黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告

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1、XXX地产集团营销策划部 2010年9月9日 黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告l 在考察黑龙江省哈尔滨城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于哈尔滨市房地产市场进行研究，寻求投资机会，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！市场研究目的前言市场研究背景【外部因素】 2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一 系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和 竞争力的新的增长极。 黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经 济贸易往来的重要枢纽。近年GDP增速基本保持在13%左右，经济

2、增长稳定；经济 平稳较快增长。全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之 后第三个进入3000亿行列。【内部因素】 2010年，XXX地产集团将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土 地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。 XXX地产集团发端于哈尔滨，历经十年快速发展后，再次回哈市投资兴业，回馈家 乡。房地产企业可持续发展 土地储 备 前言l作业目的：判断项目的投资可行性；l作业时间：2010年9月1日-9月8日l作业部门：XXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部l作业提纲：项目概况市场分析项目定位规划设计费用评估财务评价风险评估结论建议l研

3、究方式：实地考察l资料采集：政府公报、政府数据、政府年鉴、项目访谈、地产媒体/代理公司/地产 企业/收储中心/规划部门/拆迁部门座谈房地产市场研究报告提纲前言房地产市场研究报告目录1项目概况 2市场分析 1.1 黑龙江省概况1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省 合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙 江省辖市； 东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯 相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与 吉林省接壤 ； 全省总面积47.3万平方公里，占全国土地 面积的4.9%； 黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区 、17县级市、51县、1自治县，2009年末 常驻人口3826万人。省会哈尔滨位于黑 龙江省

4、南部。第一章 项目概况 1.1.1 黑龙江省概况四省横比黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人）全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置1.1.2 黑龙江省概况四省横比黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。黑龙江人均消费力最弱。第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元）全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列1.1.3 黑龙江省概况四省横比黑龙江社会消费品零

5、售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于辽宁，高于 吉林、内蒙古。第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）整体消费水平相对较高，位于四省前列1.2 哈市城市概况第一章 项目概况 哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。西北与大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹江相距355公里，南与长春相距230公里。总面积5.31万平方公里，在全国省会城市中位居第一。行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区，尚志市、双城市、宾县、方正县、依兰县、巴彦县、五常市、

6、木兰县、延寿县、通河县。总人口991万人，在全国省会城市居第二位，其中市区人口约474万，城镇化率较高。黑龙江省省会，东北北部最大城市 、东北重要的老工业基 地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸 易往来的枢纽，金源文化发祥地。 1.2.1哈市城市概况行政划分第一章 项目概况 名称面积（平方公里）人口（万）松北区736.320.5道里区479.270南岗区182.9104.6道外区256.668.7香坊区339.5575.3平房区9815.9呼兰区219762.2阿城区281458.3第一章 项目概况 1.2.2 哈城市概况规划发展城市空间发展策略：“北跃南拓、中兴强县”哈

7、尔滨市城市空间结构：“一江、两城、七大组团”松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地 区。依据居住区规划原则，松北新区将 建设功能完善的高级花园式住宅区、休 闲别墅区、政府工作人员住宅区。群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用 地面积27.33平方公里，人口规模32.0万 人。群力新区将建设成为具有区域性竞 争力、影响力的，集居住、商务、游憩 为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：以教育科研、体育运动为主 ，以居住商贸为辅，形成环境优美、配 套设施齐全的综合性科教文化区。该区 域分为奥林匹克中心区、基础教育城、 教育科研区、生态工业区和生态绿地区 五大功能区。利民组团：工业经济区， 产业新城引入医药

8、、 食品等企业，建设大学城 。中心组团（南岗、道里为 主）：城市核心区，为哈 市政治、经济、文化、科 研、金融、交通中心，配 套设施完善，发展成熟。新香坊组团：哈尔滨市重 要的工业区，农业科研区 及物流区。平房区：工业基地航 空、汽车、铝材加工业基 地，机械制造业和绿色产 业基地，房地产价格较低第一章 项目概况 哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。 哈尔滨市人口居第一位。1.2.3 哈市经济四市横比数据来源：政府统计公报2009年哈尔滨及其它三市GDP、人口状况（亿元，万人）哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市1.2.4 哈市经济四市横比第一章 项目概况 哈尔滨市人均GDP

9、处于最后一位。 哈尔滨市人均可支配收入及人均可支配指出，仅高于长春，居于倒数第二位 。数据来源：政府统计公报哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间1.2.5 哈市经济四市横比第一章 项目概况 由于人口较多，哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。数据来源：政府统计公报2009年哈尔滨及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元）哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市1.2.6 哈市经济GDP第一章 项目概况 哈市GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定； 哈市房地产市场正处于平稳发展阶段。 哈尔滨市近三年人均GDP统计（亿元）哈尔滨市近三

10、年GDP统计（亿元）数据来源：统计公报经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑发发展阶阶段启动阶动阶 段快速发发展阶阶段平稳发稳发 展阶阶段减缓发缓发 展阶阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为为主改善需求为主发展特征超速发展 单纯 数量型快速发展。以数量为主，数 量与质量并重平稳发稳发 展。以质质量为为主， 数量与质质量并重缓慢发展 综合发展型1.2.7 哈市经济固定资产投资额第一章 项目概况 哈尔滨市近三年固定资产投资额统计（亿元）哈尔滨市近三年房地产投资额统计（亿元）固

11、定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长41.4%； 相比07、08年，09年房地产投资额增长幅度过快，超出正常增长范围； 由于固定资产投资增幅较快，房地产投资比例有所下降，与发达国家相比有一定差距。固定资产投资稳步增长，房地产市场异常活跃，增幅较快异常基本正常正常运行基本正常异常2009年房地产开发投资额 增幅25%29.2%适度投资利于拉动经济 增长，而增幅过高，将使供给过 量，若无需求匹配，将导致供过于 求。房地产开发投资 /固定资产 投资37%14.6%反映投资结 构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%社会消费品零售总额增长迅速，平均增幅在19%以上，消费力增长旺

12、盛 ； 持续旺盛的消费力有利于推动市场快速发展。哈尔滨市近三年消费品零售额统计（亿元）数据来源：统计公报1.2.8 哈市经济社会消费品零售总额第一章 项目概况 消费品零售额增长迅速、消费力旺盛，1.2.9 哈市经济人口第一章 项目概况 数据来源：统计公报人口多，但增长缓慢.年均增幅不足1%，09年全市总人口年增长1.7万人，市区人口年增 长0.4万人 。人口较多，但增长缓慢哈市三产所占比例最大，为49.5%。 1.2.10 哈市经济三产比例第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报1.3 哈市香坊区概况香坊区是哈尔滨市的发祥地之一，曾为金国内地的“皇室禁苑”。现为四个中心城 区之一，位于哈尔滨市

13、东南部，区划面积339.55平方公里，其中，建城区面积43.8 平方公里，辖20个街道办事处，3镇1乡，总人口约79万人(含流动人口)。 辖区基础优势突出。规划了31平方公里的香坊工业新区和12平方公里的动力工业园 区，并纳入哈大齐工业走廊 。辖区资源优势明显。区域内拥有哈电集团、轴承集团、哈量等大型企业，装备制造 业在全国处于同行业最高水平。辖区内有东北农大、中国船舶703研究所等高等院 校和科研院所，科技、人才、教育和科研基础力量雄厚 辖区区位优势显要。新的香坊区东与阿城区接壤，北连南岗区，西接平房区。区内 拥有香坊、王兆屯、东门等6个客、货运火车站点，滨绥铁路干线在区内通过，京 哈、哈阿

14、、哈五出城口的3条高速公路在香坊区呈放射状向外延伸，形成了较为合 理的交通路网结构 。2009年香坊区国内生产总值达到350.9亿元，全口径财政收入26.02亿元，地方财政 收入达到12.37亿元。09年上半年社会商品消费总额达到39.38亿元。第一章 项目概况 城市发展规划新香坊组团为重要的工业区、农业科研区及物流区 房地产市场研究报告目录1项目概况 2市场分析 2.1.1 哈尔滨土地市场情况综合住宅用地成交量价除08年受政策影响供应较少，07、09年综合住宅用地年供应量约250-300万。 哈尔滨综合住宅用地地价在2010年有一个大幅上涨。 目前哈尔滨综合住宅用地价格约254元/亩，楼面价

15、格1313元/平米；数据来源：易居机构、哈尔滨国土局第二章 市场分析 2.1.2 哈尔滨土地市场情况综合住宅用地成交量及价格香坊区2010年综合住宅用地供应约44万平米，占全市的24%; 香坊区楼面地价约798元/平米，低于全市平均水平。数据来源：哈尔滨国土局第二章 市场分析 2.1.3 哈尔滨土地市场情况10年1-8月各版块综合住宅用出让价格分布第二章 市场分析 道外二环内北侧 楼面价格约2000-2400元/平米道里群力楼面价格约 1200-2000元/平米南岗楼面价格约 1200-1900元/平米香坊东二环内楼面约2400元/平， 南二环外楼面价格约 700-1000元/平米09年松北世

16、贸大道区域地块 楼面价格约600-800元/平米2.1.4 哈尔滨土地市场情况2010年香坊出让地块分布第二章 市场分析 轧钢街地块，出让时间2010年7月 占地6.1万平建面11.8万，综合住宅用地； 132万元/亩，楼面1022元/平。 黑龙江立汇房地产开发有限公司A哈平路B旭升街地块，2010年3月出让 占地14.1万，建面36.2万；综合住宅用地； 116元/亩，楼面676元/平米， 哈尔滨东实房地产开发建设有限公司通乡街地块，2010年3月出让 占地16.8万，建面56.5万；综合住宅用地； 75元/亩，楼面334元/平米， 哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司二环哈成路规划三环规划长江路 旭升街地块，2010年6月出让 占地2.2万，建面13.4万；综合住宅用地； 284元/亩，楼面713元/平米， 黑龙江省明光房地产开发有限公司幸福镇号地块， 2010年5月出让， 占地3.75万平，建面 2.6万平，工业用地 29万/