星彦地产——东莞市场月报第九期

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1、h o o d l u m收集、整理总第 20 期 2008 年第 9 期 东莞市星彦地产顾问有限公司 总第 20 期 2008 年第 9 期 东莞市星彦地产顾问有限公司 h o o d l u m收集、整理卷首语 蜕变成长 蜕变成长 秋天来了，天变凉了 这个月，发生太多事件了，“奶粉”事件，雷曼兄弟破产，央行 4 年来首次下调贷款利率等， 9 年来首次下调存款准备金率等， 而楼市在“银十”的热闹之后也渐冷清了. 竭泽而渔，是中国古代的一个成语，讲的是把湖水排干来捕鱼。鱼倒是全捕着了，但湖水排干了，就再也不会有鱼了。它告诉我们一个意味深长的哲理：如果违反自然界的规律，急功近利，过度索取，看似取

2、之不尽的资源就会用尽。同样，在经济社会发展过程中，如果我们只注重经济的发展、消费的增长，而忽视对其合理而健康发展,同样会竭泽而渔. 不确定性是市场经济的特性之一，当然市场的发展空间与风险也恰孕育其中。市场经历调整、沉思、锐变之后，带给人们和市场的是冷静与思考，无论开发商、中介商或投资者，都应清醒看待市场上发生的变化，对市场发展趋势做出理性的判断，不仅需要你认识自己的长短优势，更需要你对生存环境规划的认识，不是市场上的人云亦云，不是抱有侥幸心里以蒙混过关。 改变不了环境，但可以改变自己。我们只有以积极的姿态，通过原有的思维方式，跳出原有思维方式的依赖，在新的市场面前，理性看待，积极进取，多种渠道

3、营销的差异化，降低风险，突破重围。经历锐变后的市场，地产服务者和消费者，一起成长。 副总经理：周会川2008108 h o o d l u m收集、整理CONTENTSCONTENTS 目 录 目 录 总第 20 期.2008 年第 9 期.月刊 总第 20 期.2008 年第 9 期.月刊 卷首语 卷首语 蜕变成长 星彦聚焦 星彦聚焦 邱总受邀参加联华 15 周年新闻发布会/01-02 周总应邀参加“珠三角地产如何破局”论坛/03 星彦论房星彦论房 927 周年大盘点/04-06 “十一”楼盘大搜索/07-09 产经要闻 产经要闻 热点透视/10-11 宏观指标/12-13 要闻综述/14-

4、15 城建规划/16 政策动向/17 楼市观察 楼市观察 土地市场动向分析/18-20 商品房新增供应动向分析/21-22 商品房销售动向分析/23-24 九月报广分析/25-28 星彦大观 星彦大观 解读“次贷危机”/29-30 喧器的深圳秋交会背后的低迷/31-32 东莞城建工程集中代建制研究/33-35 户型集锦（19）/36-38 关于有效沟通的七种哲理故事/39-40 寂寞之城，丽江/41-42 销售龙虎榜/43-44 星彦动态 星彦动态 东莞动态/45 总部动态/46 东莞市星彦地产顾问有限公司 地 址：东莞市南城区鸿福路第一国际 F 座 2007-2008 电 话：0769-23

5、182160 传真：0769-23182291 总部地址：深圳市福田区福虹路 8 号世贸广场 A 座 19 楼 电 话：0755-83679149 传真：0755-83679303 H t t p：/ 联系人：周会川 13828878585（深圳） 13509200023（东莞） 王 柏 13712532501 顾 问：路 莹 主 编：邱创思 执行主编：周会川 责 编：黄海燕 邓永梅 龚志琳 编 委：马 楠 郑 辉 王 柏 范大鹏 谢 芳 张 锐 孙灿辉 方 瑞 梁 萍 杨 锋 张 昱 校 对：刘 红 巫世昌 星彦莞事归东莞市星彦地产顾问有限公司版权所有，文中之信息、预测、观点等均通过可靠途径

6、或个人推断所得，仅供参考，公司保留最终解释权。内部刊物，免费赠阅，欢迎赐稿。来稿请寄： 本公司部分信息观点参考或引用了相关媒体及同行和政府部门文献数据，特此声明并致谢！ h o o d l u m收集、整理星彦聚焦 01 星彦聚焦 01 “双转型”下的创意城市思想沙龙暨 “双转型”下的创意城市思想沙龙暨 邱总受邀参加邱总受邀参加联华国际集团成立十五周年新闻发布会 联华国际集团成立十五周年新闻发布会 9 月 17 日，联华国际大讲堂在星河传说 8 号公馆再次开讲！众多权威专家将齐聚一堂，坐而论道，为东莞的美好明天助推一把。本次联华国际大讲堂开设的讲题为“双转型”下的创意城市，来自政府、企业、学院

7、等多方专家将从不同视角，就世界和中国的宏观经济、政策形势将对东莞的城市发展造成怎样的影响？星彦副总邱创思受邀参加了本次论谈。 本次活动由综合开发研究院（中国深圳） 、东莞理工学院、东莞市规划局编研中心、东莞房地产协会四家单位联合主办，联华国际（集团）有限公司 联华城市研究院（筹） 、联华国际会员俱乐部共同承办。届时，东莞阳光网、焦点房产网、新浪房产网、房讯网等将对本次活动进行全场网络直播。本次活动还将得到东莞电视台、中国房地产报、东莞日报、东莞时报、南方日报、南方都市报、广州日报、信息时报、羊城晚报、新快报、深圳特区报、东莞建设报、香港商报等媒体支持。 以下是邱总在论谈上的讲话 以下是邱总在论

8、谈上的讲话 大家下午好！ 我讲的主题是经济放缓时期的楼市风向标。 房地产嵌入到整体经济当中运行的，而经济发展是房地产业的基础，因此我们对整体宏观经济形势有一个比较清晰的认识是非常必要的，关于宏观形势我们有两个主要的认识，我谈一下。 认识一：当前的经济发展阻碍因素最根本是机遇旧增长模式下资本边际收益率的下降， 因此调整的时间将会比较长。这里面我解释一下，其中就是流动性过剩和产能过剩，其实质上就是沉淀下来的资本赚不到钱，或者是赚钱很难的具体表现。另外改革开放 30 年以来，虽然在政府和经济各领域历经多次变革，但是靠投资和出口拉动增长模式一直占主流，这种增长模式已经明显不适应当前以及未来的经济发展需

9、要。是改变资本边际收益率下降趋势最根本的方法是技术进步和产业转型，但这也是非一朝一夕政策利好可以解决的。 认识二：政府的宏观调控将是全局性和前瞻性的，而房地产业不应该被动的期望被救，而应该积极的自救。虽然房地产是一个关键的领域，但对于政府来讲，总体经济的安全和发展才是立国之本，从这个角度来看，房地产必须和必然要服从经济大局的需要，比如在金融利益和房地产利益中，金融肯定是首选，有一个地产大佬曾经说，银行会比房地产先死，这只是一种想象，不太可能的。第二可持续发展是当前政府的必然选择和历史使命，房地产业属于这种粗放增长的部门，在有保有压的策略当中是属于压的类型，8 月 23 号刚刚出台了关于金融促进

10、节约用地的通知，表明这一立场不会轻易的改变。第三如果等着被救，将会成为下次的牺牲者，自救的结果是竞争力和生存能力的提升，这才是有序经营之道。 对大市两个方面认识之后，谈一下对楼市风向的判断。目前楼市的观望氛围非常浓厚，更多的开发商利用降低房价来迎合消费者，但是单纯的降价不能根本解决问题，我们判断未来的楼市将先后发生如下三个情形，对此我们要充分做好准备。h o o d l u m收集、整理02 星彦聚焦02 星彦聚焦 情形一： 市场有可能出现一个阶段性平衡的机会， 销售量可能会放大，在这个阶段促销跟清库存是市场的主题。首先从客户的心态来看，2005 年2007 年是房价节节攀升一个阶段， 特别是

11、 2007 年非常疯狂， 种种景象还留在消费者心里，存在较大的影响。其实已经令到他们更容易的接受高房价收入，也就是他们已经更加的愿意把自己的收入大部分用来支付房款， 其实 0507 年已经完成了这样的过程。 同样的房价在 05 年可以接受 8000 元/平方米现在可以接受 1 万元/平方米，所以从房价下行的初期来看，其实不必要一降到底，而是降到半山腰，这样就可以达到阶段性的均衡。 从资金量来看，流动性过剩依然存在，刚才大家都在谈制造业的一些问题，制造业做不下去了，我们中国人的传统还是要有物业来在手，同时个人如果要去银行借钱，没有物业没有人接给你。 从开发商的行动来看，开发商在此阶段已经比较务实

12、，资金的压力和出于安全的考虑，将有更多更大密度的促销活动，愿意以价格换销量。 下面我们看一下深圳和东莞 8 月份的楼市表现，深圳 8月份住宅成交是 31 万平方米，环比 7 月份增长 25%，住宅销量销售价格是 1 万 4341 元/平方米环比下跌 8%，上个月整体有 40 多个楼盘都是围绕着奥运营销。8 月份最后一周深圳的每日成交量净增 8 月 28 号成交 16000 多平方米，先发制人的促销策略成为当月最高的收获者，这个就是用价格来销量的见证。东莞 8 月份比深圳还要多 7 万平方米左右，整体市场依旧呈现出价跌量升的局面，总体来讲 8 月份是以低价作为市场的主旋律。新开盘的低价入市和旧盘

13、促销入市，4861 元立方米，如果把豪宅价位全部假在一起的话，估计还会达到差不多 6300 元/平方米，所以这个价位大家要剥离来看。 从 8 月份前 10 名的销售价格来看 3 字头主要是在镇区的楼盘，城区前 10 位基本上都是价位在 40005000 元/平方米之间的楼盘， 城区价格变化直接影响成交楼盘排名的名词，8 月份排在前 10 名销量的项目来讲，大部分是来自于品牌开发商，利用万科、中汇、世纪城等等。所以名牌效益的影响力依然能够博取客户的心理上的优势， 这里要重点提醒的是，销售量阶段性的放大，并不代表市场已经回归了繁荣，也不代表这一阶段的均衡能够长期的持续，这一点要有清醒的认识。 情形

14、二：经济放缓促使市场继续下探，性价比时代真正到来。 首先是外部因素的变化和技术进步产业转移的需要时间，经济增长速度放缓在未来将更加的明显，消费者对未来前景预期的不确定性增强，出现更强烈的担忧情绪是很正常的，消费心理从谨慎会变成保守。第二性价比是实实在在，是能够减弱客户对未来不确定的担忧，而增强其对市场的信心和对项目的信任度。第三是卖时尚的到来。卖时尚是原来在消费品领域的名词，具体了一流的形象，二流的产品，三流的价格，这个是消费品竞争卖时尚的词语，高性价比的产品是消费者认为最值得，在市场不好的时候，消费者依然愿意购买的产品就是高性价比的产品。真正的高端产品人员有较好的消费支持，而中间产品的出路从

15、现在的市场来看，比较令人担忧，就是中间的产品。创新是提高性价比一个途径，但创新一定要坚持在实用的基础上，不适用的创新在这个时期是没有市场的。 情形三：蓝海的兴起，新利润空间的出现，中国人处于工业化的中期阶段，产业转移和产业转型未来将加速进行，同时也将得到政府大力度的支持，由此目前工业园和产业园的建设和经营上方兴未艾，前景广阔的，最近深圳在 9 月 2号出台深圳市工业楼宇转让暂行办法，这一办法允许深圳购买工业楼宇，并且允许工业楼宇拆分出售，这一方面东莞也是可以作为一个借鉴。第二新农村建设是新世纪时代主题之一，农村集体非农用地的流转，城乡关系的突破以及农村新产业的发展将释放出新的市场空间。第三保障

16、性住房建设和基础设施建设在未来也将大力的推进。 产业是我国的支柱产业，我们最不希望看到它的大起大落，而应该看到的是健康有序的发展，我们的目前的调整是有必要的。未来的前景肯定是看好的。谢谢大家。 h o o d l u m收集、整理星彦聚焦 03星彦聚焦 03 10 月 2 日，东莞星彦副总经理周会川应邀参加“珠三角地产如何破局”论坛。本次论坛由珠三角地产网主办。 本次论坛的嘉宾还有深圳大学产业经济研究中心主任、经济学院教授魏达志；深圳三位知名剑客风语、李存国、龚道圣；振业集团营销总监张晓鲲。作为主讲嘉宾，周总在现场同大家一同分享了目前东莞楼市的最新资讯，对东莞的城市面貌、经济变化、东莞体征、东莞价格战等方面做了深入分析，并对东莞楼市如何破局提出了五点重要建议。 以下是周总在论坛上的发言：