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1、青岛中央商务区控制性详细规划调整文本青岛中央商务区控制性详细规划调整文本 青岛政务网 发布日期：2008-07-11 来源：青岛市人民政府 青政字200861 号文批复第一章 总则第一条 规划背景青岛中央商务区及周边地区控制性详细规划（以下简称原控规）是由青岛市城市规划设计研究 院编制完成，于 2005 年 6 月经青岛市人民政府批准实施。目前，该规划在实施过程中已不能满足中央 商务区发展的需要，为了促进和加快中央商务区的建设，通过控规的调整，提高城市土地集约使用效益， 完善城市基础设施与社会服务设施配套，地上与地下空间开发有机衔接，优化确定用地功能及开发强度， 强调规划实施的可操作性。第二条
2、 规划依据1、中华人民共和国城市规划法（1990.04）2、城市规划编制办法（2005.12）3、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）4、城市道路交通规划设计规范（GB50220-90）5、城市居住区规划设计规范（GB 50180-932002 版）6、停车场建设和管理暂行规定（1988.10，建设部、交通部联合颁布）7、山东省城市控制性详细规划管理办法 (2002 年 10 月 8 日山东省人民政府令第 144 号)8、青岛市城市分区规划9、青岛市快速轨道交通线网规划、青岛市园林绿地系统规划等专项规划。10、青岛市建筑规划管理办法11、青岛市中央商务区及周边地区控制性详细规划
3、第三条 规划原则1、可持续发展原则。合理制定开发时序和实施步骤，开发建设与环境保护相结合，提升土地的价 值和使用效率，近远期结合，为可持续开发提供技术支持，创造健康、有序的城市空间环境。2、以人为本原则。以建设生态城市为目标，充分挖掘自然资源优势，结合区域城市外部条件，规 划在进一步展现城市中央商务区景观特色、合理组织城市交通基础上，构建和谐、舒适、安全的城市生 活与活动社区。3、规划实施的可操作性原则。以用地的控制和管理为重点，使规划设计与规划管理衔接，用地功 能整合、各项设施建设统筹兼顾，强调规划的可操作性。4、各层面规划相统一原则。控规调整在分区规划以及上一轮控规成果的基础上进行深化和优
4、化， 确保各层面规划的衔接和统一。5、近远期相结合原则。在现状土地权属的基础上，统筹考虑土地开发的社会、经济效益，合理确 定规划范围内土地开发时序，近远期结合，确保商务区稳定、协调发展。6、空间形态优化原则。以城市设计的手段，规划绿化、建筑景观、公共开放空间，强调空间形态 秩序，发挥地域的经济和景观潜力，塑造具有时代特色的城市空间环境构架。第四条 规划目标秉承青岛的独特建筑风格，形成一个多元共存的城市公共开放空间；城市金融、中介服务、科技信息等现代服务业的高端产业聚集区和核心区；构筑良好的中央商务区城市形象，形成与自然环境和谐的城市生态环境，创造具有浓郁现代城市形 象的全新标志性区域；创造商务
5、之都、科技之都、现代之都、魅力之都。规划范围及规模原控规用地面积为 402.31 公顷，包括辽源路以南的中央商务区和辽源路以北的居住片区两大功能 区。此次规划调整以辽源路以南的中央商务区为主，其规划范围西起山东路（两侧），东至福州路，南 起延吉路，北至辽源路，用地面积 245.7 公顷，规划人口 5.4 万人。第六条 功能定位：青岛中央商务区是青岛中心区在功能上的补充和完善、空间上的拓展与延伸。 通过对青岛中央商务区现状用地功能分析以及区域未来发展前瞻性研究，确定：南京路以西为发展商务、 金融、科技、信息流通、中介等现代服务业为主，居住为辅的商务中心片区；南京路以东为配套设施完 善的综合居住片
6、区。第七条 本规划适用于规划范围内各地块土地性质的控制、土地开发强度的控制、相关市政工程控 制及城市设计的引导控制，同时规划未涉及内容应符合国家、山东省及青岛市的有关法律、法规等规范 性文件。第八条 本规划的成果包括文本、图则及附件，规划文本与规划图则必须同时使用，不可分割。第九条 本规划经批准后生效，解释权归青岛市城市规划行政主管部门。第二章 功能定位与规模（一）规划范围此次规划调整以辽源路以南的中央商务区为主，其规划范围西起山东路，东至福州路，南起延吉路， 北至辽源路，总用地面积 245.7 公顷。（二）规模1、建设规模建设规模从土地的集约利用、建设开发时序、城市景观、对现状住宅的日照遮挡
7、等方面考虑，并通 过建筑空间形态的研究来综合确定。总建筑面积 477.61 万 m2，其中南京路以西 271.1 万 m2（原控规 291.84 万 m2），南京路以东 206.51 万 m2（原控规 172.99 万 m2）。2、人口规模人口规模从居住区人均用地、户均建筑面积及户均人口等方面综合确定。（1）人均用地规划区内大部分为高层住宅区，按照城市居住区规划设计规范（GB5018093），青岛属 II 类 建筑气候区，人均居住用地控制在 1218 平方米之间，结合规划区居住用地面积 85.1 公顷，因此该区 域可容纳的人口规模为 5.07.0 万人。（2）户均建筑面积及户均人口按照现行国家
8、住宅发展政策，90 平米以下户型应占住宅开发面积的 70%以上，结合青岛实际情况， 本片区规划建议户均建筑面积控制在 100 平方米以内，户均人口为 3 人/户。规划区居住建筑面积为 180 万 m2，因此该区域的人口规模为 5.4 万人。综合以上分析，确定该区域人口规模为 5.4 万人，比原控规增加 1.9 万人。第三章 规划结构与用地布局（一）规划结构根据用地区位特性及城市总体布局要求，结合对周边条件的分析，确定本区域规划结构为“一心、 两区、三轴、一带”。一心：商务核心区。以圆形广场为几何中心，形成以商务办公、信息、金融为主的商务核心。两区：南京路以西商务中心片区和南京路以东综合居住片区
9、。三轴：沿敦化路东西向区域发展中心轴、沿连云港路南北向商务发展轴、沿绍兴路居住生活轴。一带：海泊河滨水休闲景观带。（二）用地布局1、居住用地规划(R)（1）住宅用地（R21）规划在原控规的基础上，在南京路以西商务中心片区适当增加部分商业居住综合用地，满足商务区 居住配套需求。调整后居住用地面积为 85.1 公顷，其中商业居住综合用地 14.83 公顷。（2）中小学、托幼 (R22)本规划采用标准：a)入学率：参照青岛市人口出生率确定，托幼 3%，小学 6%，初中 3%。b)每班人数：小学 45 人/班，中学 50 人/班，托幼 30 人/班。c)生均用地：根据青岛市居住区公共服务设施配建标准，
10、小学 1419 m2/人，初中 1519 m2/人， 托幼 1416 m2/人。按照人口规模 5.4 万人，需配套初中 33 班、小学 72 班、托幼 54 班。对原控规教育设施调整如下：a) 原控规 24 班中学调整为 36 班，用地面积由 3.30 公顷扩大为 4.53 公顷。b) 原控规 24 班小学调整为 36 班，用地面积由 1.90 公顷扩大为 3.32 公顷。c) 规划 36 班小学一处，位于山东路东侧 A-1-19-1 地块，用地面积 2.50 公顷。d) 规划幼儿园七处，分别为 A-1-19-2 地块 8 班幼儿园、A-3-13 地块 12 班幼儿园、A-4-3 地块 6 班
11、幼儿园、A-4-23 地块 3 班幼儿园、A-4-24 地块 8 班幼儿园、A-4-34 地块 12 班幼儿园和 B-7-12 地块 6 班幼儿园。2、公共设施用地规划(C)中央商务区集中大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，这些功能相 互依托、相互促进，为大规模的商务活动提供工作的平台。为了更好的发挥中央商务区的集聚效应，规 划强调用地功能的兼容性，变单一的土地利用性质为多元化、复合型的城市功能，形成集商务办公、金 融贸易、文化休闲、商业娱乐为一体的城市混合功能区，避免商务功能过于单一所产生的弊病。（1）行政办公用地(C1)保留现状行政办公用地，包括市北区政府、公交集
12、团公司、青岛市档案馆等，用地面积 2.11 公顷。（2）商业金融业用地（C2）a)商业用地（C21）：集中在南京路以东综合居住片区，是为居住区配套的商业服务设施，用地面 积为 10.28 公顷。b)金融保险业用地（C22）：规划在敦化路北侧、连云港路东侧布置银行、信托投资公司、保险公 司等金融服务机构，形成区域金融中心，同时可适当兼容商务办公、商业、研发等城市商务功能，用地 面积 3.43 公顷。c)贸易咨询用地（C23）：集中在南京路以西商务中心片区，以商务、金融、科技、信息流通、中 介等现代服务业为主，同时充分发挥商务区的集聚效应，适当兼容商业、金融、办公、酒店等相关配套 服务设施，用地面
13、积为 30.63 公顷。其中 A-2-2-1 地块和 A-2-2-1 地块可结合区域周边青岛市图书馆、 档案馆等布置青岛市科技、展览、研发中心，包括科普知识宣传、科技展览、科技体验、研发等，是青 岛市的科技研发中心。d）旅馆业用地（C25）：规划在敦化路南侧、徐州路西侧布置五星级酒店和相关配套设施，满足商 务区商务接待需求，用地面积 2.81 公顷。（3）体育用地（C4）保留现状新兴体育馆用地，改造建设区级体育文化中心，用地面积 3.38 公顷。（4）医疗卫生用地（C5）结合分区规划，港口医院作为该区域区级医疗设施，为满足其发展需要适当扩大用地，调整后用地 面积 3.08 公顷。同时结合修建性
14、详细规划进一步落实社区卫生和养老设施。（5）文物古迹用地（C7）市级文物保护单位于姑庵（明朝）位于福州路西侧，院内建筑现已遭拆除，幸存两棵银杏古树，规 划予以修复重建，并制定保护范围和保护措施，用地面积 1.57 公顷。3、道路广场用地（S）（1） 道路用地（S1）规划城市道路分为四级：快速路、主干道、次干路、支路。用地面积 53.16 公顷。（2）广场用地（S2）商业步行街用地（S19）：商务中心区内规划两条“人”字形商业步行街，用地面积 2.9 公顷。游憩集会广场用地（S22）：在敦化路与连云港路交叉口规划圆形休闲活动广场和商业步行街，是 商务区重要的公共活动空间，用地面积 2.1 公顷。
15、（3）社会停车场库用地（S3）机动车停车场库用地（S31）：在商务区外围及大型公建和人群较为集中的区域新增社会公共停车 场 2 处，位于 A-1-3、A-4-5 地块，用地面积 1.26 公顷，总泊位 410 个。4、市政公用设施用地（U）（1）供应设施用地（U1）a)供水用地（U11）：规划中水处理站一处，位于 A-2-7 地块，用地面积 0.31 公顷。b)供电用地（U12）：规划变电站一处，位于 A-2-5-5 地块，用地面积 0.25 公顷。c)供热用地（U14）：用地面积 4.17 公顷，现状青岛热电公司。（2）交通设施用地（U2）a)公共交通用地（U21）：用地面积 1.22 公顷
16、。规划公交站场 2 处：分别位于 A-2-9-2 地块和 A-4- 35 地块，可停放公交车辆 230 辆；规划地铁枢纽站 1 处，位于 A-2-9-2 地块。b)其他交通设施用地（U29）：主要为现状保留加油站，包括 sk 加油站、南京路加油站、振华加油 站等，用地面积 0.76 公顷。5、绿地（G）（1）公共绿地（G1）a)公园（G11）：规划居住区公园 2 处，分别位于 A-4-4 地块和 A-4-35 地块，用地面积 1.61 公顷。b)街头绿地（G12）：包括道路两侧绿化景观带、海泊河两侧滨水休闲绿化等，用地面积 30.47 公 顷。6、水域（E）海泊河是区域内主要水系，水域面积 4.55 公顷。2008 年 7 月 11 日经青岛市人民政府青政字200861 号文批复青青岛岛中中央央商商务务区区控控制制性性详详细细规规划划调调整整文本文本说明书说明书青岛市建筑设计研究院股份有限公司青岛市建筑设计研究院股份有限公司 青岛市民用建筑设计院有限公司青岛市民用建筑设计
