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1、 安阳安阳义乌国际商贸城住宅项目义乌国际商贸城住宅项目可可行行性性研研究究报报告告二二一二年十月一二年十月前言房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的 行业之一。21 世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动 和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项 目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置 和资金积压。本文通过对安阳义乌国际商贸城房地产开发项目进行全 面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、策划，建设条件和方案分 析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论 证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合
2、理性，从而提出该项 目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银 行贷款提供全面的依据。目 录 第一章 市场分析1 一、宏观市场分析1 二、微观市场分析5 第二章 营销分析5 第一节 环境分析和 SWOT 分析 5 一、环境条件5 二、SWOT 分析7 第二节 市场定位9 第三节 营销计划12 一、购买对象分析12 二、产品定位12 三、客户定位12 四、楼盘概念导入13 五、价格定位与价格策略13 六、卖点策划及卖点储备19 七、营销策略20 八、销售形式20 九、付款方式20 十、广告宣传21 十一、销售计划 十二、场地布置22 十三、营销费用安排22 第三章 建设方案24
3、 第四章 财务评价26 一、投资估算26 二、销售收入估算30 三、现金流量计算30 四、财务评价指标计算30 五、经济效益敏感性分析31 六、风险分析33 第五章 国民经济评价34一、直接费用与直接效益的调整34 二、间接费用与间接效益34 三、国民经济效益/费用计算 34 第六章 社会评价35 第七章 综合评价35 第八章 其他36 项目可行性研究依据36 附件（略）37 三、可行性研究人员375安阳安阳义乌国际商贸城住宅项目义乌国际商贸城住宅项目可行性研究可行性研究（北地块一期）（北地块一期）第一章第一章 市市场场分析分析第一第一节节 宏宏观观市市场场分析分析一、区位一、区位优势优势 安
4、阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，面积 7413 平方千米，人口 542 万，辖 1 市 5 县 4 区，中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优 秀旅游城市、国家级园林城市，是甲骨文的故乡， 周易的发源地，中 国文字博物馆、红旗渠、袁世凯墓、曹操高陵所在地。 二、二、经济经济状况状况 近几年来，安阳充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，国民 经济持续快速健康地发展，综合经济实力逐年增强。 生产总值完成 1106 亿元，增长 12.2%，人均生产总值突破 3000 美元。地方财政一般 预算收入 55.2 亿元、支出 121.7 亿元，分别增长 10.3%和 27.9%。全社 会固定资产投资完成
5、 741 亿元，增长 30.9%；城镇固定资产投资完成 622.6 亿元，增长 31.5%。社会消费品零售总额完成 292.5 亿元，增长 19%。人民生活持续改善。全市城镇居民人均可支配收入 14809 元，增 长 8.6%；农民人均纯收入 5595 元，增长 7.8%，人民生活明显改善，城 乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向 荣的景象。 三、地三、地产产走走势势 在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2005 年6至 2008 年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金 额均有一定幅度的增长。据安阳市统计局数据显示，今年 1 月到 6 月
6、， 安阳房地产投资走势呈现高开低走，预计共完成房地产开发投资 43.12 亿元，比上年同期增长 25.3%，增速同比回落 41.5 个百分点，高 于同期全市城镇固定资产投资 1.4 个百分点。投资平稳增长施工规模 扩大，企业资金到位情况良好等有利条件力促我市房地产开发市场呈 现逐步稳趋的态势。 四、投四、投资结资结构构 上半年房地产开发投资中，住宅投资 35.87 亿元，同比增长 34.7%，占房地产投资的比重由上年同期的 77.4%上升到 83.2%；办公 楼投资 0.27 亿元，下降 9.9%，比重由上年同期的 0.9%下降到 0.6%；商 业营业用房投资 3.76 亿元，增长 117.9
7、%，比重由上年同期的 5.0%提 高到 8.7%；其他投资 3.23 亿元，下降 43.7%，比重由上年同期的 16.7% 下降到 7.5%。 五、存量五、存量结结构构 房屋施工面积、新开工面积快速增长，竣工面积下降。1 月至 6 月， 全市房屋施工面积 812.45 万平方米，同比增长 32.8%，增速提高 0.3 个百分点。其中，住宅施工面积 728.39 万平方米，增长 32.2%。1 月至 6 月新开工房屋面积 278.82 万平方米，同比增长 33.6%，增速提高 20.4 个百分点。全市房屋竣工面积 54.85 万平方米，同比下降 6.1%。其 中，住宅竣工面积 52.66 万平方
8、米，下降 9.5%。 六、六、资资金金结结构构 1 月到 6 月，全市房地产开发企业到位资金 44.17 亿元，同比增长 32.6%，房地产开发企业资金到位增速高于房地产投资增速 7.3 个百分 点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款 1000 万元，同比下降 70.8%，自筹资金 34.78 亿元，增长 19.3%。定金及预收款 4.64 亿元，增 长 85.8%。 七、市七、市场场需求需求 随着城建三年计划的实施和推进，安阳市城镇化率不断提高，城 市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高， 居民购买商品房的意识和观念在迅速改变，房地产业面临着更大的潜 在需求空间，开发投
9、资持续平稳较快增长，商品房销售市场将逐步回 升，市场供求关系将趋于理性，房地产业将成为带动安阳市城镇投资7增长的重要力量。第二第二节节 微微观观市市场场分析分析安阳东区是安阳市政治、文化、金融、经济商贸中心，各类城市基 础设施完善，各类设施应有尽有。目前有在建或待建的房地产项目 14 个，规划建筑面积 158.万 m2。房地产市场突出表现以下特点： 1、在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。 2、楼价是安阳市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。 3、多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新 颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。 4、高层建筑占有比重大。 5
10、、多为外地开发企业开发建设。 6、商品房空置率并不高。第三第三节节 总观总观分析分析国务院办公厅颁发的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健 康发展的通知给房地产大形势奠定了基调。紧接着“国四条”、二套房 贷受限等调控政策接连不断，目的是要增加普通商品住房的有效供给， 大规模推进保障性安居工程建设，继续支持居民自住和改善型住房消 费，抑制投资投机型购房。因此今后一个时期，安阳将在市政府促进房 地产健康发展政策的推动下，朝着保障性建设住房逐步扩大，普通住 房建设继续得到加强的方向发展。第二章第二章 营销营销分析分析第一第一节节 环环境分析境分析一、一、环环境条件境条件 1、区位条件 安阳义乌国际商
11、贸城项目位于安东新区，四至范围：北倚德隆街， 东接中华路，西至曙光路，南邻万金渠。项目横跨中华路、曙光街、德 隆街、明福街四条路围合组成，总占地约 600 亩，其中住宅净占地约 317 亩，总建筑面积近 70 万平米，商业总占地约 130 亩，总建筑面积 近 40 万平米，总体建筑面积 110 万平米，是安东新区最大规模商品房8项目。规划分区为商业和住宅，东城黄金三角地，独揽商务核心，扼守 中华路城市门户，具备建立区域核心资源和占有资源的价值，是安阳 市地理位置最为优越的规划分区之一。 2、 、规规划划风风格格 整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，兼容办公、 商业、文化娱乐等功能，
12、充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、 居住心理的要求。体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住 环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 3、政策、政策环环境境 安阳投资环境良好，政策比较优惠，给企业在安阳的发展创造了 较为宽松的条件。本项目属安阳市政府重点招商引资项目，是安阳城 市建设三年计划建设项目，根据安政号文件精神，本项目 建设的所有费用（包括行政事业性收费、经营性收费等）享受安阳市人 民政府城市建设三年计划项目优惠政策。同时，该项目列为市重点项 目，享受相应的优惠政策。市政府承诺，力争申报为省重点建设项目。 4、交通、交通环环境境 项目东临中华路，向南接
13、长江大道，与京港澳高速入口相连，北临 德隆街与老城区相接；西临曙光路，有多路公交车停靠站；临近区域路 网密布，交通较为发达，出租车随手可招。环临项目的公共交通极为便 利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可 充分宣传交通便捷这一优势点。 5、商、商业环业环境境 按照安阳市城市总体规划（2007 至 2020）的要求，未来城市发展 方向在市区东部，安东新区被定位为行政、商务、商业、金融、居住、文 化、体育、物流为一体的现代化城区。本项目位于安阳市新兴商圈安东 新区，与市政府相邻，项目周围已有或正在建或将要建设的有：中国文 字博物馆、易园、图书馆博物馆；正在开工的有，建安街、
14、朝霞路、朝阳 路等路网；正在实施的有，体育发展中心五星级酒店及住宅开发、华城 五星级大酒店及住宅开发等 14 个重点开发项目。本项目环境优美宜 人，消费群体以公务员、事业单位和实力企业为主，消费财力雄厚，消 费需求旺盛，周边聚集了大量的人气，商业氛围浓厚。 6、治安状况和配套、治安状况和配套设设施施 项目位于市行政中心的西南方向，近些年经过地方政府的综合治9理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，社会 治安状况十分良好。项目所处地区是规划居住用地地区，已建成后人 口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中的居民可衣 食无忧。项目北部附近在建有一高档次室内菜市场，即豫北蔬菜批发 交易市场，面积较大，设施较为齐全，即将建造完工。西部曙光路附近 小型便利店星罗棋布，规模超市达 3 家以上；本项目近邻即有特色学 校、幼儿园，各类教育、教学设施齐全；安阳第六人民医院距项目北 1000 米；项目附有在建开放式的综合体育场和市民综合活动中心；小 区内银行、邮局、酒店、娱乐场所设施齐全。第二第二节节 项项目目 SWOT 分析分析对项目的营销，首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会 和威胁，正所谓知彼知
