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1、2009年年12月月14日日房地产投资信托基房地产投资信托基房地产投资信托基房地产投资信托基R REALEALE ESTATESTATEI INVESTMENTNVESTMENTT TRUSTSRUSTS(REIT(REITS S) )中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会 C CHINAHINAI INSTITUTENSTITUTE OFOFR REALEALE ESTATESTATE A APPRAISERSPPRAISERS ANDANDA AGENTSGENTS房地产投资信托基房地产投资信
2、托基房地产投资信托基房地产投资信托基内容内容内容内容1.1.REITsREITs概述概述概述概述香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基背景背景背景背景2.2.香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基（REITsREITs）背景背景）背景背景3.3.已成功上市已成功上市已成功上市已成功上市REITsREITs4.4.REITsREITs操作结构操作结构操作结构操作结构5.5.物业估值物业估值物业估值物业估值6.6.REITREIT的海外投资指引的海外投资指引的海外投资指引的海外投资指引7.7.国务院相关意见国务院
3、相关意见国务院相关意见国务院相关意见、保险法保险法保险法保险法修订及其他消息修订及其他消息修订及其他消息修订及其他消息Page 1REITsREITs概述概述概述概述Page 2REITsREITs概述概述概述概述?房地产投资信托基为集体投资计划以单位元信托方式组成房地产投资信托基为集体投资计划以单位元信托方式组成?主要投资于提供收入的房地产资产主要投资于提供收入的房地产资产并以收入向其基单位持有人提供回报并以收入向其基单位持有人提供回报?主要投资于提供收入的房地产资产主要投资于提供收入的房地产资产并以收入向其基单位持有人提供回报并以收入向其基单位持有人提供回报?投资者购买房地产投资信托基的基
4、单位时投资者购买房地产投资信托基的基单位时可分享及分担房地产投资信托基可分享及分担房地产投资信托基投资者购买房地产投资信托基的基单位时投资者购买房地产投资信托基的基单位时可分享及分担房地产投资信托基可分享及分担房地产投资信托基所持房地产资产的及风险所持房地产资产的及风险Page 3REITsREITs概述概述概述概述?在香港投资于房地产投资信托基的基单位主要受房托基守则所监管并具有下优点在香港投资于房地产投资信托基的基单位主要受房托基守则所监管并具有下优点:-业务重点明确业务重点明确;国为房地产投资信托基得从事房地产方面以外业务或拥有重大非房地产资产国为房地产投资信托基得从事房地产方面以外业务
5、或拥有重大非房地产资产;-房托基守则规定房地产投资信托基于各财政分派最少房托基守则规定房地产投资信托基于各财政分派最少90.0%的经审核除税后收入净额的经审核除税后收入净额(或会根据房托基守则及其信托约调整或会根据房托基守则及其信托约调整) ;保守的资本架构保守的资本架构 房托基守则限制房地产投资信托基借贷为其合计资产总值的房托基守则限制房地产投资信托基借贷为其合计资产总值的-保守的资本架构保守的资本架构;房托基守则限制房地产投资信托基借贷为其合计资产总值的房托基守则限制房地产投资信托基借贷为其合计资产总值的45.0% ;-与直接投资于房地产相比与直接投资于房地产相比资动能大增资动能大增;-证
6、监会持续发牌认可及监管的管人证监会持续发牌认可及监管的管人;-具有法定及监管企业管冶架构并由独信托人监督内部企业管治架构具有法定及监管企业管冶架构并由独信托人监督内部企业管治架构.Page 4REITsREITs概述概述概述概述特性特性REITs上市房地产公司上市房地产公司投资政策有限制。如投资政策有限制。如REIT需要额外融资，须得到基没有限制。 可自由投资在物产、空置土需要额外融资，须得到基没有限制。 可自由投资在物产、空置土持有人的许可，且投资产业必须与投资策一致。地、房地产开发和其他非相关物产的企业活动。分红政策分红分配必须至少有持有人的许可，且投资产业必须与投资策一致。地、房地产开发
7、和其他非相关物产的企业活动。分红政策分红分配必须至少有90%。分红较高。分红分配由董事会确定。分红较高。分红分配由董事会确定,而且经常变动而且经常变动。 分红较低。企业管方法。 分红较低。企业管方法REITs是是“信托信托“。企业管具透明，为得持。企业管具透明，为得持有人的信任有人的信任，要求独委托人任命监督操作要求独委托人任命监督操作“企业企业“。 由于董事会通常由主要股东控。 由于董事会通常由主要股东控制制，公司管方法的水平一致公司管方法的水平一致。有人的信任有人的信任要求独委托人任命监督操作要求独委托人任命监督操作和保障财产。和保障财产。制制公司管方法的水平一致公司管方法的水平一致投资风
8、险房地产市场风险。除房地产市场风险之外，包括房地产投资风险房地产市场风险。除房地产市场风险之外，包括房地产开发开发、商务和财务风险商务和财务风险。开发开发、商务和财务风险商务和财务风险。回报结构主要为分红及少许资本收，回报相对较稳定。主要为资本收及少许股息回报结构主要为分红及少许资本收，回报相对较稳定。主要为资本收及少许股息/分红，回报相对较稳定。分红，回报相对较稳定。Page 5最高负债比通常最高负债比通常REITs有最高的负债比限制。一般有最高的负债比限制。一般REITs的负债比低于上市房地产公司。无最高负债比限制。由于参与房地产开发，故负债比较的负债比低于上市房地产公司。无最高负债比限制
9、。由于参与房地产开发，故负债比较REITs高。高。REITsREITs概述概述概述概述?对投资者而言，对投资者而言，REITs的主要吸引包括：高股息、收稳定、合增长潜、能抵消通胀 的影响、低成本的房地产物业投资、较灵活的投资策及税优惠。的主要吸引包括：高股息、收稳定、合增长潜、能抵消通胀 的影响、低成本的房地产物业投资、较灵活的投资策及税优惠。?REITs作为一种新的资产种类作为一种新的资产种类风险低于股票风险低于股票投资回报高于企业债券投资回报高于企业债券?REITs作为一种新的资产种类作为一种新的资产种类，风险低于股票风险低于股票，投资回报高于企业债券投资回报高于企业债券。?REITs和股
10、票以及债券的相关性系数较低，在投资组合中能有效分散风险，在国际机构投和股票以及债券的相关性系数较低，在投资组合中能有效分散风险，在国际机构投 资者中颇受欢迎资者中颇受欢迎。资者中颇受欢迎资者中颇受欢迎Page 6香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基（REITsREITs）背景背景）背景背景香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基香港房地产信托投资基（REITsREITs）背景背景）背景背景Page 7香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（REITsREITs）背景）背景）背景）
11、背景?在在200412月月,世界最大，也是第一家在香港挂牌的房地产投资信托基世界最大，也是第一家在香港挂牌的房地产投资信托基领汇房地产投资信托基（领汇房地产投资信托基（LINK REIT）首次公开发售集资）首次公开发售集资30亿美元亿美元(234亿港币亿港币)，市，市场反应强，公开发售部分认购资达场反应强，公开发售部分认购资达360亿美元，机构投资者认购资达亿美元，机构投资者认购资达400亿美元，超额认购为亿美元，超额认购为25倍。倍。?延迟几乎一之后，于延迟几乎一之后，于200511月月25日，领汇日，领汇(LINK REIT)终于在香港联交所终于在香港联交所成功上市成功上市。虽然领汇公开招
12、股的超额认购并像去类似于投机的初次尝试虽然领汇公开招股的超额认购并像去类似于投机的初次尝试，成功上市成功上市。虽然领汇公开招股的超额认购并像去类似于投机的初次尝试虽然领汇公开招股的超额认购并像去类似于投机的初次尝试，但是挂牌首天但是挂牌首天14.6%的涨幅已经证明它引起个人与机构投资者的关注。的涨幅已经证明它引起个人与机构投资者的关注。?随随LINK REIT之后，数家同类型之房地产投资信托基亦相继在香港上市。现时在香港已上市之之后，数家同类型之房地产投资信托基亦相继在香港上市。现时在香港已上市之REIT之总数已多达之总数已多达7家。家。Page 8香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（
13、香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（REITsREITs）背景）背景）背景）背景?20056月月16日，香港证监会发布经修订的房地产投资信托基守则日，香港证监会发布经修订的房地产投资信托基守则?撤销香港房地产信托投资基撤销香港房地产信托投资基（REIT ）投资海外物业的限制投资海外物业的限制?撤销香港房地产信托投资基撤销香港房地产信托投资基（REITs）投资海外物业的限制投资海外物业的限制?同时将同时将REITs的最高负债比由总资产的的最高负债比由总资产的35%提升至提升至45%同时将同时将REITs的最高负债比由总资产的的最高负债比由总资产的35%提升至提升至45%?地域限制的消除及
14、负债比的提升为国际房地产投资机构在香港成房地产投地域限制的消除及负债比的提升为国际房地产投资机构在香港成房地产投资组合提供机遇，也为中国房地产商提供集资的渠道资组合提供机遇，也为中国房地产商提供集资的渠道Page 9香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（香港房地产信托投资基（REITsREITs）背景）背景）背景）背景法香港法香港REIT地产区域限制地产区域限制无无地产区域限制地产区域限制无无最低持有限最低持有限房地产投资比至少资产净值房地产投资比至少资产净值分红比分红比至少至少税后收入税后收入分红比分红比至少至少税后收入税后收入最高负债比最高负债比(%)总资产总资
15、产税收优惠无但在香港税制下分红及资本增值用被扣税税收优惠无但在香港税制下分红及资本增值用被扣税Page 10已成功上市已成功上市已成功上市已成功上市REITsREITsPage 11已成功上市已成功上市已成功上市已成功上市REITsREITs房产信托基房产信托基领汇领汇(823)泓富泓富 (808)越秀越秀 (405)冠君冠君 (2778)房产信托基房产信托基领汇领汇(823)泓富泓富 (808)越秀越秀 (405)冠君冠君 (2778)物业组合物业组合151项售设施和项售设施和 79,000个停车位个停车位7座写字楼和工 业楼宇座写字楼和工 业楼宇4座商用物业座商用物业1座写字楼座写字楼物业地点香港香港广州香港物业组合评估值物业地点香港香港广州香港物业组合评估值43.3亿美元亿美元 (059月月30日日)5.8亿美元亿美元 (059月月30日日)5.1亿美元亿美元 (059月月30日日)29.0亿美元亿美元 (062月月28日日)公开招股集资额公开招股集资额25.4亿美元亿美元2.5亿美元亿美元2.3亿美元亿
