保障性住房户型标准研究

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1、2012 年第 44 期( 总第 2460 期)18的高低实行梯度式保障。经济适用房采取封闭式运行机制， 只享有有限产权， 退出时仅能由政府回购， 这样就与可出售的公租房性质类似， 可以防止保障性住房上市获利。各类保障性住房应坚持低标准建设， 着重于满足基本住房需求。除成套住宅外， 也可建设非成套住宅。尤其是针对外来务工人口， 可根据需要先建成集体宿舍、单间、 合租式公寓等。坚持保障性住房的低标准， 本身就是一种筛查机制， 能够防止有限的保障房资源被高收入群体侵占。( 三) 基于实证方法测算住房支付能力， 确定保障性住房的收入线标准。中央政府负责划定保障性住房的大致范围，制定一套测算房价支付能

2、力的具体方法和参考标准。各地应通过科学方法计算本地的住房消费收入比或房价收入比， 来衡量人群的住房负担水平。经计算， 2011 年房价收入比全国平均为6. 67， 其 中， 北 京 最 高 为 14. 98， 河 南 最 低 为4. 99。从全国来看，经济越发达的地区房价收入比越高，呈现东、 中、 西部依次由高向低梯度排序的现象。各地房价收入比普遍偏高， 一方面与我国居民收入统计的口径偏小有关， 但也反映了当前居民的住房消费负担的确较重。建议将根据房价收入比高低来确定保障对象的范围。如将房价收入比按 6 倍、 8 倍、 10 倍三档掌握， 划分保障对象的范围， 6 倍以下， 城镇居民仅保障最低

3、收入家庭， 适当考虑农民工和过渡性人群;6 8 倍， 保障范围扩大到低收入家庭( 即理论最大保障范围为 20% ) ， 同时， 考虑农民工和过渡性人群; 8 倍以上， 保障范围进一步扩大中等偏下收入家庭( 即理论最大保障范围为 40% ) ， 同时， 考虑农民工和过渡性人群。另外， 要根据收入与房价变化情况动态调整， 建议两年调整一次。( 四) 进行保障性住房需求调查， 以此为依据规划和建设保障性住房。组织市、 县( 区) 、 街道、 社区各级工作人员深入基层进行普查， 查清到底有多少家庭、 多少人需要保障， 需要什么样的保障， 然后， 再按这些要求， 按需建设和提供各类保障性住房。保障性住房

4、的建设面积、 套数并不能成为衡量不同城市间住房保障效果的标准， 保障家庭的类型和具体数量才是衡量住房保障体系好坏的标准。( 五) 建立针对公务员的住房保障体系。目前， 公务员( 包括部分事业单位就业人员)收入属于社会中下游水平， 特别是一些新入职公务员， 无法靠自己的收入购买商品房。我国还是人均收入较低的国家， 分配问题是我国的敏感问题， 给公务员较高的工资或购房补贴是不现实的。借鉴日本等国家为公务员提供低价租赁或可售住房是一个较好的选择。可以将公务员纳入公租房和经济适用房体系。对于公租房， 政府给予一定的租金补贴， 将房租控制在公务员家庭人均平均收入的 30%以内。针对公务员的经济适用房，

5、前提是严格控制建设标准， 封闭式运行。( 执笔人: 胡琳琳)保障性住房户型标准研究保障性住房是政府的一项重要民生工程， 其主要目的是满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求。然而， 由于受经济发展水平、 政府财政能力、 土地资源的约束， 保障性住房的建设必2012 年第 44 期( 总第 2460 期)19须坚持适度保障的原则， 在满足基本需求的条件下严格控制建设和保障标准， 防止由于过高追求保障水平而带来的福利刚性问题。设置适度可行的保障标准， 关系着保障性住房分配的公平性和运营的可持续性， 需要认真研究。一、目前不少地方保障房户型标准偏高对于廉租房， 建设部等五部局 2003 年出台的 城镇

6、最低收入家庭廉租住房管理办法 规定， 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的 60% 。根据住建部 2009 年出台的 2009 2011 年廉租住房保障规划 ， 廉租住房保障标准控制在人均住房建筑面积 13 平方米左右， 套型建筑面积 50 平方米以内， 保证基本的居住功能。北京、 上海、 天津、 重庆四个直辖市都将廉租房的实物配租面积， 定在人均使用面积 10 平方米左右。陕西省规定廉租房的最大面积不超过 50 平方米。厦门市则具体规定了廉租房一房型 35 平方米、 两房型 50 平方米、 三房型 60 平方米的面积标准， 其三房型的面积标准超过了国家政策的

7、规定。对于经济适用房， 建设部等七部门 2007 年发布的 经济适用住房管理办法 明确要求， 经济适用住房单套的建筑面积控制在 60 平方米左右。天津、 陕西与国家规定一致， 建筑面积在 60平方米左右。北京规定了经适房人均使用面积15 平方米的标准。上海、 厦门允许建设部分三室户， 面积上限放宽到 70 平方米。对于公租房， 根据 2010 年 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 ， 成套建设的公共租赁住房， 单套建筑面积要严格控制在 60 平方米以下。2011 年 9 月 20 日国务院常务会议要求， 公租房建筑面积以 40 平方米左右的小户型为主。北京、 天津与中央政策规定一致， 以小套

8、型为主，也建设少量大套型， 并将面积标准限定在 60 平方米以内。部分城市放宽了公租房面积的上限，如重庆将大套型面积上限放宽到 80 平方米， 厦门则放宽到 85 平方米。表 1各地关于保障性住房建设标准的规定廉租房经济适用房公租房国家保障面积不超过当地人均住房 面积的 60% ; 人均住房建筑面积 13 平方米左右， 套型建筑面积 50 平方米以内单套建筑面积控制在 60 平方米 左右建筑面积以 40 平方米左右的小 户型为主北京人均使用面积 10 平方米人均使用面积 15 平方米单居 30 平方米左右， 小套型 40 平方米左右， 中套型 50 平方米左 右， 大套型 60 平方米以下上海

9、人均居住面积 10 平方米主要为一室户和两室户， 少量为 三室户， 建筑面积在 40 70 平 方米， 高层建筑可适当放宽一定 面积套均 40 50 平方米天津人均使用面积 10 平方米套型建筑面积控制在 60 平方米 左右套均 30 45 平方米为主， 最高不 超过 60 平方米重庆人均使用面积 10 平方米40 80 平方米厦门一房型 35 平方米， 两房型 50 平 方米， 三房型 60 平方米两房型 60 平方米， 三房型 70 平 方米一房型 45 平方米， 两房型 70 平 方米， 三房型 85 平方米陕西50 平方米以内平均 60 平方米平均 50 平方米， 最大不超过 60 平

10、方米2012 年第 44 期( 总第 2460 期)20二、国际经验: 遵循低标准原则关于保障性住房的建设标准， 各国一般根据本国的经济发展水平、 人口密度、 城市化进程等制定。适度的保障标准， 不仅能够避免政府承担过高的财政压力， 而且可以防止保障性住房被非低收入群体侵占， 以及产生被保障者的“赖居”现象。可以说， 较低的保障标准， 本身就是一种有助于实现公平分配的机制。在这方面， 日本和韩国的经验很典型。这两个国家都具有“人多地少” 的特征， 如日本在1968 年时人均住房建筑面积为 23 平方米( 与我国 2005 年时城镇人均住房居住水平类似) 。在建造保障性住房方面， 日本、 韩国都

11、采取了小户型、 低标准的原则。如日本主要面向移居人口提供的公团住宅主要房型为两室一厅， 使用面积多在 60 平方米左右。面向低收入阶层和新工作者的公社住宅则标准更低， 多建设在偏僻的、 无法进行其他用途开发的土地上( 以丘陵地和山坡地为主) 。2008 年， 日本新建住房中自有住房每套平均面积为 133. 8 平方米， 出租住房每套平均面积为 46. 7 平方米， 仅相当于自有住房平均面积的 1/3。也就是说， 用于出租的住房面积普遍非常小， 是一种低标准、 过渡性保障。表 2 是日本第八个住房建设五年计划( 2001 2005 年) 的居住水准， 其中最低居住水准仅相当于一般居住水准的不到

12、50% 。韩国因国民收入低于日本， 其公营住宅面积更小， 使用面积控制在 15 50 平方米。另外， 为安置进城农民和移民， 韩国建设了许多具有共用设施的公营出租房， 以便多个家庭分租合用。租户各有独立房间， 每层至少建有一处公用厕所和公用厨房。到 1970 年， 韩国租房家庭中仍有44. 8% 的家庭是分租合用， 目前， 韩国公租房合用现象依然存在。这反映了公共住房的宗旨是改善人们的基本居住状况， 应该遵循低标准原则。三、建议对于保障性住房应该建成何种标准的问题，近年来一直存在争论。一种观点认为， 保障房应遵循非体面化原则， 尽量采取低标准建设。例如著名经济学家茅于轼就曾提出 “廉租房只建公

13、共厕所” 的观点， 其主要目的是防止富人侵占。另一种观点则认为保障性住房也应讲究舒适、 体面， 其理由是保障房面积狭小、 居住不舒适， 迫使低收入群体去买房， 推高了房价。我们认为， 从我国当前实际出发， 借鉴国际经验， 我国的保障房应坚持低标准原则， 严格控制面积和户型。目前， 我国城镇中低收入家庭的比重较大， 随着城市化的演进， 新增城市人口对保障性住房的需求也会进一步加大。根据目前表 2日本第八个住房建设五年计划的居住水准平方米家庭人数一般建议居住水准城市建议居住水准最低居住水准1 人5037181 人( 单身中年人或老年人)5543252 人7255293 人9875394 人1239

14、1505 人141104566 人14711266注: 此水准为住户专用面积( 墙体中到中的面积) 标准。 资料来源 : 国外住房数据报告 No. 1 ， 中国建筑工业出版社 2010 年版， 第 50 页。2012 年第 44 期( 总第 2460 期)21的经济发展水平和政府财政能力， 住房保障应从低水平、 广覆盖起步， 着重于改善和满足基本住房需求， 逐步提高保障水平。不应在现阶段强调保障性住房的居住舒适度， 使得群众对保障房的期望值过高。日本在经过了半个多世纪的城镇化之后， 人均住房建筑面积已经达到 45 平方米，而其平均每套租赁房的面积仍然在 50 平方米以内。这说明对小型保障房的需

15、求一直存在， 这种住房是解决亚洲国家城镇化过程中人地矛盾的一种必然选择。按照我国当前的城镇化速度，2030 年城镇化水平预期可达到 70% 以上， 城镇人口接近 10 亿人。解决这样庞大数量人口的住房问题， 必须坚持小户型、 紧凑化原则。在住房条件得到切实改善后， 对现行保障性住房可采取改建、 出售或拆除重建的方式， 解决其过剩问题。另外， 解决当前房价过高问题， 其根源不在于通过建设保障房来减少对商品房的需求， 而是应通过抑制房地产市场的投资和投机， 规范房地产商行为来实现。因此， 不应以此为理由来建设高档次的保障房。恰恰应通过低标准， 减少保障房的“赖居” 现象， 鼓励有能力者通过购买商品

16、住房改善居住质量， 减少政府的财政负担。第一， 坚持小户型、 实用性原则。保障性住房应定为成安全网和生存性保障， 其不应参考商品房小康标准， 人均住房面积更不应高于社会人均住房面积， 而应在社会人均住房面积的40% 60% 左右。保障房设计的重心应从追求美观转为重视实用性、 安全性和经济性， 从设计源头上减少不必要的浪费。租赁式保障房可建成非成套住宅( 集体宿舍、 单间宿舍) 和成套住宅( 一居室到三居室) 的形式。集体宿舍、 单间宿舍面积在 10 15 平方米。成套公寓应以一居室、 二居室为主， 人均建筑面积在 15 平方米左右， 实行人均配租面积随家庭人口数的增加而递减的原则。建议 2 3 人的一居室在 30 40 平方米， 3 4 人的二居室在 45 平方米以内， 4 人以上的三居室在 55 平方米以内。经济适用房等出售式保障房应坚持建筑面积户均 60 平方米左右的标准。第二， 实行分层次、 梯度化原则。针对不同的保障群体， 如城镇家庭、 新就业职工、 外来务工人员等， 设计不同形式和标准的住房， 满足不同层次的需要。针对