大连开发区远洋假日养生庄园热销分析

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1、远洋假日养生庄园 热销分析新联康（中国） 大连研展部 2011.11.17引言开盘不足5个月，销售超过3个亿！月均销售别墅19套，多层洋房60套！月均别墅销量占金石滩别墅总体销量的40%以上！在楼市全面进入萎缩寒冬的今天，远洋假日养生庄园逆市热销的原因何在？ 品牌透视品牌透视 区位条件 项目概况 产品力分析 营销盘点 热销揭秘品牌透视立足“环渤海” ，全国多元化发展十八年 十八城 五十盘p远洋地产创立于1993年，于2007年在香港上市，为内地在港上市房地产公司十强p远洋地产在北京、大连、沈阳、青岛、上海、杭州、三亚、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目，公司持有总土地储备超过20

2、00万平方米，其中75%位于深具潜力的环渤海地区p业务范围涉及中高端住宅、高级写字间、零售物业、酒店式公寓开发等品牌透视2011精细年转型产品力开启精细化管理新时代远洋沁山水上品（北京） 8#楼公共性租赁房项目 “1A级住宅性能预审认定 ”远洋城世界观（中山） 当地首个城市综合体项目远洋广场（大连） 2011年半程销冠 开发有甘井子区第一 个白金五星级酒店远洋傲北（北京） 蝉联了北京别墅市场成交套数、金额、面积的三冠王多盘齐发助力各类产品全面绽放 完成从单一普宅到多元发展的蜕变品牌透视品牌透视远洋在大连远洋风景远洋Midtown远洋广场远洋时代城远洋假日养生庄园，远洋第一个养生度假项目远洋自然

3、远洋假日养生庄园红星海世界观 品牌透视 区位区位条件条件 项目概况 产品力分析 营销盘点 热销揭秘区位条件/行政区域背景“全域都市化全域都市化”发展发展战略战略项目所在地开发区和金州区完全合并，有利于整个地区按照一个现代化、高品质综合城区的要求统一规划、协调布局、集约资源、高水平建设发展，发挥类似上海浦东新区、天津滨海新区的区域发展引擎作用大连市政府全域都市化战略规划将金州和开发区合并，对推进大连全城化发展有积极作用。大连市区金石滩金州新区高容积率下的产品类拆分，差异化竞争对手如海中国、海湾城、热岛黄金海岸的同质高层产品类，同时有效应对本案海岸线较短和海资源较差的劣势，针对不同的土地和资源价值

4、设计不同的产品类金马马路：城市极场场滨滨海带带：居住极场场大窑湾港：港口货货运小窑湾：商务务CBD金石滩滩：度假旅游INTEL：产业产业 园区极场场开发区从园区到城市的转变，功能极场不断丰富金州：居住等大型发发展腹地区位条件/行政区域背景本 案君海远洋假日养生庄园位于大连市金石滩5A级国家旅游度假区金石3号路北侧，位于三山环 抱之中；金石滩位于开发区东部三面环海，北依群山，拥有北中国最美的黄金海岸线。全区 拥有景点约40余个，发现王国、国家地质公园已经成为游客来连的必经景点。黄金海岸金石高尔夫亿年国家地质公园发现王国主题乐园区位条件/项目区域背景区位条件/区域交通轻轨三号线连接金石滩、开发区和

5、大连火车站，大大缩短了金石滩与市内的距离并没有改变金石滩与开发区中心区和市区的空间隔阂大连湾海底隧道大连湾海底隧道一端为日航酒店以东的民生街，经大连湾海底，在现大钢大化厂区“上岸”，再经泉水新区通到大连经济技术开发区，全长6公里，其中海底隧道3.5公里，在建，开通时间待定区位条件/区域交通跨海大桥跨海大桥起点为大连湾和尚岛，终点连接开发区赤峰街，全长2817米，预计年底通车跨海大桥将使开发区到主城区的行车时间从现在的1小 时缩短为15分钟短期内区域交通价值难有质变往开发区方向区域配套多以金石滩旅游资源为主区位条件/生活配套远洋假 日养生 庄园指标现状影响教育配套民族学院、沈阳音乐学院 鲁讯美术

6、学院、武术学校 模特学校、枫叶学校、开发区第十 三中学需求较低商务商业国际会议中心商业气氛欠缺医疗配套金石滩医院能满足最低配套 休闲娱乐国际狩猎场、高尔夫球场、马术俱 乐部、金石温泉疗养中心、奇石馆 、蜡像馆、游庭俱乐部、发现王国 、万达影视基地、金石高尔夫球场配套设施发达自然资源金石滩、葡萄沟采摘园、植物园、 地质公园景观资源丰富区位条件/生活配套景观资源丰富，生活配套严重不足随着开发区产业的不断发展临时居住， 以休闲度假 为主的旅游 地产区域第二或第一居所，生态宜居滨海区临时居住，以休闲度假为主的旅游地产区域交通状况的改善区位条件/小结区位产业交通规划引导居住定位升级 品牌透视 区位条件

7、项目概况项目概况 产品力分析 营销盘点 热销揭秘项目概况案名远洋假日养生庄园开发商远洋地产占地面积46万平米建筑面积37万平米容积率0.8开盘日期2011年06月25日入住时间2012年9月30日产品类型联排别墅、合院别墅、多层面积规划 （平）联排175-196合院180-195多层52-110销售均价 （元/平）联排11000合院11050多层7050总户数约3400户；一期1441户物业公司大连远洋基业物业有限公司物业费别墅3.5元/平米/月；洋房1.95元/平米/月销售地址大连开发区滨海路红星海B区；项目地（金石滩葡萄沟）远洋假日 养生庄园君海项目概况/总体规划二期一期一期在售 项目共规

8、划约3400户 ，共分两期开发，目前 一期在售，二期未建； 一期共规划1441户。 其中联排别墅共118户 ，面积175-196平不等 ；合院别墅8院，每院 两栋六联排，共96户， 面积分为180平和195 平两种；多层共1227套 ，面积在52-110平不 等；目前在售28套联排 ，96套合院，460套洋 房 二期规划有联排别墅 、多层，具体户数未定 37万多业态综合大盘，以小面积别墅和小户型多层为主项目概况/规划理念123451 1个中心个中心： 中轴线上的一站式养生度假中心。度假 酒店/葡萄酒文化主题会所/运动休闲中心/特色餐厅 /PATRY包房2 2大农场大农场：两大生态农场，山里人的

9、健康假日生 活。开心乐园/葡萄乐园3 3座公园座公园：三大公园，自然而然的假日生活。养 生公园/度假公园/内海公园 4 4季体验季体验：四季节日，所有家庭都爱的假日生活 。登山节/踏海节/葡萄节/红酒节5 5感体验感体验：五感地带，妙趣横生的假日生活。观 艺术社/闻情人谷/嗅葡萄廊/品美食街/触阳 光海全新度假主题庄园，一站度假，全龄养生项目概况/绿化及景观设计三面环山 绿化率：46% 景观设计哈尔滨工业大 学建筑设计研究院 园林风格中式现代项目概况/外立面展示外墙 涂料;仿石材 建筑设计 大连大学亿达建筑设计院 法式风格项目概况/面积配比物业类型房型面积（平）总量（套）所占比例 （%）别墅

10、联排 194-220 2813%合院 180-195 9645%总计 12458% 洋房 一房 50-60 8017%两房 70-100 30065%三房 90-110 8017%总计 460100%一期推售房源注重推盘节奏 一期首推创新型别墅，金石滩认可度较高的多层两房产品 品牌透视 区位条件 项目概况 产品力分析产品力分析 营销盘点 热销揭秘产品力分析/创新产品聆海洋房（5层洋房） ：52-110平，分布于中 央水系两侧杜甫草堂（联排别墅）： 194-220平，占据项目核心 ，近享庄园配套云山别馆（8层电梯洋房） ：52-99平，占据天然坡地， 视觉感更加立体桃源田居（合院别墅） ：180

11、-195平，沿中央水 系分布，联排别墅围合院 落，空间私密性好产品类别名称花哨，实质创新含量较低产品力分析/户型分析/联排别墅195平一层：约100平 赠送面积约10平二层：约95平 赠送面积约19平观景露台 全赠送内庭院 全赠送 5.1米宽景客厅/私家庭院/ 中西厨兼备/转角型卫生间 /五明设计 卫生间干湿不分离 观景大露台/转角型卫生间小面积经济型别墅，布局简单、注重观景赠送面积=10+19=29平 赠送比约为15%产品力分析/户型分析/合院184平观景露台 全赠送 客厅方正通透/厨房餐厅 疏而不离，飘窗设计适合 观景/五明设计 南北双卧均与露台相连/转角型卫生间与联排别墅设计类似，布局简

12、单、注重观景赠送面积=11平 赠送比约为6%一层：约93平二层：约91平 赠送面积约11平产品力分析/户型分析/5层洋房 3.9米开间/阳台与客厅同 宽/南北双卧室/方正通透/ 五明设计 卫生间干湿不分离100平 3室/2厅/1卫 阳台4.2米与客厅同宽 /南北双卧室/方正通透/五 明设计 卫生间干湿不分离82平 2室/1厅/1卫 阳台4.1米与客厅通透 /南卧室/户型方正 卫生间干湿不分离，暗卫/ 厨房客厅贯通53平 1室/1厅/1卫阳台 （赠送一半面积 ）与客厅通透大阳台设计，注重观景采光需求产品力分析/户型分析/8层电梯洋房 3.9米开间/阳台与客厅同 宽/南北双卧室/方正通透/ 五明设

13、计 卫生间干湿不分离99平 3室/2厅/1卫 阳台3.8米与客厅同宽 /南北双卧室/方正通透/五 明设计 卫生间干湿不分离卧室客厅均可通向阳台/南 卧室/户型方正 卫生间干湿不分离/厨房客 厅贯通55平 1室/1厅/1卫户型与8层相近注重观景采光需求阳台 （赠送一半面积 ）89平 2室/2厅/1卫 品牌透视 区位条件 项目概况 产品力分析 营销盘点营销盘点 热销揭秘营销盘点/售楼处售楼处2 项目地开发区滨海 路板块开发区金石 滩板块售楼处1 红星海世 界观2011.6.18 项目开盘前一星期，项 目地售楼处正式开放在红星海世界观项目 B区设立售楼处借助集团已有热销项目，吸引目光、聚集人气营销盘

14、点/售楼处现场放映活 动花絮和业 主采访短片联排 模型合院 模型营销盘点/宣传物料触动关键词： 一家人都能看的楼书营销盘点/看房通道围挡通道，“12345”的理念宣传营销盘点/样板间巴 厘 岛 风 情 样 板 间欧 式 风 格 样 板 间类别品牌卫浴科勒厨具方太对比衬托项目的度假特色触动关键词： 罕见的绝对度假样板间营销盘点/服务人员 安保人员：主要入口处、500米林荫大道尽头、 售楼处尽职安保随处可见，让客户来访中对小 区的私密性和安全性就有了很好的印象 销售人员：专业热情，多有市区豪宅销售经验 物业服务人员：体贴周到、细心谨慎触动关键词：偶遇/体验式营销营销盘点/宣传渠道户外吉祥物豆豆 、

15、稻草人田 园风趣十足营销盘点/宣传渠道平面开盘前造势突出“12345”规划理念营销盘点/宣传渠道平面开盘宣传活动，借以宣传项目庄园特色营销盘点/宣传渠道网络幸福到底是什么？ 就是在大连能拥有一套住房 房子里住着爱我的人远洋假日养生庄园剧情片面向对象： 年轻人触动关键词： 物质世界里的幸福追求营销盘点/宣传渠道二手房合作 整合品牌二手房企业的客户信息客户信息进行深度挖掘 在房展会以及大型营销活动中外围聘用二手房销二手房销售人员售人员，直接拉动客群6.17 开心农场葡萄乐园现场体验区开放营销盘点/营销活动项目讲解开心农场体验葡萄乐园体验人民公社大院体验面向对象： 中年夫妇触动关键词： 上山下乡的岁月营销盘点/营销活动5月7日起认筹启动，多层意向金为1000元，别墅意向金为10000元；6 月25日开盘当天在销售中心还可以品糕点，参加投篮球、玩电动、吹泡泡等 亲子游戏环节，现场气氛十分活跃火爆。当天成交9套合院别墅，90套多层 洋房。2011.6.25 盛大开盘触动关键词： 金石滩最低价产品8.20-8.30 “假日欢乐谷，穿越侏罗纪”庄园恐龙展面向对象： 小朋友&妈妈营销盘点/营销活动触动关键词： 童趣2011.9.17 活力采摘体验季营销盘点/营销活动摘茄