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1、广渠门36号地概念设计方案广渠门36号地广渠门36号地一、 二期产品概念设计方案广渠门36号地A1-1-CA1-2合计用地性质商业居住 占地面积14918100228115146容积率4.53.2建筑面积67131320729.6387860.6 限高60米80米绿地率30%建筑密度20%经济指标(面积:平方米)规划设计的条件广渠门36号地l打造高品质的复合城市综合体。l“A1-1-C与A1-2地块”进行一体化设计。产品打造方向广渠门36号地价值最大化产品的竞争性本案的限制性条件概念设计原则体系广渠门36号地价值最大化土地价值最大化产品价值最大化形象价值最大化1、价值最大化广渠门36号地土地价
2、值最大化完善城市肌理:通过复合型高品质城市综合体的打造,使区域实现自我平衡与自我完善,同时实现区域性辐射,并补充区域城市功能。空间充分开放:通过不同功能产品的空间组合, 及空间开放,提升公建类产品的市场价值;同时营造一种充满活力的城市化居住与工作氛围。广渠门36号地产品价值最大化打造地标性城市建筑群:用足紧临广渠路的A1-1-C地块的各项经济指标,充分展示公建类产品的形象,提高整体项目的城市价值感。产品类型市场溢价价值与互动价值最大化:通过酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,高级精装公寓,高级住宅,写字楼和商业的产品设置,以及客群之间的相互补充与促进,最大化的提升本案的产品竞争力和可持续性盈利能
3、力。广渠门36号地形象价值最大化关键词p城市地标p活力,创意p24小时不夜城广渠门36号地产品的竞争性差异化竞争综合性竞争2、产品的竞争性广渠门36号地与CBD核心区的差异化竞争写字楼体量的差异化:控制在8000-10000平方米左右/栋,与CBD区域平均4万平方米/栋形成差异化的产品需求,实现了整栋销售的可能,同时也使整层(或连续几层)的销售更加具有可操作性,有利于缩短销售周期,并提升本项目的品牌性商务形象。生态价值差异化:CBD核心区域由于寸土寸金,缺乏大面积的集中性绿化,本项目的A1-6为23500平方米的公园绿地,有助于树立本项目高品质综合区的唯一性。广渠门36号地与本区域内相关产品的
4、差异化竞争高品质城市综合体:集酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓, 高级精装公寓,高级住宅,写字楼,商业以及公园为一体。开放式空间布局结构:打破周边既有的围合式小区布局传统,更加体现本案紧临CBD核心区的城市活力感和创意性。广渠门36号地本案的限制性条件3、本案的限制性条件90平方米70%的政策限制9500元/平方米的价格承诺区域条件 （交通、市场氛围）广渠门36号地90平方米70%的政策限制基本原则:完全按照政策规定执行。灵活解决方案:南向90平方米以下户型的设计,预留可拼合的可能。广渠门36号地9500元/平方米的价格承诺产品定位突破:通过提供酒店式公寓,公寓式酒店,高级精装公寓,高级住宅,
5、以全部精装修(同时可配送家具,家电)入市,以实现价格的突破。销售手法突破: 1、通过将酒店式公寓,公寓式酒店先租赁,待市场认知价值更高,且政府对本项目的销售价格不再过于敏感的时候再行销售。2、住宅的精装修策略来实现毛坯价格的突破。广渠门36号地概念设计产品定位集城市公园、写字楼、商业、酒店(或公寓式酒店)、酒店式服务公寓、高级精装公寓、高级住宅为一体的高品质复合型城市综合体。服务于商务核心区的配套型城市综合体广渠门36号地高级精装公寓 (90平方米以上)写字楼 酒店酒店式服务公寓 (90平方米以下)商业(独立商业 及底商)高级精装居住区 (90平方米以内)少量配套商业概念设计方案一:以酒店为龙
6、头,带动项目整体品质和价值的提升广渠门36号地高级精装公寓 (90平方米以上)写字楼 酒店酒店式服务公寓 (90平方米以下)商业(独立商业 及底商)高级精装居住区 (90平方米以下)少量配套商业 设置一个4.5万平方米的酒店,另 设两栋8000-10000平方米的写字 楼产品。 商业以酒店底商和写字楼底商 为主,局部可设置独立商业。 与C地块相呼应的位置设置为酒店 式服务公寓,以及商业产品;与公园 相对的位置,设置为面积较大的高 级精装公寓产品。 高级精装公寓用足30%大户型产 品比例中,除去一期产品已占用的 指标外的剩余面积,约102612.5平 方米。 商业结合开放式街区,以分散的底 商为
7、主,但在动线设计上,应体现一 定的连续性。广渠门36号地高级精装公寓 (90平方米以上)写字楼 酒店酒店式服务公寓 (90平方米以下)商业(独立商业 及底商)高级精装居住区 (90平方米以内)少量配套商业定位为相对独立的高级精装 居住区, 均设置为90平方米 以下的户型产品，并实现户 型组合。广渠门36号地商业综合体功能配比项项目名称总总面 积积写字楼面积积酒店面积积公寓面积积商业业面积积会展面积积比例面积积比例面积积比例面积积比例面积积比例国贸贸中心56.00 17.60 31%14.90 27%16.50 29%6.00 11%1.00 2%华贸华贸中心82.00 20.00 24%6.0
8、0 7%20.00 24%16.00 20%/ 万达广场场48.00 4.40 9%6.00 13%18.00 38%19.00 40%/ 昆泰14.40 7.00 49%3.30 23%2.50 17%1.60 11%/ 银银泰中心35.00 15.10 43%3.70 11%5.70 16%5.20 15% 0%大成中心19.742.2011%/6.3632%6.8034%单位：万平方米区域内可参考的城市综合体项目广渠门36号地项项目名称总总面积积写字楼面积积酒店面积积酒店式公寓/公寓 式酒店/高级级精装 住宅面积积商业业面积积面积积比例面积积比例面积积比例面积积比例A1-1-C与A1-2
9、 地块块北区232000 20000 9%45000 20%15000065%17000 7%单位：平方米项项目名称住宅面积积商业业面积积A1-2地块块南区1500005860注:以上各产品类型比例的设定在参考市场调研的基础上,结合本案实际地块条件设定。广渠门36号地产产品类类型总总面积积面积积占总总面积积 比例 写字楼387860200005%酒店4500012%商业业228606% 住宅类产类产品30000077%单位：平方米注注: :其中其中9090平方米以上住宅户型面积为平方米以上住宅户型面积为102612.5平方米,占到A1-2地块总面积32.2%广渠门36号地北京优质酒店（4、5星
10、级）主要集中区 广渠门36号地名称位置星级客房开业时间 北京丽都假日酒店朝阳机场将台路口47201984 北京海逸酒店朝阳将台西路8号43701990 北京皇家大酒店北三环东路甲3号43621993 中旅大厦北三环东路2号42041995 国航万丽酒店霄云路36号42122003 渔阳饭店新源西里中街18号44401992 亮马河大厦朝阳东三环北路8号44781990 长城饭店东三环北路10号51,0071984 昆仑饭店朝阳区新源南路2号57661989 凯宾斯基饭店亮马桥路50号55261992 希尔顿饭店东三环东风路1号53401993燕莎地区高档酒店物业 广渠门36号地名称位置星级客房
11、开业时间 建国饭店朝阳建外大街5号44671982 京伦饭店朝阳建外大街3号46561984国贸饭店朝阳建外大街1号45521989 赛特饭店朝阳建外大街22号42941991 凯莱大酒店朝阳建外南大街2号44241992 京广新世界饭店呼家楼54461990 嘉里中心酒店光华路1号54872000 中国大饭店建外大街1号57161990 长富宫饭店建外大街26号53361990 国际俱乐部酒店朝外大街21号52731997 国际饭店建内大街9号59931991建国门CBD地区高档酒店物业广渠门36号地名称位置星级客房开业时间 北京饭店长安街33号58811900 贵宾楼饭店东长安街35号52
12、171989 王府饭店金鱼胡同8号55361989 皇冠假日酒店王府井大街48号53821991 华侨大厦王府井大街2号54011992 天伦王朝饭店王府井大街50号54081990 东方君悦酒店东单与王府井大街55312001 和平宾馆王府井金鱼胡同3号43441988 首都大酒店前门东大街3号43221992 好苑建国酒店建国门内大街19号43931999 北方佳苑饭店王府井大街218-1号42022001 王府井大饭店王府井大街57号43481995王府井地区高档酒店物业 广渠门36号地北三环地区高档酒店物业 名称位置星级客房开业时间 天鸿科苑大酒店海淀知春路25号43942001 燕山
13、大酒店海淀路甲38号42181989 友谊宾馆白石桥路3号41,7531954 德宝饭店西城区德宝新园22号42061994 中苑宾馆西直门外高粱桥斜街18号44151990 翠宫饭店知春路53611998 香格里拉饭店紫竹院路29号56571987 西苑饭店三里河路1号56501954 新世纪饭店首体南路6号57201992 世纪金源大酒店海淀区板井路69号 55542002广渠门36号地l从位置上,本项目的商务氛围目前仍处于不成熟阶段;但燕莎和CBD区域对本项目具有一定的辐射和带动作用,从酒店的定位上应当考虑和以上传统区域的互补,如特色型酒店。l从客房数量上,4星级酒店主要在300个以上,
14、5星级主要在500个以上,以达到基本的市场盈利和市场风险的平衡。综述 广渠门36号地酒店：1、面积在4.5万平方米，房间数约500间；2、临近公园，具备较好的景观；3、档次在五星级标准；4、底层做商业配套规划；写字楼：1、区别于CBD区域的综合写字楼，独栋体量在8000-10000平方米左右；2、总规模控制在20000平方米内；广渠门36号地独立商业：1、建议以2层为主，最多不能超过3层；2、与住宅相对分离，不影响住宅的居住品质。住宅底商：1、需要增加转换层设计；2、每个单位面积控制在200平方米以下；广渠门36号地1、公园:由于本地块周边缺乏成熟的商务环境,因此为了在最短的时间内彰显本项目的
15、综合价值,并形成本案与CBD核心区域综合体的差异性,公园的设计成为本案弱化劣势,树立不可复制性的关键。概念设计的关键点广渠门36号地2、公建类产品造型为了形成与区域内外城市综合体的差异化特征,打造具有地标性的城市建筑群,提升本案的综合形象价值,公建类产品的造型设计成为本案运作的关键。广渠门36号地高级精装公寓 (90平方米以上)写字楼公寓式酒店 (90平方米以下)商业(独立商业 及底商)高级精装居住区 (90平方米以内)少量配套商业概念设计方案二:由于本区域缺乏成熟商务氛围,C地块设置为写字楼和商业产品;同时 通过小面积的星级公寓式酒店来提升本项目的价值品质和高端客群的差异化需求。广渠门36号地附:产品类型简介1、公寓式酒店l本质上为酒店产品,由酒店运营公司负责管理,提供酒店式服务。l在旅游区及投资回报率稳定的成熟商务区,还可作为纯投资型产品,实行产权与使用权的分离。l面积较小,通常为90平方米以下。l客群以商务办公客户为主。2、酒店式公寓l本质上为公寓产品,提供精装修和酒店式服务。l户型通常在2-3居,面积在80-140平方米之间。l客群以外籍人士及公司高级管理人员为主。3、高级精装公寓l提供精装修,但不提供酒店式服务的公寓类产品。l面积通常在90平方米以上。l客群也以外籍人士及公司高级管理人员为主,但物业管理费用较酒店式公寓低。
