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1、目目 录录第一章第一章 总总 论论 5 51.1 项目简要51.2 项目建设单位概况51.3 研究的依据和范围81.4 研究结论概要9第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 14142.1*市简介 142.2 项目提出的背景 152.3 项目建设的必要性 25第三章第三章 需求分析需求分析29293.1*省、*市经济发展情况293.2*省、*市经济发展目标433.3 市场需求分析 503.4*国际商城的现代经营模式 513.5 招商策略 54第四章第四章 总体规划方案总体规划方案 58584.1 规划依据 584.2规划原则 584.3规划指导思想 594.4规划目标 59
2、4.5 功能定位604.6 规划用地范围及用地规模604.7 拟建规模604.8 规划建设期限 61第五章第五章 项目区域地理位置及建设条件项目区域地理位置及建设条件62625.1 项目选址 625.2 建设条件 625.3 项目区域社会经济环境条件 645.4 项目区公共设施依托条件 645.5 征地、移民、拆迁安置条件 66第六章第六章 建筑方案及设备方案建筑方案及设备方案 67676.1 建筑方案 676.2 设备方案 72第七章第七章 总图布置及经济技术指标总图布置及经济技术指标 74747.1 总图布置 747.2 主要经济技术指标 75第八章第八章 公用工程公用工程 76768.1
3、 供配电 768.2 给、排水 788.3 自动控制、弱电工程 80第九章第九章 节能措施节能措施 82829.1 设计依据 829.2 节电措施829.3 节水措施82第十章第十章 环境影响分析环境影响分析838310.1 环境保护法规及标准 8310.2 项目建设和生产运营对环境的影响 8310.3 生态影响减缓措施分析 87第十一章第十一章 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防888811.1 劳动安全 8811.2 劳动卫生 8911.3 消防 89第十二章第十二章 组织机构、运营与管理组织机构、运营与管理 929212.1 组织机构 9212.2 运营 9012.3 项目管理措施
4、 92第十三章第十三章 实施进度及工程招投标实施进度及工程招投标949413.1 实施进度 9413.2 工程招投标 94第十四章第十四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 989814.1 建设投资估算 9814.2 建设期利息 10014.3 流动资金估算 10014.4 总投资估算 10014.5 资金来源10014.6 用款计划101第十五章第十五章 财务效益评价财务效益评价10410415.1 财务评价的依据10415.2 房产销售收益测算10515.3 租赁经营营业收入、税金测算10615.4 租赁经营总成本费用测算11015.5 利润测算 11215.6 项目清偿能力测算 1
5、1215.7 财务效益评价 113第十六章第十六章 不确定性分析不确定性分析 11411416.1 盈亏平衡分析 11416.2 敏感性分析 114第十七章第十七章 结论与建议结论与建议 11711717.1 结论 11718.2 建议 117第一章第一章 总总 论论1.11.1 项目简要项目简要1.1.1 项目名称:*国际商城建设项目1.1.2 建设性质：新建1.1.3 建设单位：1.1.4 建设地点：*省*市*新区1.21.2 项目建设单位概况项目建设单位概况1.2.11.2.1*集团有限公司1.31.3 研究的依据和范围研究的依据和范围1.3.1 研究的依据a.中华人民共和国国民经济和社
6、会发展第十二个五年规划纲要 ；b.国务院关于促进流通业发展的若干意见 ；c.中华人民共和国城乡规划法 ；d. 国务院物流业调整与振兴规划 ；e. 商务部国内贸易发展“十二五”规划 ；f.国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见 ；g.*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；h.*省“十二五”商务发展规划 ；i. *市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；j. *市水府片区发展总体规划 ；1.3.2 项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标h.公用工程i.节能措施j.环
7、境影响分析k.劳动安全、卫生与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p 不确定性分析1.41.4 研究结论概要研究结论概要1.4.1 建设目标贯彻国务院关于促进流通业发展的若干意见 ，建设具有现代化意义的“*国际商城” 。1.4.2项目功能定位“*国际商城”是农产品、副食、日用小商品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型商城。为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于*市*新区现代服务业
8、园区内，本项目用地1500亩。1.4.4 拟建规模a.建筑物本项目规划总建筑面积 2198284m2，其中：专业市场建筑面积841344m2(占总建筑面积的 39%)；超级大卖场建筑面积 502670m2(占总建筑面积的 23.30%)；仓储设施建筑面积 78802m2(占总建筑面积的 3.65%)；博览馆建筑面积 81444m2(占总建筑面积的 1.89%)；写字楼建筑面积341000m2(占总建筑面积的 15.80%)；配建商业网点建筑面积 63704m2(占总建筑面积的 2.95%)；配建商务楼建筑面积 289320m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场：拟建道路及停车场占
9、地面积：206096m2(折合约309.14 亩)。c.绿化率：13.3%(绿化占地面积 133333m2，折合约 200 亩)。1.4.5 公用配套设施a.供配电：拟建供配电设施，电力 40000KVA。b.给排水：拟建给排水设施，水 1800m3/d。c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6 项目建设期本项目规划建设工期 5 年（60 个月），从 2011 年 6 月动工至 2016年 6 月竣工。1.4.7 项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资 384000 万元，其中：建设投资 380418.87 万元,流动资金 3581.13 万元。总投资构成见表 1-2。表
10、1-2 总投资总投资构成表构成表1建设投资380418.8795.031.1设备购置487741.2建筑工程268992.591.3公用工程25531.451.4总图、运输5612.971.5环境保护、消防、安全卫生11199.201.6其他费用46763.951.7基本预备费158810.682建设期利息4.243流动资金3581.130.734总投资合计384000100b.资金来源项目建设投资 380418.87 万元中，全部由项目建设单位自筹资金。项目投产后需流动资金 3581.13 万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.8 主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份：营业收入： 53276 万元利润总额： 29303.51 万元b.财务效益评价指标：总投资收益率（RO
