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1、 目 录第一章 总论 11.1 项目建设背景 11.1.1 项目名称 11.1.2 建设单位 11.1.3 可研编制依据 11.1.4 可研研究范围 21.1.5 项目提出的理由与过程 21.2 项目概况 61.2.1 拟建地点 61.2.2 建设规模与目标 71.2.3 场址选择及建设条件 71.2.4 项目投入总资金及来源情况111.2.5 主要技术经济指标111.3 工业局棚户区征收与补偿实施方案121.3.1 拆迁征收情况121.3.2 拆迁安置补偿办法121.3.3 奖惩办法141.3.4 拆迁公示与监督14第 2 章 市场分析152.1 房地产开发投资增速152.2 住房供应结构调
2、整152.3 土地管理162.4 2011 年住房供求差距 17第 3 章 建设规模及功能方案193.1 规划目标193.2 建设规模193.3 功能方案19第 4 章 建设方案214.1 整体规划设计指导思想及原则214.2 项目建设的原则234.3 建筑方案设计234.3.1 平面设计234.3.2 立面设计244.3.3 结构设计24第 5 章 环保、消防、节能、安全卫生及绿化 255.1 环境保护255.1.1 环境现状255.1.2 项目执行标准255.1.3 项目在施工建设期的污染防治措施255.1.4 项目建成后的污染防治措施275.2 消防295.2.1 建筑及总图消防295.
3、2.2 防火分区305.2.3 消防给水305.2.4 生产防火305.2.5 其他305.3 节能305.3.1 设备节能305.3.2 其他节能措施315.3.1 设备节能315.3.2 其他节能措施315.4 节地325.5 安全卫生325.6 绿化335.6.1 绿化工程建设与技术要点33第 6 章 实施方案356.1 项目组织方案、机构设置及人员培训356.1.1 项目组织方案356.1.2 开发企业机构设置356.1.3 开发企业人员培训366.2 建设工期 366.3 项目招投标36第 7 章 投资估算与经济评价397.1.投资估算说明 397.1.1 建设投资估算范围及依据39
4、7.1.2 投资估算编制依据如下：397.2 建设投资估算397.2.1 投资估算内容397.2.2 投资估算结果407.3 资金筹措407.4 经济效益测算与评价的依据及说明40第 8 章 结论与建议428.1 结论428.1.1 项目意义428.1.2 可行性438.2 建议43第一章第一章 总论总论1.11.1 项目建设背景项目建设背景1.1.11.1.1 项目名称项目名称郑州市县棚户区改造项目1.1.21.1.2 建设单位建设单位河南房地产开发有限公司创建于 2008 年 8 月，注册资金2800 万元，是以房地产经营与开发为主的综合企业，公司体制健全，英才荟萃，拥有员工 80 人，其
5、中有技术职称的技术人员 12 人，是一家极具发展潜力的房地产开发企业。1.1.31.1.3 可研编制依据可研编制依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国环境保护法4、投资项目可行性研究方法与案例应用手册5、建筑项目经济评价方法与参数（第三版）6、房地产开发项目可行性研究与经济评价手册7、城市房屋拆迁管理条例8、河南省城市房屋拆迁管理实施办法9、县房屋拆迁及附属物补偿标准10、县城区土地上房屋征收与补偿实施办法11、关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见（豫政办2009154 号）12、县棚户区改造工作指挥部文件（长棚指20103号）13、市棚
6、改新区物业管理实施意见14、国家有关技术规范、规程和规定，主要有：城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；住宅设计规范（GB50096-1999）；住宅建筑设计规范（GBJ96-86）；混凝土结构设计规范（GBJ16-87）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；低压配电设计规范（GB50054-95）；电力工程电缆设计规范（GB50217-94）等。1.1.41.1.4 可研研究范围可研研究范围承担市县工业局棚户区改造项目可行性研究报告编制任务，主要进行了以下研究工作：1、项目的建设背景、必要性；2、项目建设、市场预测及发展前景；4、项目建议与结论等。1.1.51.1.5 项
7、目提出的理由与过程项目提出的理由与过程1、县委、县政府根据河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见（豫政办2009154 号）文件精神，制定县棚户区改造工作指挥部文件（长棚指20103 号），通过市县食品厂棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。安置居民，改善居民生活条件，美化县的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高县的服务功能。2、推进城市棚户区、工矿棚户区改造工作，是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措，是省委、省政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策，对提升我省城市居民居住水平、改善
8、城市环境、完善城市功能具有重要意义。房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了本地区房地产市场。一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的
9、变革；但对县而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”，“最美边境城市”将更加地名副其实。3、政策保障（1）资金筹措政策。城市棚户区改造建设资金筹措采取市场化运作、政府奖励的方式，以市场化运作为主，多渠道筹措。省财政设立棚户区改造以奖代补资金，对改造力度大、进展情况好的省辖市进行奖励。奖励资金根据工矿棚户区和城市棚户区改造完成面积、保障性住房建设面积等相关因素和权重计算确定。省奖励资金由各省辖市政府统筹安排使用，通过奖励、补助、贴息等形式用于城市棚户区、工矿棚户区改造，专款专用，不得截留、挪用。棚户区改造中配建廉租住房项目的资金筹措采取
10、争取国家中央预算内投资补助、省财政资金补助和市县配套的办法解决。各省辖市可通过土地出让、房屋产权调换等市场运作方式筹集建设资金，具体实施方案由省辖市政府结合本地实际制定。（2）土地支持政策。纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地，由省辖市土地储备机构统一纳入储备计划，实施开发整理，也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金，按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益，优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区，原属于国有划拨的生产用地，城市规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地，国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续；对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批，比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。各省辖市政府要将已完成棚户区拆迁安置、开发整理的改造项目用地纳入当年的土地供应计划，按期供应，保障棚户区改造项目开发建设顺利进行。（3）税费优
