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1、华强 2014.01.06.环贸 ipam 调 研报告效果图效果图该大厦由香港新鸿基开发，是一个集甲级 写字楼、商业、高级公寓于一体的大型综合项目。 项目由12 万平方的高级商场、两幢写字楼及两幢共 64单位的豪宅组成，总楼面面积达30万平方，预期 在2010年分阶段落成后，将成为上海市中心的新地 标。上海环贸广场以糅合上海优美城市特色及大都 会活力为设计蓝本，在设计上取材上海历史名胜“ 石库门”的特色，并巧妙结合欧陆风情与现代气息 ，令项目生气盎然。项目广泛提供绿化空间及园艺 天台等，让公众感受大自然的气息。项目特点沿街效果图项目概况iapm商场的定位“高端潮流”“时尚高端” ，“高端潮流+
2、夜行消费”为该商业特色。 该商业犹如一枚炸弹投入淮海路商业街，使 各大商家重新审慎自己的定位甲方简介新鸿基地产发展有限公司，是一家在香港交易所上市的地产公司，于1972年上市，为香港最大地产发展商 之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。 本集团拥有雇员超过37,000名，拥有从事买地、规划、 建筑、工程及物业管理的专业人才，有利控制成本之 余，亦同时确保物业质素符合最高标准。与一般的商场不同，iapm项目定位于 建造上海首个“主打夜行购物消费” 概念的 “ 夜行商场” 。商场营业时间为上午10点至晚上 11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1 点左右，突破了一般商场10点关门的惯例
3、，开创 了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。 业内认为，环贸iapm商场的出现会对淮海商圈产 生冲击，带来鲇鱼效应，“重塑”商圈生态。在 上海常住人口达2400万，每天拥有大量游客的大 都市，夜间消费依然存在很大的缺口。“夜生活 ”的零售模式可以扩大淮海路商圈的影响辐射圈 ，幷在夜间消费的领域行成一个新地标。宏观区位微观区位4本项目地处陕西南路 与淮海中路交口，位于上海传统 的核心商业区。周边有巴黎春 天、百盛，以及众多高档写字楼 ，是上海高档商业圈。此次环贸 iapm的加入对周边商家压力巨大 ，导致巴黎春天将大部分自持经 营转为出租，百盛进行开业十多 年来首次停业装修，可见环贸给 周边带
4、来的影响力之大(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上 商机无限好，历来是各大商家的必争之地）项目区位外立面屋顶绿化屋顶休闲广场室外交通室内设计室内设计室内设计商场内部色调以白色为主，搭配暖色灯光室内设计垂直交通室内设计L4卫生间地下车库地下车库防火分区和喷 淋设施细节大型商场不会忽视每一个 细节的设计包括垃圾桶和 楼梯下面的垂直绿化。L4异国餐饮及文化平面布置业态布置餐饮拉动人气商业创意橱窗的设计，首先要突出商品的特 性，同时又能使橱窗布置和商品介 绍符合消费者的一般心理行为，即 让消费者看后有美感、舒适感，对 商品有好感和向往心情。好的橱窗 布置既可
5、起到介绍商品，指导消费 ，促进销售的作用，又可成为商店 门前吸引过往行人的艺术佳作。中庭设计中庭设计极具现代感的中庭 小休息区，设计给 带来美感，给人身 心愉悦的心情，喜 欢上这里。消防楼梯消防电梯通往前室和消防楼梯的门均为可自动 关闭的防火门。风情商业街（L4餐饮层 ）上海港汇恒隆广场通往上海的门户：中国最成功的综合开发项目。 融合商业，住宅，酒店和写字楼于 一体，位于上海最繁华的徐家汇地 铁站枢纽黄金地段。这一306600平 方米的综合体包括七层裙房十万平 方米的商业中心，两座34层的住宅 楼，两座52层的写字楼以及一个九 层的服务式公寓。长期的观察和市 场洞察力使得这一分期开发项目与 2
6、0年的经济市场变化同步前进，历 久弥断。对比上海国金中心广场这个总面积达85400平方米的综合体项目 位于上海金融区的核心位置。贝诺负责该项目的精 彩而具现代感的室内设计，它可以直接通往东方明 珠电视塔和陆家嘴地铁站。该项目共有六层商铺，地下两层拥有美 食街和超市，以及地上四层高档奢侈品店。设计的灵感源自空间角度和曲线的视觉 效果。呈角型的天窗与商铺空间的流动布局形成鲜 明对比。 顾客可以搭乘快速扶梯，在各个楼层间迅速移动， 也可以往第五层的高级餐厅用餐。两座酒店，两座 办公楼通过一个花园也与商场直接相通。对比上海环贸广场有上一层或跨两层的自动扶梯可选; 中庭时常有演出进行;厕所内摆放了座椅和
7、鲜花，镜子多。在品牌招商方面，IAPM首先选择了Prada 和Gucci这两个较为吸引年轻女孩的品牌作为主力店，并且在建筑外 部的装饰上下了功夫，共跨四层的PRADA旗舰店为全球最大。通过归纳总结，IAPM成功吸引 人们的眼球主要有三个原因。-定位时尚高端-餐饮人气爆棚-引领夜间消费潮流引入出色的餐饮是IAPM的又一大特点，也是聚拢人气 的“法宝”。事实上，IAPM餐饮的出现也弥补了淮海路西段高端 时尚餐饮的空缺：原本周边白领就餐的地点不多，咖啡甜品类也 甚少。在IAPM现场发现，工作日，午休时间未到，已率先开业的香港 老字号餐厅稻香内已经有过半的上座率。服务员的态度礼貌、服 务细致，在内就餐
8、的有不少来自港台和外籍人士。走出稻香时已是中午12点，此时门外已有10几组人在等位，大 多都是在周边写字楼工作的白领。记者在多方调查后了解到，自 IAPM刚开业起，稻香的人气便“爆棚”，若在就餐时间前往，门 外必然排着长长的队伍，唯有“错峰就餐”。IAPM内其他几家已 开业的餐饮店也有着不错的人气，主打日本高档寿司的千两、泰 国菜的Greyhound Caf和上海菜的老吉士在午间门口同样排着长 队。据了解，IAPM即将开业的其他餐饮包括：利苑、金牌外婆 家、鼎泰丰、小金牛、正斗等。最引人注目的为中国首家、全球 第三家Gucci Caf。通过归纳总结，IAPM成功吸引 人们的眼球主要有三个原因。
9、-定位时尚高端-餐饮人气爆棚-引领夜间消费潮流相比其他商场，IAPM最大的不同之处便是其营业时间，也是“IAPM”名称 的由来，既从AM到PM。目前IAPM的营业时间是10时到23时，比其他购物中心晚1个 小时，个别餐饮店铺将营业至凌晨4时。试营业一个月后，将根据顾客的消费习惯进 行调整。尽管号称“不夜城”，但上海真正能夜间消费的地点不多， 主要为新天地和一些酒吧聚集处，却没有通宵营业的大型商业中心，IAPM填补了这 一空白。在香港、台湾等地，夜间消费已经成为一种习惯，在一天的工作后人们有 着丰富的“夜生活”。克而瑞商业地产事业部副总经理浦祖建：IAPM的出现有望引领上海人夜间消费的 习惯。此
10、外，上海的人口基数大，即便是原本就有“夜间消费”习惯的人群全部聚 集到IAPM中，便能带来很大的客流量。此外，IAPM为整个淮海路商圈带来了新的活 力，也重新提升了淮海路的档次。十年前，淮海路代表了上海最高雅和时尚的地 段。而IAPM所在的地块是原来的襄阳路市场，贩卖的主要是仿奢侈品牌。发现定位 不符后，襄阳路市场被拆除，地块被卖给了新鸿基。在IAPM逐渐拔地而起的十年间 ，淮海路西段的一些传统百货却逐渐“没落”，妇女用品商店在年轻一代中几乎没 有名气;新华联“变身”东方商厦也难以挽回冷清的生意;二百永新出租给了优衣库作 为旗舰店;茂名南路到瑞金二路的一排原本定位的是奢侈品，但如今除了IWC、
11、江诗 丹顿等几家世界名表店“撑门面”，其余租户的档次越来越低。唯有百盛和巴黎春天，由于是地铁上盖，因此有一定的人流基础，再加上经常举 行打折活动，因此人气相对稍高。但定位也仅是中端，和淮海路应有的档次不符， 如今也在整修中。相比类似定位的南京西路和静安寺商圈的奢侈和繁华，淮海路西 段的定位逐渐模糊。2013年迄今为止业界最关注的十大购 物中心考察报告和亮点分析，包含杭州西溪 印象城、上海K11、成都新世纪环球中心、 上海iapm、无锡恒隆广场、尚嘉中心、杭 州银泰城等等。对比发现，餐饮、景观、体 验已经成为新开业项目的吸客法宝；它们既 能提高客流量和社会关注度，又能带动销售 的提升。启示超市也
12、好、百货也好、购物中心也好、综合体也罢，说 白了，归根结底，就是一个零售服务行业，对于这一行业来说， 定位、商品固然重要，但这只是暂时的，也许后来者在不断的学 习和借鉴中，会不断的被模仿，甚至被超越，所以好的商业项目 在后期的营运过程中会有不断的自我提升。所以，细节和服务才 是最重要的，这些，就算别人来模仿，如果他不知道你的精髓所 在，也将会成为东施效颦。细节和服务是最能评判一个购物中心的品质感和存在感，相 信很多商业人士，在去一个购物中心考察时，可能会最先奔洗手 间而去，因为，在某种意义上来说，如果一个购物中心，在洗手 间的装修上舍得花大力气，在其它的硬件投入上肯定不会很差。 相反，在其它的地方花大成本去装修贴金(比如中空、外墙等)， 而在洗手间的投入上斤斤计较，这样的购物中心，我认为是有急 功近利的表现，会最终被顾客抛弃的。启示谢谢 ！
