《老年住宅项目课题研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《老年住宅项目课题研究报告（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、老年住宅课题研究报告（可行性报告）老年住宅课题研究报告（可行性报告）第一部分第一部分: :市场概述市场概述人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60 岁以上的人口占总人口比例达到 10%，或 65 岁以上人口占总人口的比重达到 7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在 2003 年正式迈入老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供
2、养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。、什么是老年住宅1.1 老年住宅的定义老年人建筑设计规范中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐
3、、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等。B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等。C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等。D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在本课题中我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性
4、在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 1.2 如何建设老年住宅？不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求；、老年住宅的分类2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类1986 年
5、国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：A 类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。B 类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。C 类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。D 类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。E 类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。F 类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。G 类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。2.2 按照老年人对服务要求的不同分类A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住
6、宅这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Selfhelping Aged People）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅。B、辅助生活区或居民照料区这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device helping Aged People）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，
7、辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要 24 小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择。C、护理院这种类型的住宅是提供给“介护老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供 24 小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要 24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不
8、能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。D、连续照料退休社区如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。E、活跃老年社区：活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身
9、体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约 55 岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。2.3 按照产品形式的不同来分类A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力；C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区；3、成熟市场老年住宅的特征对老年建筑的规划与设计，是摆在规划师和建筑师面前新的现实
10、任务。过去，由于我国对人口年龄结构变化给城市、环境带来的影响缺乏认识，缺乏客观的、长远的、战略性的指导思想，不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。因此，这些大量的对中青年人、健全人正常合理的环境和设施，对老年人的居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早 2040 年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。3.1 世界人口的老龄化据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60 岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达 23%，其次为希腊的 22.
11、8%和日本的 22%，再次是德国的 21.8%和瑞典的 21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002 年全世界 60 岁以上的老人为 6.29 亿，占世界人口总数的 10%。到 2050 年，老人人数将猛增到 19.64 亿人，占世界总人口的 21%，平均每年增长 9000 万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的 2.36 亿人增加到 3.95 亿人，占该地区总人口的比例将由目前的 20%增加到 33%，经济欠发达地区将由目前的 3.9
12、3 亿人猛增到 15.69 亿人，占总人口的比例将由目前的 8%增加到 19%，届时人口老龄化问题最严重的 3 个国家是西班牙、意大利和日本。表一世界 60 岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.6 12.6 14.5 15.5 17.6 19.2 21.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心3.2 老年住宅的演进过程从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段：无障
13、碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。老龄住宅演变图：（1）无障碍老龄住宅随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下来。可以肯定地说，每一个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为老年人提供住房？过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”（图 1a）。这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建 12 栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第一，无障碍老龄住房
14、造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求；第二，这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。（2）混合的演变式住宅专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务（图 1b）。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。（3）适应老龄社会的通用住宅大多数人都不喜欢在自己的一生
15、中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅（图 1c），就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的 10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的 1%。日本 1986 年公布了“长寿社会对策大纲”。随后
16、，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的，所以 20 年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于 1992 年 3 月颁布，正式文本则于 1995 年 6 月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。4、反映老年住宅市场的指标和维度借鉴对象：日本4.1 宏观政策解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大的意义。日本在发展老年住宅的过程中，通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面：（1）立法规范日本颁布了住宅建设规划法、公营住宅法、地方住宿共给公社法等，明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。为解决低收入者住房问题建设公营住
