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1、 11产品定位方向思考产品定位方向思考价格推导价格推导产品定位建议产品定位建议项目解析项目解析产品推导产品推导产品建议产品建议11价格推导价格推导项目定位项目定位产品定位建议产品定位建议企划推广企划推广1规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米项目基本状况项目基本状况商住综合物业商住综合物业12%281133房2厅1卫30932房2厅2卫30
2、962房2厅1卫63.80%8883.24-87.52房1厅1卫24.20%56521房1厅1卫12%281133房2厅1卫30932房2厅2卫30962房2厅1卫63.80%8883.24-87.52房1厅1卫24.20%56521房1厅1卫比例比例套数套数面积面积房型房型户型配比户型配比以小面积紧凑房型为主以小面积紧凑房型为主?地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳?临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位
3、立体交通便捷项目位置项目位置世博规划世博规划?世博会已开始建设 ，带动世博辐射区域的投资建设世博会已开始建设 ，带动世博辐射区域的投资建设?世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心?本案位于世博规划核心辐射区内本案位于世博规划核心辐射区内?板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源?距离轨道6号线
4、（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米轨道交通轨道交通周边环境周边环境昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓项目特质综合解读项目特质综合解读项目特质综合解读项目特质综合解读?区位特质大三林上南板块区位特质大三林上南
5、板块?规划特质世博前沿核心规划特质世博前沿核心?交通特质全方位立体交通交通特质全方位立体交通?商业特质昌里繁华共荣体商业特质昌里繁华共荣体?居住特质新兴中高档聚居区居住特质新兴中高档聚居区?产品特质商住综合体之精致住家产品特质商住综合体之精致住家项目SWOT分析项目SWOT分析 世博核心三林上南板块；世博核心三林上南板块； 交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺； 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； 商业配套对住宅的促进作用商业配套对住宅的促进作用 项目
6、周边多为旧公房，不利形象塑造；项目周边多为旧公房，不利形象塑造； 住宅产权为50年；住宅产权为50年； 项目临主干道，环境嘈杂；项目临主干道，环境嘈杂； 住宅与商业间易相互影响；住宅与商业间易相互影响； 商业和住宅共用地下车位，不易管理；商业和住宅共用地下车位，不易管理；优势（优势（strength）劣势（）劣势（weakness）产权酒店服务式公寓普通公寓定位方向自用投资兼自用纯投资产品产品属性本案50年住宅产权产权属性项目产品定位方向项目产品定位方向普通住宅市场分析普通住宅市场分析市场竞争情况市场竞争情况万科新里程： 6万平 10000元/平方米 尚 东 国 际： 9万平 11000元/平
7、方米市场现状市场现状板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升” 销售状况普遍平平 调控后市场降温未来竞争再度升级调控影响市场表现板块价格体系板块价格体系 三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-1100011000元/m2为区域价格 体系上限，很难突破大三林区域商品住宅供求状况 0601-0608大三林区域商品住宅供求状况 0601-06082.2607.233.5310.810.045.331.715.182.315.956.947.542.182.93.16911389989012902491949397
8、985493190.02.04.06.08.010.012.006010602060306040605060606070608万平方米70007500800085009000950010000供应量成交量成交均价普通住宅可行性判断普通住宅可行性判断?项目产权为项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；?项目整体规模不大，无社区感觉项目整体规模不大，无社区感觉?项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；?项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；项目户型面积偏小
9、，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；?作为住宅出售，很难超出区域作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限；元的价格体系极限；?未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；不适合做为普通住宅进行定位不适合做为普通住宅进行定位服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析上海酒店式服务公寓租金走势(99Q1-05年Q2）05101520253099Q1 99Q2
10、99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4 04Q1 04Q2 04Q3 04Q4 05Q1 05Q2US$/sqm/mth市中心土地稀缺投资建设门槛高市中心土地稀缺投资建设门槛高市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率90% 85%84%86%86%95% 90%75%75%051015202530小陆家嘴人民广场徐家汇衡山路镇宁路南京西路新天地华山路古北浦东黄浦徐汇静安卢湾长宁USD/
11、元/月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市场供应状况市场供应状况上海国际化地位提升会展业高速发展世界上海国际化地位提升会展业高速发展世界500强企业移师上海强企业移师上海作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长 期保持旺盛作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长 期保持旺盛市场需求状况市场需求状况长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到 25$/平方米平方米/月月未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期 保持比较稳定的水平未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期 保持
12、比较稳定的水平市场需求状况市场需求状况长期稳定高回报保值升值潜力专业经营管理公司长期稳定高回报保值升值潜力专业经营管理公司服务式公寓不仅受到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿服务式公寓不仅受到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿?2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和集团（Concord）,（总价约1亿美元）?2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓。（总价约8000万美元）?2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（
13、总价约7000万美元）?2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公寓 Tips：服务式公寓整体走势服务式公寓整体走势服务式公寓可行性判断服务式公寓可行性判断可以做为服务式公寓进行定位可以做为服务式公寓进行定位?上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充；上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充；?世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势；世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势；?可解决可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；?浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有
14、东樱花苑，而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白；浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白；?可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力；可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力；?避免与尚东及万科新里程竞争；避免与尚东及万科新里程竞争；酒店市场分析酒店市场分析酒店名称酒店名称地址地址星级星级房间套数房间套数标房价格恒山城宾馆成山路578号*100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路标房价格恒山城宾馆成山路578号*100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路2
15、891号号/100368江天宾馆浦东南路江天宾馆浦东南路3456号号*266319-412?世博会期间预计上海将有7000万人流，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；世博会期间预计上海将有7000万人流，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；?世博区域内酒店数量较少且档次不高；世博区域内酒店数量较少且档次不高；?区域酒店市场将在世博前达到高峰；区域酒店市场将在世博前达到高峰；?目前区域内尚无可售酒店目前区域内尚无可售酒店产权酒店可行性判断产权酒店可行性判断?上海酒店业的巨大缺口；上海酒店业的巨大缺口；?世博辐
16、射区的产权酒店空白；世博辐射区的产权酒店空白；?可解决可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；?项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机；项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机；?项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前发展商方面无回租回购计划。项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前发展商方面无回租回购计划。不适合做为产权酒店进行定位不适合做为产权酒店进行定位综合建议综合建议服务式公寓服务式公寓未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高住宅市场可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报酒店市场物业稀缺性较强 地段价值 交通便利服务式公寓市场机会选择选择服务式公寓作为项目的产品定位方向选择服务式公寓作为项目的产品定位方向导入Boutique serviced Apartment概念导入Boutique serviced Apartment概念将将
