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1、上海南桥上海南桥华商达公馆项目 汇报提案华商达公馆项目 汇报提案LCCE项目发展部2011.4项目发展部2011.4谨呈上海新湖明珠置业有限公司谨呈上海新湖明珠置业有限公司2 2新湖明珠置业新湖明珠置业目录第一部分:LCCE关于本项目思考第二部分:LCCE合作服务建议第一部分：LCCE关于本项目思考第一部分：LCCE关于本项目思考4 4新湖明珠置业新湖明珠置业我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向5 5新湖明珠置业新湖明珠置业同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”6 6新湖明珠置业新
2、湖明珠置业城市郊区,远离市中心项目周边配套的缺乏项目周边人口数量缺乏支撑主力店引进有难度商业业态的定位具有挑战性？思考：？思考：7 7新湖明珠置业新湖明珠置业规划中的金海路隧道轨道交通5号线的延伸南桥东大型居住社区的规划大型水上运动公园“上海之鱼”？思考：？思考：8 8新湖明珠置业新湖明珠置业开发商需要LCCE解决的问题开发商需要LCCE解决的问题1.商业如何定位? 2.如何合理布置商业空间及优化户型设计? 3.如何优化设计以控制建筑工程成本? 4.主力店与次主力店比例? 5.业态体量分配? 6.商业死角如何规避以及优化? 7.主力店招商? 8.租赁/销售策略?9 9新湖明珠置业新湖明珠置业我
3、们带着对以上问题的思考，逐一展开研究工作我们带着对以上问题的思考，逐一展开研究工作1010新湖明珠置业新湖明珠置业思考-产品细化探讨?思考-产品细化探讨?3、4号楼1、2号楼3、4号楼1、2号楼星级酒店?酒店式公寓? 展 览?购物中心? 产权式酒店? 写字楼?LOFT办公?商住楼? ? ? ?1111新湖明珠置业新湖明珠置业思考-商业业态?思考-商业业态?百货零售(服饰家居生活用品化妆品)?目的性业态(餐饮娱乐休闲)?MARKET PLACE(休闲服饰美食广场轻餐小食主题礼品)?1212新湖明珠置业新湖明珠置业思考-商业细化?思考-商业细化?百货零售类(化妆品?饰品?主题馆?LIFESTYLE
4、?品牌展示?)餐饮类(中西式休闲餐饮?异国料理?新概念餐饮?Caf & Bakery ?甜品小食?)西餐酒吧类?娱乐及服务类(SPA & YOGA & Massage? KTV?私人会所类?)数字电影院?卖场超市?MARKET PLACE(休闲服饰? 美食广场?轻餐小食?主题礼品?)1313新湖明珠置业新湖明珠置业思考-塔楼部分规划方向? 思考-塔楼部分规划方向? 高层区位、景观条件开发商雄厚实力政府期望高层区位、景观条件开发商雄厚实力政府期望提升区域城市功能、形象与影响力，推进区域的城市化进展，引领该区域向更高层次迈进！供应水平供应水平经济发展水平经济发展水平投资收益投资收益1414新湖明珠
5、置业新湖明珠置业思考-目标客户群体?思考-目标客户群体?社会精英社会精英富裕阶层富裕阶层公务员和企业中高层公务员和企业中高层收入较高的白领收入较高的白领主要客户群主要客户群周边地市购买者周边地市购买者中产阶级?中产阶级?普通白领、工薪阶层?普通白领、工薪阶层?精英阶级?精英阶级?1515新湖明珠置业新湖明珠置业MASS大众?MASS大众?思考-产品档次定位?思考-产品档次定位?HIGH高HIGH高LOW低FASHION时尚流行?FASHION时尚流行?HIHE-END高端?HIHE-END高端?BRAND品牌?BRAND品牌?1616新湖明珠置业新湖明珠置业1、户型配比要点建议? 2、公共空间
6、要点建议?3、装修家居要点建议?4、服务管理要点建议?5、其他相关要点建议?6、商业配套要点建议?1、户型配比要点建议? 2、公共空间要点建议?3、装修家居要点建议?4、服务管理要点建议?5、其他相关要点建议?6、商业配套要点建议?1、从产品定位出发，主张高端实用价值走向，体现高性价比特点?2、从产品本身规划设计出发，考虑尽可能规避项目存在的缺陷和劣势?1、从产品定位出发，主张高端实用价值走向，体现高性价比特点?2、从产品本身规划设计出发，考虑尽可能规避项目存在的缺陷和劣势?思考-规划要点? 思考-规划要点? 1717新湖明珠置业新湖明珠置业一切的结论都是要建立在市场调查研究、数据分析的基础之
7、上一切的结论都是要建立在市场调查研究、数据分析的基础之上1818新湖明珠置业新湖明珠置业我们解决问题的技术思路我们解决问题的技术思路分析思路分析思路结果构成结果构成实现目标实现目标实现目标实现目标面临的问面临的问面临的问面临的问题题题题市场市场市场市场研究研究研究研究地块地块地块地块分析分析分析分析区域区域区域区域背景背景背景背景客户目标客户目标客户目标客户目标解决方案解决方案解决方案解决方案产业产业产业产业链研链研链研链研究究究究项目发展战项目发展战项目发展战项目发展战略略略略项目定位项目定位项目定位项目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏观宏观宏观宏观环境环境环境环境客户定位客户定位客户
8、定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位产品定位产品定位产品定位产品定位物业发展建物业发展建物业发展建物业发展建议议议议区域区域区域区域竞争竞争竞争竞争项目界定项目界定案例研案例研案例研案例研究究究究基础资料研究基础资料研究1919新湖明珠置业新湖明珠置业解决方案解决方案项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析功能比例功能比例功能比例功能比例客户定位客户定位客户定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位功能、产功能、产功能、产功能、产品定位品定位品定位品定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议区域竞争区域竞争区域竞争区域竞争案例案例案例案例项目定位项目
9、定位项目定位项目定位项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略价格定位价格定位价格定位价格定位经济测算经济测算经济测算经济测算第二部分：LCCE合作服务建议第二部分：LCCE合作服务建议2121新湖明珠置业新湖明珠置业项目及市场初 步 研 判项目及市场初 步 研 判数 据 采 集 意 见 收 集数 据 采 集 意 见 收 集市 场 研 究 框 架 设 计市 场 研 究 框 架 设 计定 位 假 设定 位 假 设定位初步确认定位初步确认专家团评审专家团评审定 位 排 除定 位 排 除资 料 分 析资 料 分 析零售商访谈零售商访谈定位必要性调整定位必要性调整定 位 确 认定 位 确 认LC
10、CE为本项目服务流程LCCE为本项目服务流程2222新湖明珠置业新湖明珠置业为本项目服务内容为本项目服务内容前期的市场研究分析是项目成功的基石2323新湖明珠置业新湖明珠置业第一阶段市场调研服务第一阶段市场调研服务零售市场研究办公楼市场研究酒店市场研究酒店式公寓市场研究产品定位方向整体定位零售定位办公楼定位酒店定位酒店式公寓定位零售市场研究办公楼市场研究酒店市场研究酒店式公寓市场研究产品定位方向整体定位零售定位办公楼定位酒店定位酒店式公寓定位第二阶段市场定位服务第三阶段后续支持服务第二阶段市场定位服务第三阶段后续支持服务2424新湖明珠置业新湖明珠置业本项目前期顾问服务内容本项目前期顾问服务内
11、容第一阶段市场调研服务第一阶段市场调研服务1.1.上海市零售市场研究上海市零售市场概述零售市场发展商圈分布与等级划分零售市场类型（商业街、购物中心、商场、社区商业等）未来零售市场布局规划 总结2.上海市商业街研究商业街概述（发展、分布、数量、档次、未来规划等）主要商业街细研基本信息（区位、体量、四至、交通、特色等）上海市零售市场研究上海市零售市场概述零售市场发展商圈分布与等级划分零售市场类型（商业街、购物中心、商场、社区商业等）未来零售市场布局规划 总结2.上海市商业街研究商业街概述（发展、分布、数量、档次、未来规划等）主要商业街细研基本信息（区位、体量、四至、交通、特色等）2525新湖明珠置
12、业新湖明珠置业业态分布、业态比例、形象档次、品牌情况建筑及规划特点(主题风格、面积进深、景观设计、人流动线设计等)租售情况（租金、售价、出租率、去化率等）商户经营情况租户访谈 小结其他特色商业街研究(休闲娱乐、餐饮等)商业街总结与评析3.上海市大型零售物业(购物中心、商场)研究大型零售物业概述（发展、分布、数量、档次、未来供应等）主要大型零售物业细研基本信息（区位、开发商、体量、四至、交通、特色等）业态分布、业态比例、形象档次、品牌情况建筑及规划特点(主题风格、面积进深、景观设计、人流动线设计等)租售情况（租金、售价、出租率、去化率等）商户经营情况租户访谈 小结其他特色商业街研究(休闲娱乐、餐
13、饮等)商业街总结与评析3.上海市大型零售物业(购物中心、商场)研究大型零售物业概述（发展、分布、数量、档次、未来供应等）主要大型零售物业细研基本信息（区位、开发商、体量、四至、交通、特色等）本项目前期顾问服务内容本项目前期顾问服务内容2626新湖明珠置业新湖明珠置业业态分布、业态比例、形象档次、品牌情况建筑及规划特点(主题风格、面积进深、景观设计、人流动线设计等)租售情况（租金、售价、出租率、去化率等）商户经营情况租户访谈 小结大型零售物业未来供应情况大型零售物业总结与评析4.上海市社区型商业研究社区型商业概述（发展、分布、数量、档次、未来供应等）主要社区型商业细研业态分布、业态比例、形象档次
14、、品牌情况建筑及规划特点(主题风格、面积进深、景观设计、人流动线设计等)租售情况（租金、售价、出租率、去化率等）商户经营情况租户访谈 小结大型零售物业未来供应情况大型零售物业总结与评析4.上海市社区型商业研究社区型商业概述（发展、分布、数量、档次、未来供应等）主要社区型商业细研本项目前期顾问服务内容本项目前期顾问服务内容2727新湖明珠置业新湖明珠置业本项目前期顾问服务内容本项目前期顾问服务内容基本信息（区位、开发商、体量、四至、交通、特色等）业态分布、业态比例、形象档次、品牌情况建筑及规划特点(主题风格、面积进深、景观设计、人流动线设计等)租售情况（租金、售价、出租率、去化率等）商户经营情况
15、租户访谈 小结社区型商业未来供应情况社区型商业总结与评析基本信息（区位、开发商、体量、四至、交通、特色等）业态分布、业态比例、形象档次、品牌情况建筑及规划特点(主题风格、面积进深、景观设计、人流动线设计等)租售情况（租金、售价、出租率、去化率等）商户经营情况租户访谈 小结社区型商业未来供应情况社区型商业总结与评析2828新湖明珠置业新湖明珠置业(继续完成第一阶段上海办公楼市场研究、酒店市场研究、酒店式公寓市场研究)1 依托市场研究确定项目产品定位方向购物中心/社区配套商业/酒店/办公/酒店式公寓/(继续完成第一阶段上海办公楼市场研究、酒店市场研究、酒店式公寓市场研究)1 依托市场研究确定项目产
16、品定位方向购物中心/社区配套商业/酒店/办公/酒店式公寓/2 整体定位形象档次定位功能组合定位客户定位价格定位3 零售定位主题定位客户定位功能定位2 整体定位形象档次定位功能组合定位客户定位价格定位3 零售定位主题定位客户定位功能定位第二阶段市场定位服务第二阶段市场定位服务2929新湖明珠置业新湖明珠置业业态组合与楼层分布定位品牌建议4 办公楼定位客户定位形象档次定位功能组合建议面积分布建议租售策略5 酒店定位星级定位房型配比定位单元面积定位装修建议业态组合与楼层分布定位品牌建议4 办公楼定位客户定位形象档次定位功能组合建议面积分布建议租售策略5 酒店定位星级定位房型配比定位单元面积定位装修建议3030新湖明珠置业新湖明珠置业大堂的
