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1、第四章 市场比较法第一节 市场比较法概述第二节 可比实例的选择第三节 各项修正计算第四节 应用举例荷兰：北方威尼斯 第一节 市场比较法概述市场比较法l参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价 格来评定待估房地产价格的一种估价方法适用范围l有类似房地产交易实例的状况。没有发生或很 少发生过交易的房地产，如古建筑、寺庙、风 景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难以 适用。市场比较法估价求得的价格，通常称为比 准价格市场比较法 市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条 件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相 同的土地买卖。基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具 有相同效用的物品，应具有同一
2、的价格，即具备 完全替代关系。从另一角度讲，在同一市场上两 个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的 价格是经过两者相互影响之后才决定。可以利用 与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的 案例价格，推测待估的价格。理论依据l替代原理市场比较法与估价原则l替代原则l供求原则：供求影响价格l均衡原则：市场内各构成要素的组合是否均衡l适合原则：外在环境对价格的影响应用条件l充分的交易实例资料l资料具有相关性l市场供求关系基本一致l明确显示具备的条件l资料必须翔实可靠求取比准价格当比较参照实例较多时，每一个实例得出 一个价格，需要综合求出一个估算价格处理方法：l简单算术平均法l加权算术平均法l中位
3、数l众数基本步骤l收集交易实例l选取可比实例l建立价格可比基础l交易情况修正l交易日期修正l区域因素修正l个别因素修正l确定比准价格第二节 可比实例的选择搜集交易实例l范围：尽可能多l内容： 交易双方情况及交易目的 交易实例房地产状况 成交价格、成交日期、付款方式l收集资料途径查阅政府有关部门的房地产交易 资料 报刊信息 以购房者身份了解信息 交易会等二、选取可比实例l用途相同l结构类同l区域类似l价格类型一致l时间接近l正常交易三、建立价格可比基础统一付款方式：以一次付清的实际价格为基准l例：某一房地产总价80万元，分期付款，成交日 付40万元，半年后支付20万元，一年后再付20万 元，将付
4、款方式统一到成交日期一次性付清。l假设年利率6%l假设半年利率为3%统一采用单价l修正时采用相同的单位价格l如果是土地，采用土地单价比较l如果是建筑物，采用楼面地价比较统一币种和货币单位统一面积内涵l建筑面积、套内建筑面积统一面积单位l单位换算第三节 各项修正计算一、交易情况修正l造成成交价格偏差的原因 利害关系人之间的交易 基于出售或急于购买的交易 不了解市场行情的交易 特别机动或偏好的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易 受债权债务关系影响的交易修正公式待估房地产价P=可比实例价格P交易情况修正系数 l可比实例交易时价格高于正常情况下的交易价格，分母大于 100，修正系数小
5、于1l可比实例交易时价格低于正常情况下的交易价格，分母小于 100，修正系数大于1 例 某可比实例，成交价格5000元/，属 于熟人之间交易，比正常价低于5%左右， 修正如下：交易日期修正l交易日期修正的含义：时间差修正l修正办法： 价格指数法l时间修正后估价时点价格=可比实例在成交日期时的价格 交易日期修正系数案例为评估上海某一区域2004年3月底的价格，在选取 的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价 格为5000元/。上海市2003年7月至2004年3月 的二手房住宅价格指数如下：月份2003.72003.82003.903.1003.1103.1204.0104.0204.03
6、指数115011731194121512361255127312891304价格变动率法例：评估某一房地产于2004年3月1日的价格，可 比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/ ，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年 间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每 月比上月递减0.2%，人民币与美元的市场汇价 2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3 月1日为1美元=8.25人民币，试进行修正。三、区域因素与个别因素修正l不同区域，不同个别因素l修正办法：l直接比较法 区域修正： 可比对象优于估价对象，分母大于100区域因素与个别因素直接比较分值表因素
7、估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域因素商业繁华度100交通通达性100环境景观100100小计100个别因素建筑物结构100建筑物成新100临街状况100100小计100l个别因素修正l可比实例因素优于估价 对象，分母大于100， 否则小于100实例有一可比实例，成交价格5000元/，可比 实例所处区域的环境优于待估对象，比例 为2%，可比实例价格为：间接比较法l设想一个标准的房地产的区域因素与个别因素 ，以此为基准，逐项打分比较。l区域因素修正公式个别因素修正公式区域因素与个别因素间接比较分析表因素标准状况估价对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C 区域 因 素商业繁华度100 交
8、通通达性100 环境景观100 100 小计100 个别 因 素建筑物结构100 建筑物成新100 临街状况100 100 小计100在实际工作中，通常做如下处理：求取比准价格当比较参照实例较多时，每一个实例得出 一个价格，需要综合求出一个估算价格处理方法：l简单算术平均法l加权算术平均法l中位数l众数市场比较法运用搜集交易实例选取可比实例建立价格比较基础交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格案例评估某房地产于2004年5月1日的价格，经过资料 搜集，选取A、B、C作为可比实例。项目可比实例A可比实例B可比实例C建筑面积101.1m2120.3m2968.8平方 英尺 成交价
9、格48.5万元600美元/m248.6万元成交日期2003年10月 1日2003年8月1 日2004年3月1 日 交易情况-5%0+2%区域因素+2%0+2%个别因素-2%+2%+2%可比实例A分期付款，成交日首付15万元，半年 再付15万元，余款于1年后付清可比实例B为一次性付款可比实例C为抵押贷款，于成交日首付30%，余 款向银行申请15年期抵押贷款，贷款利率为 5.05%该类房地产以人民币为基准的市场价格2003年间 逐月上涨1.5%；2004年以来逐月上涨0.8%，美 元与人民币的市场汇率2003年10月1日为1：8.28 ，2003年8月1日为1：8.30，2004年3月1日为1 ：
10、8.27，2004年5月1日为1：8.26表中交易情况为正值表示可比实例的成交 价格高于正常价格，负值表示低于正常价 格；区域因素与个别因素为正值表示可比实例 的因素比估价对象好，负值表示比估价对 象差利用上述资料，估算2004年5月1日价格解：（1）建立价格可比基础，一次付款价格l可比实例A价格l可比实例B=6008.30=4980元/l可比实例C（2）计算比准价格比准价格=可比实例价格交易情况修正 交易日期修正区域因素修正个别因素 修正（3）最后结果实例操作为评估某写字楼房地产X在2005年5月31日的 正常市场价格，搜集到3各比较实例，有关数 据见表表中+表示因素条件较估价对象好表中-表
11、示因素条件较估价对象差类别估价对象X比较实例A比较实例B比较实例C交易价格5000元/650美元/5500元/交易情况+2%+5%-3%交易日期2005.5.312004.10.312004.12.312005.4.30利用类型办公办公办公办公土地使用权年限50504050容积率444.55区 域 因 素交通条件+1+1-1基础设施-2+3+2环境条件+2+1+2个 别 因 素面积+10-1楼层+4-2-5朝向、形状-2-10不同容积率条件指数设容积率为4时，为标准容积率该类房地产价格指数自2004年11月以来， 每月平均上涨0.5%求该房地产2005年5月31日价格容积 率3.544.55修
12、正 系 数0.81.01.11.2解：（1）价格单位统一l可比实例A、C不做修正l可比实例B=6508.4=5460元/l2004年12月31日汇率为1：8.4（2）交易情况修正l可比实例A：100/102l可比实例B：100/105l可比实例c：100/97（3）交易日期修正l可比实例Al可比实例Bl可比实例C（4）土地使用权年限修正lA、C与估价对象相同不修正lB进行修正，取资本化率为7.5%（5）容积率修正l根据容积率条件指数直接修正l可比实例不修正l可比实例B=1/1.1l可比实例C=1/1.2（6）区域因素修正l可比实例A :100/101l可比实例B：100/105l可比实例C：100/103(7)个别因素修正l可比实例A：100/103l可比实例B：100/97l可比实例C：100/94修正价格计算l可比实例A=4879.34元/l可比实例B=4902.55元/l可比实例C=4904.68元/比准价格l取算术平均 4895.52元/本章小结比较法基本步骤比较实例选取修正方法
