大。 环线分布环线分布 项目个数项目个数 供应量（万平米）供应量（万平米） 供应比例供应比例 二三环之间 2 26 16.58% 三四环之间 4 38.9 24.80% 四五环之间
5、6 42.86 27.33% 五环外 7 49.07 31.29% 从环线的分布看，住宅郊区化的趋势依旧非常明显，其中，四环外的新盘项目供应量占到总体供应的近 60%，五环外的新盘项目供应量占到总体供应的31.29%。 二、价格统计 本期普通住宅的均价是 6280 元/平方米，公寓的均价是 7848 元/平方米，别墅的均价为 10000 元/平方米 本期新盘均价分布情况 10000以上 5%8000-10000 26%6000-8000 32%4000-6000 32%4000以下 5%在本期新盘当中，4000 元/平米以下的项目占到总比例的 5%，6000-8000 元/平米和 4000-6
6、000 元/平方米的项目各占到总比例的 32%，8000-10000 元/平方米和 10000 元/平米以上的项目各占到总比例的 31%。 三、产品形式 从装修上来看，本期共有 13 个项目为毛坯房，6 个项目为精装修；毛坯房占到总体比例的 68%，精装修占到总体比例的 32%。 从楼体类型上看，除去别墅项目，在 17 个普通住宅和公寓项目当中，共有10 个板楼项目，2 个板塔结合的项目，5 个塔楼项目。板楼继续热销的局面基本没有改变,而塔楼的供应也有增量的趋势。 四、2005 年 3、4 月住宅市场新盘列表 物业名称物业名称 物业类型物业类型 地址地址 开盘时间开盘时间 本期规模本期规模 （
7、平方米）（平方米） 价格（元价格（元/ 平方米）平方米） 星城亮马国 际 公寓 朝阳大山子环岛东南侧 2005- 3- 1 24000 9800 格外 88 商住楼 朝阳定福庄北街 2005- 4- 23 7566 5500 时代绿荫 普通住宅 丰台左安门桥路南第二 个十字路口东 300 米 2005- 4- 2 40000 6400 资尚财富公 寓(龙城花园 三期) 公寓 昌平八达岭高速公路第 9 个出口- 龙城花园内 2005- 3- 31 25732 5890 亚运新新家 园(二期) 别墅 朝阳辛店路 1 号 2005- 3- 23 70000 12000 定福景园 普通住宅 朝阳定福庄
8、 2005- 3- 15 100000 4100 11STATION 普通住宅 通州梨园镇 2005- 4- 8 70000 3800 威尔夏大道 普通住宅 丰台太平桥路 2005- 4- 7 220000 7100 清秀阁 普通住宅 海淀清河毛纺路 36 号 2005- 3- 18 13000 5500 CASA (天天朝阳) 普通住宅 朝阳甘露园西里 8 号(华 堂商场往东 200 米路北) 2005- 3- 12 34000 6200 城市出品 公寓 朝阳北三环安外胜古南 里 34 号（安贞桥东北角） 2005- 3- 26 53000 8800 融域 普通住宅 朝阳水源九厂南路，奥林
9、匹克公园西侧 2005- 4- 23 163000 8300 样本 普通住宅 大兴亦庄马驹桥 1 号桥， 亦庄新生活区核心地带 2005- 4- 23 170000 4180 时代风帆 商住楼 丰台马家堡西路电信局 路北 2005- 3- 8 100000 7100 优点社区 普通住宅 朝阳东五环定福庄常营 乡 2005- 3- 22 88000 4650 天之骄子 普通住宅 朝阳国贸往南 800 米 2005- 3- 27 136000 9000 大河庄苑 (紫金长河) 公寓 海淀苏州街 3 号 2005- 4- 14 100000 10000 亲亲我家 (领域) 别墅 大兴亦庄凉水河西侧 2005- 4- 23 60000 8000 文城杰座 普通住宅 海淀六道口 7 号 2005- 3- 6 94000 6500
