“恒安阳光商住楼”项目可研报告阳光苑

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1、山西才智工程设计咨询有限公司山西才智工程设计咨询有限公司“恒安阳光商住楼恒安阳光商住楼”项目项目可 行 性 研 究 报 告项目负责人：何伟编 制 人：王玉春编制单位：山西才智工程设计咨询有限公司编制单位：山西才智工程设计咨询有限公司编制时间：编制时间： 二二 OO 九年五月九年五月2摘摘 要要山西恒信安房地产开发有限公司成立于 2003 年 11 月，是具有三级房地产开发资质的民营企业，专业从事住宅与商业房地产开发。公司注册资金 1000 万元，固定资产 2000 余万元，流动资金达 3000 万元，原有员工 48 人，大中专学历职工达 90%，具有中级以上职称人数占 45%。几年来，恒安公司

2、在总经理的领导下，始终坚持“以质量占颔市场，以信用赢得客户”，自 2004 年 3 月份进入壶关县开发房地产建设以来，逐年稳步发展， 公司从小到大，从弱到强，逐渐成为壶关地区房地产业的龙头老大，赢得了广大群众的普遍赞誉。目前，公司注册资金为 3000 万元，固定资产 1 亿元，流动资金 5000 万元，现有员工 120 人，大中专学历职工达 95%，其中专业职称人当数占 60%。公司先后开发了恒安花园一至四期、恒安虹桥小区一、二期、恒安名都、恒安阳光商住楼等开发项目工程，其中已竣工的面积达十万平方米，在建的项目的面积达十六平方米。极大地改善了壶关县人民的居住环境和城市面貌，提升了壶关县城的品位

3、。“恒安阳光商住楼”是我公司于壶关县开发建设的又一高档商品住宅小区。从规划设计开始，始终坚持“以人为本”的开发理念，引进 28 种户型结构，满足社会各个阶层的不同需求。管道燃气入户，低温热水地板辐射采暖，中空玻璃塑钢窗，楼宇彩色可视对讲安防系统等配套设施，都体现着“恒安阳光商住楼”小区的高贵品质和贴切的人文关怀。在社会各届的大力支持和公司全体员工的共同努力下， “恒安阳光商住楼”在壶关县得到了广大消费者的认可，引领了壶关新的居住潮流和生活观念，我公司以“诚信、人本、进取”的经营理念，为壶关的房地产市场化打下了坚实的基础。“ “恒安阳光商住楼恒安阳光商住楼” ”位于壶关县城南开发区奋进大街南侧，

4、该地块北至奋进大街，南临团结街，东面工商局家属院，西至地税局住宅楼，3项目地块呈规则矩形。该项目共占地 63.11 亩，开发面积 107000 平方米，项目中间呈十字大街，共分成 A、B、C、D 四个区，分四期完成，其中 A 区由 1#楼 B、D、C、E 和 2#楼共计五幢楼组成；B 区由B1、B2、B3、B5、B6 五幢楼组成；C 区由C1、C2、C3、C5、C6、C7 六幢楼组成；D 区由D1、D2、D3、D5、D6、D7 六幢楼组成。该地块环境优美、交通便利、各项市政设施配套完善，该项目建筑为砖混六层，临街一层底商，绿地率为 30、容积率 1.77%、建筑密度为 35.3、建筑限高 18

5、 米。项目建设按小区整体进行规划设计。“恒安阳光商住楼恒安阳光商住楼”拟计划于 2007 年 5 月起着手项目规划及前期报建工作，工程于 2008 年 3 月开始动工建设，项目建设总工期约 48个月，预计于 2012 年 3 月竣工，其销（预）售周期约 50 个月，项目总投资约人民币 1 .3 亿元，其中建设方自筹资金 8000 万元，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程。目前一期工程（A 区）1#楼 B、C、D、E、2#楼主体已竣工，总建筑面积 24333.8 平方米，（其中住宅套数 160 套，面积为 18773.22 平方米；储藏室 142 间，面积为 3411.37 平方米；商铺 3

6、9 间，面积为 2149.214 平方米） ，余下的配套设施正在紧张的施工中。通过对拟建项目进行系统的、全面的市场调查研究和分析，我们认为只要保证建设资金的投入，确保工程进度，该项目在销售周期内取得良好的经济、社会效益及还贷应该是非常乐观。4目 目 录第一章项目背景与概况第一章项目背景与概况一、项目概况二、项目地理位置及周边现状三、项目性质：四、开发单位简介五、报告编制依据第二章市场调查与预测第二章市场调查与预测一、市场分析二、市场预测第三章用地的现状调查及动迁安置第三章用地的现状调查及动迁安置一、土地调查二、拆迁调查三、市政基础配套设施调查四、地块交通、就学、医疗条件调查第四章基础数据第四章

7、基础数据一、建筑技术指标第五章规划设计方案选择第五章规划设计方案选择一、项目市场定位二、规划发展建议三、环境影响评价5第六章工程建设与管理第六章工程建设与管理一、资源供给二、项目开发组织机构三、招标及开发建设计划第七章经济社会效益评价第七章经济社会效益评价一、项目资金来源及经济分析二、销售价格分析三、效益评价第八章不确定性分析第八章不确定性分析一、风险分析与预防第九章结论及建议第九章结论及建议一、结论二、建议附件：附件：1、项目批文2、建设工程规划许可证3、建设用地规划许可证4、土地使用证5、平面规划图6第一章第一章 项目背景与概况项目背景与概况一、项目概况：项目名称：“恒安阳光商住楼” 开发

8、建设单位：山西恒信安房地产开发有限公司项目地点：壶关县奋进大街南侧项目法人代表：薛忠云二、项目地理位置及周边现状：项目地理位置：地块北至奋进大街，南临团结街，东面工商局家属院，西至地税局住宅楼。项目周边的环境状况：本项目在政府各部门、政府家属院、学校等项目的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的商住区，2007 年政府进一步规范了土地的市场化管理，土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在 2007 年下半年到 2008 年将出现更多的市场空间，本项目作为壶关县的一个精品商住工程于 2007 年动工建设并进行销（预）售，其时机比较适宜。三、项目性质：本项目土地规划为商住用地，地块环境

9、优美、交通便利、各项市政设施及配套设施完善，随着城市发展，本项目地块及其项目将逐步增值。四、开发单位简介：山西恒信安房地产开发有限公司成立于二三年十一月，位于山西省壶关县城南开发区，是具有三级开发资质的股份制民营企业。公7司经济实力雄厚，技术力量强大，公司注册资金 3000 万元，固定资产5000 余万元，现有职工 120 余人，大中专学历职工达 80%，拥有工程师、会计师等专业资质证书和技术职称的占 40%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构健全，下设综合部、财务部、工程部、市场部和客户服务中心。2004 年以来，公司于壶关县成功开发了恒安花园一二期，虹桥花园一期、总建筑面积达 8

10、 万平方米，取得了良好的经济和社会效益。五、可研报告编制依据：壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第 40 号壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第 213 号壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第 233 号壶关县建设局城南开发区整体规划政府部门经济社会发展统计报告国家现行有关法律法规第二章第二章 市场调查与预测市场调查与预测一、市场分析：一、市场分析：1、2007 年长治及壶关房地产市场供给现状分析：（1） 、长治市近年来经济稳步发展，综合经济实力持续增强。截止2006 年 12 月 31 日，全市财政总收入累计完成 101.2 亿元，为年预算的123.13，比上年增长 41.81。

11、2002-2006 年，长治市经济增长速度分别为 12.3% 、15.2%、15.5%、13.8%和 11.5%，今年一季度可达到14.5%以上。2006 年，全市实现生产总值 460.4 亿元，增长 11.5%。人8均 GDP 14197 元，增长 10.9%，达到 1818 美元。2006 年末全市城市建成区面积 4530 万平方米，城市房屋建筑面积 3756 万平方米，其中住宅面积 2614 万平方米，市区人均居住面积 29.9 平方米，比上年人均增加 1.6 平方米。城镇居民人均可支配收入 10160 元，比上年增长11.3%。全年全市在岗职工平均工资 19398 元，较上年增加 31

12、77 元，增长 19.6%。年末全市城镇居民人均住宅建筑面积达到 28.5 平方米，农村居民人均住宅建筑面积达到 24 平方米，分别比上年增加 1.1 和 1.3 平方米。截至 2007 年底，壶关县生产总值达到 24.2 亿元，较 2006 年净增4.7 亿元，年均增长 23，财政收入达到 4.38 亿元，较 2006 年净增1.05 亿元，年均增长 32，社会消费品零售总额达到 5.1 亿元，较 2006年净增 1.05 亿元，年均增长 25.9；城乡居民储蓄存款余额达到 16.2 亿元，较 2006 年净增 7.97 亿元，年均增长 18.5，固定资产投资总额累计完成 24.24 亿元，

13、经济综合实力快速提升，全县主要经济指标均实现了两位数以上的持续、快速增长。在县城建设上，累计投资亿多元，完成了健康街、西城路、南城街、新建路、奋进大街、紫团大街等条路街改造延伸工程，加快城南新区开发，新建了恒安花园、壶化、华阳集团等一批高档住宅小区，建设了龙丽河水上公园、青少年宣传文化活动中心、紫团会堂等一批代表性建筑和北寺山游园、城南广场、神山广场、紫团广场等一批精品绿化工程，县城规划区面积由原来的 21.6 平方公里扩展到现在的 31.4 平方公里，县城新增公共建筑面积 29 万多平方米，县城绿化覆盖率达到 35.9，随着壶关县城城建环境的大力改善，以及长治市城市发展总体规划，壶关县作为长

14、治市的后花园，人们对该区域的期望值增加，9对房地产的需求也将稳步增长。2008 年，全世界的金融风暴虽然对我国有较大的负面影响，但是政府出台了相应的政策，化解了这场金融风暴对壶关所带来的不利影响，再加上壶关房地产业的价格定位合理，到 2008 年底，房地产的销价丝毫未受影响。（2） 、投资市场分析长治市长治市2004-20082004-2008房地产施工及竣工面积图房地产施工及竣工面积图投资额（亿元）投资额（亿元）投资额（亿元）投资额（亿元）投资额（亿元）增长率 增长率 增长率 增长率 增长率050100150200投资额（亿元） 增长率投资额（亿元）50.8568.16127.86163.0

15、7132.04增长率9%34.10%87.30%27.50%19.70%2004200520062007200810长治市2004-2008固定资产投资情况投资额（亿元）投资额（亿元）投资额（亿元）投资额（亿元）投资额（亿元）增长率增长率增长率增长率增长率020406080100120140160180投资额（亿元） 增长率投资额（亿元）50.8568.16127.86163.07132.04 增长率9%34.10%87.30%27.50%19.70%20042005200620072008从图例中看出，我市房地产投资趋势平稳，但投资结构发生变化较大，住宅需求增加，非住宅投资中商业用房比重上升

16、较快，商品房竣工面积稳中有升。 从逐年商品房市场投入走势看，今后几年商品房市圚将体现稳步发展的态势,预计将持续 3-5 年。2、2007 年我市及本县房地产市场需求现状分析：2006 年长治先市实现全民生产总值 460.4 亿元，增长 11.5%，城镇居民人均可支配收入 14197 元，在山西省居前列。从需求结构来看，未来长治市商品住宅的需求结构也会朁所变化，从长治历年的商品住宅销售面积统计情况看，整个市场的需求呈持续增大的趋势，且在 2007 年达到了最骘水平。依据目前的市场发展情况看，销售速度没有减缓的迹象。因此，根据厄年的市场需求情况以及长治市的盏济发展状况估计，未条几年间的市场需求仍会增大。2008 年长治市房地产市场将更趋于理性，房价上涨趋势会放缓，市场需求会进一步放大。从需求方面看，中小户型将是主要11需求对象。（1） 、消费者购成情况随着壶关县城市化进程加快，居住环境及商品房小区环境的美化，城市品牌知名度的不断升高，外地人、乡下人富裕人员、企业白领、经商富裕人员