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1、 创新成就卓越 远见创造未来 编制部门：战略投资部 编制人：赵万里 审核人：王鑫钢 二一二二一二年年一一季度季度 土地市场分析报告土地市场分析报告 亚泰地产投资公司 战略投资部 二一二年四月 创新成就卓越 远见创造未来 编制部门：战略投资部 编制人：赵万里 审核人：王鑫钢 2 二一二二一二年年一一季度土地市场分析报告季度土地市场分析报告 一季度全国土地成交楼面均价低于去年同期，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价为1,119元/平方米，环比下跌12%，同比下跌12%。住宅用地平均溢价率仅为3%，环比减少2%，较去年同期减少21%，一季度10大重点城市中无一城市溢价率超过5%。一线城市一路走低
2、的溢价率，体现出土地市场的冷清现状，供应乏力、成交低迷，一季度重点城市土地市场整体迎来“倒春寒” 。 据统计到2011年底， 房企的土地储备消化周期普遍拉长。 世茂、 招商、 保利、碧桂园、荣盛发展等知名房企，2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。 截至2012年2月底， 56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上， 绿城、世茂、招商、恒大等前些年土地市场的风云企业在这方面显得更为明显。而土储消化周期延长，意味着开发商卖房的效率降低，意味着在整个地块及在其上建造的项目的维护成本增加，进而影响房企拿地热情，是楼市对土地市场反作用的主要表现。 对于一季度楼市和土地市场走势，政策预
3、期也是对其影响最大的因素之一。先是年初芜湖、北京、杭州、上海等地相继出台各类救市政策，包括提高普通商品房标准、提高公积金贷款额度、给予购房契税优惠、购房补贴等多种形式，使得市场各参与方对市场预期逐步乐观。然而不久，政策预期又因上海松绑限购令被叫停和上温家宝总理“一些地方房价远未回归合理价位”的表态而发生根本转向。 亚泰地产布局城市一季度住宅土地成交情况如下： 长春市一季度住宅土地成交面积60万平米； 吉林市一季度住宅土地成交面积42万平米； 松原市一季度住宅土地成交面积2.1万平米； 沈阳市一季度住宅土地成交面积165万平米； 天津市一季度住宅土地成交面积72万平米； 南京市一季度住宅土地成交
4、面积73万平米； 海口市一季度住宅土地成交面积3万平米； 创新成就卓越 远见创造未来 编制部门：战略投资部 编制人：赵万里 审核人：王鑫钢 3 一一、2012 年年一一季度季度全国全国主要城市主要城市土地情况土地情况 1、供应情况、供应情况 随着国家对房地产市场调控的不断深化，各地政府推地谨慎，2012 年一季度，全国土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。1-3 月，全国 300 个城市共推出土地 7,052 宗，环比减少 39%，同比减少18%；推出土地面积 29,236 万平方米，环比减少 39%，同比减少 19%。其中，住创新成就卓越 远见创造未来 编制部门
5、：战略投资部 编制人：赵万里 审核人：王鑫钢 4 宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2,131 宗，环比减少 47%，同比减少 33%；推出土地面积 9,815 万平方米，环比减少 49%，同比减少 37%。3月全国 300 个城市土地供应量仍处历史低位，推出量低于去年同期水平，跌幅较 2 月有所减少。 3 月， 全国 300 个城市共推出土地 2,124 宗， 推出土地面积 8,500万平方米，环比减少 4%，同比减少 10%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）560 宗，推出土地面积 2,702 万平方米，环比减少 12%，同比减少 20%。 2、成交情
6、况、成交情况 受传统新年假期和房价下跌预期影响，开发商拿地意愿不足，一季度全国土地市场成交情况仍维持低迷格局。1-3月，全 国300个城市共成交土地5,752宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23,053万平方米，环比减少 33%，同比减少30%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1,534宗，环比减少41%，同比减少46%；成交面积6,921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。3月土地市场成交状况不尽人意，为一季度土地成交面积最少的月份，住宅用地环比、同比大幅下跌。3月，全国300个城市共成交土地1,316宗，成交面积 5,584万平方米，环比减少42%，
7、同比减少45%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）317宗，成交面积1425万平方米，环比减少54%，同比减少67%。 3、成交价格、成交价格 一季度全国土地供应和成交量双双下滑，土地成交楼面均价低于去年同期。1-3月，全国300个城市成交楼面均价为788元/平方米，环比下跌20%，同比下跌 22%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1,119元/平方米，环比下跌12%，同比下跌12%。受成交结构影响，3月土地成交楼面均价出现回升，但同比仍为下跌趋势。3月，全国300个城市成交楼面均价为862元/平方米，环比上涨8%，同比下跌9%；其中住宅
8、类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1,291元/平方米，环比上涨12%,同比上涨12%。 创新成就卓越 远见创造未来 编制部门：战略投资部 编制人：赵万里 审核人：王鑫钢 5 4、溢价率、溢价率 一季度土地市场仍是“底价时代” ， 尽管3月有所上升，但总体溢价率仍处于近年低点。1-3月，全国300个城市土地平均溢价率2%，环比减少2个百分点，较去年同期减少19个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率3%，环比减少2个百分点，较去年同期减少21个百分点。3月全国300个城市土地平均溢价率5%，环比增加3个百分点，较去年同期减少7个百分点
9、；其中住宅类用地（ 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率6%，环比增加5个百分点，较去年同期减少5个百分点。 5、土地政策、土地政策 1-3月无最新土地政策。在3月结束的“”记者会上温家宝总理表示部分地区房价还远远没有回到合理价位，调控若放松将前功尽弃。可见虽然房价上涨已经得到初步控制，但是还仍未达到政府调控房价的预期和目标，房地产调控仍将持续，同时，增加保障房建设和扩大房产税改革试点等政策也将影响土地市场后期走势。 二、二、2012 年年 1-3 月住宅用地成交总价和楼面地价分析月住宅用地成交总价和楼面地价分析 一季度全国成交住宅用地总价排行榜前 10 位地块多位于一二线城市，北
10、京、上海均有地块上榜，且楼面地价水平较高，北京朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块在成交总价和楼面地价排行榜中均位于首位。 登榜地块具体特点如下： 1）综合性用地为主。本月榜单前10位中仅济南原省体育训练中心A地块为纯居住用地，其余地块均为综合类用地。 2）体量较大。本月上榜10宗地块除北京朝阳区地块外，体量均在20万平方米以上， 其中武汉汉阳区汉江村B地块体量最大， 达74.72万平方米， 但楼面地价较低，仅排名第10位。 3）溢价率水平低。本月上榜地块以底价成交为主，8宗地块溢价率为0%。 4）布局分散。从分布区域上看，本月上榜的 10 宗地块分布面较广，其中 4 宗位创新成就卓越 远
11、见创造未来 编制部门：战略投资部 编制人：赵万里 审核人：王鑫钢 6 于中西部地区，环渤海、长三角、珠三角地区各有 2 宗地块上榜。 2012 年年 1-3月全国成交住宅用地总价排行月全国成交住宅用地总价排行 排排名名 城城市市 区域区域 宗地名称宗地名称 规划用途规划用途 建筑面建筑面积积 平米平米 成交价成交价 万元万元 楼面地价楼面地价元元/ /平米平米 溢价溢价率率 竞得方竞得方 1 1 北京 朝阳区 朝阳区来广营乡土地储备项目 A4 和 B4地块R2 二类居住用地、C9 其他公共设施用地 189256 237000 12523 0% 招商局地产（ 北京） 有限公司和大连盈致企业管理有
12、限公司竞买联合体 2 2 昆明 五华区 五华区龙翔街道办事处 商业金融兼容居住用地 356161 209029 5869 0% 云南昆都国际房地产开发有限公司 3 3 佛山 其它区 佛山新城 商业金融用地， 兼容办公、 住宅 625000 187000 2992 0% 信保（天津）股权投资基金管理公司、保利华南实业公司 4 4 成都 锦江区 攀成钢片区综合设施 二类住宅用地 348105 174053 5000 0% 乐天地产（成都）香港有限公司 5 5 上海 普陀区 城市副中心 A1、A2 地块 商住办、 商办 205223 170000 8284 0% 上海馨堃投资管理有限公司、领弘有限公
13、司 6 6 武汉 洪山区 关山村GZ（2011）008 号地块 居住、 商业金融业 718200 167750 2336 0% 武汉保利金谷房地产有限公司 7 7 宁波 海曙区 气象路 3 号地块 城镇住宅 222810 167108 7500 - 宁波市海捷投资开发有限公司 8 8 佛山 南海区 佛山市南海区桂城街道 95 街区 城镇住宅用地 558521 145630 2607 0% 佛山中海千灯湖房地产开发有限公司 9 9 济南 历城区 原省体育训练中心 A地块 居住用地 310962 139932 4500 0% 济南恒大翡翠华庭置业有限公司 1010 武汉 汉阳区 汉阳区汉江村 B
14、包 居住、公 共设施与居住混合 747203 136300 1824 - 湖北汉江新世纪投资有限公司 一季度全国楼面地价水平明显高于1、2月份单月水平，榜单前10位中有2宗地块楼面价过万，其余地块的楼面地价也都在7,000元/平方米之上。登榜地块具体特点如下： 1）底价成交为主。本月登榜地块6成溢价率为0%，丽水紫金路与囿山路西南侧地块与泰州鼓楼西路北侧、原疾控中心地块溢价率分别为55%和154%，但这两宗地块体量均不足1万平方米，成交总价不高。 创新成就卓越 远见创造未来 编制部门：战略投资部 编制人：赵万里 审核人：王鑫钢 7 2）布局集中。本月榜单前10地块中，环渤海地区和长三角地区各有
15、5宗，其中天津有4宗地块上榜，宗地分布较为集中，且多为一二线城市。 3）竞得方以本地开发企业为主。本月上榜地块多数被本地企业收入囊中，现阶段市场仍处萎靡状态，本地企业在地块开发和建设方面都具有更多优势。 2012012 2 年年 1 1- -3 3 月月全全国成交住宅用地楼面地价国成交住宅用地楼面地价排行排行 排排名名 城城市市 区域区域 宗地名称宗地名称 规划用途规划用途 建筑面积建筑面积 平米平米 成交价成交价 万元万元 楼面地价楼面地价元元/ /平米平米 溢价溢价率率 竞得方竞得方 1 北京 朝阳区 朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4 地块 R2 二类居住用地、 C9其 他 公 共设施用地 189256 237000 12523 0% 招商局地产(北京)有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体 2 宁波 海曙区 青少年宫西侧地块 商 务 金 融与 城 镇 住宅用地 56680 66316 11700 - 维科控股集团股份有限公司 3 天
