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1、某某房地产企业外部环境分析某某房地产企业外部环境分析 秘密 2 某某战略规划框架某某战略规划框架 1.1.宏观经济政策分析宏观经济政策分析 2.2.市场成长性分析市场成长性分析 1.1.某某内部的能力和资源某某内部的能力和资源 分析分析 2.2.竞争优势和劣势竞争优势和劣势 4.4.市场竞争性分析市场竞争性分析 5.5.行业价值链及关键成功行业价值链及关键成功 因素分析因素分析 某某使命 和愿景 某某战略及战略目标 战略策略 相关核心资源和能力的培养 6.6.地区市场分析地区市场分析 3.3.市场盈利性分析市场盈利性分析 1.1.外部环境分析外部环境分析 2.2.机会和威胁机会和威胁 3 1.
2、0 宏观经济环境分析 1.1 1.3 房地产相关政策 某某市场分析 市场盈利性分析 5.0 2.0 行业价值链及关键成功因素分析 3.0 4.0 市场竞争性分析 6.0 市场成长性分析 导读导读 宏观经济分析 1.2 房地产行业现状分析 4 1991-2008年我国GDP增长情况1991-2008年我国GDP增长情况481085981170142780618302488479980001080681190961351741595871847392118083006702693724661921826352600500001000001500002000002500003000003500001
3、99119931995199719992001200320052007亿元年GDP数据来源：中国统计年鉴2008中国经济统计快报 自自20002000年开始，中国经济保持持续较快增长，年平均增长率约年开始，中国经济保持持续较快增长，年平均增长率约10%10% 1998年零售物价和消费物价开 始出现负增长，发生了通货紧 缩。政府随之改行扩张政策， 1999年第四季度达到谷底， GDP增长率只有4.8% 经过2000年至2001年的盘整，2002年 中国经济再次提速，当前我国经济处 于新一轮经济周期的增长阶段 2008 5 人均发展水平显示房地产市场在人均发展水平显示房地产市场在20202020年
4、以前始终处于上升阶段年以前始终处于上升阶段 房地产起步阶段 平稳阶段 人均GDP600-800美元 1300美元 8000-10000美元 13000美元以上 快速上升阶段 萎缩阶段 中国 根据联合国对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期 2007年11月17日召开的“中国生产力发展国际论坛”上.国家统计局国民经济核算司司长、国家GDP核算的权威人士许宪春作了未来15年中国生产力发展的展望与预测的演讲.预测:中国中国2020年人均年人均GDP将超过将超过5000美美元。元。 2009年国家统计局发布的2008年国民经
5、济和社会发展统计公报，我国2008年人均GDP为3266.8美元。也就是说，我国人均GDP2008年登上了3000美元的新台阶，比此前专家学者的普遍预测提前了两年，估计到估计到2020年可以达到年可以达到6000美元。美元。 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2020 我国人均我国人均GDPGDP（美元）（美元） 966 1090 1269 1703 2010 2200 3000 5000-6000 住宅产业发展和人均住宅产业发展和人均GDP的关系的关系 6 城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔的发展空间城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔的发展
6、空间 1990年以来我国城镇人口比重不断上升，由26%增长到2008年的45.7%，平均每年提高1个百分点，预计2020年我国城镇 人口比重将达到60%左右。 根据国家建设部全面建设小康社会居住目标规划，2020年我国城市人均建筑面积将到达35平方米。按15亿人口推 算，2020年我国城镇住宅建筑面积需达到300亿平方米才可满足城镇人口居住需求。这意味着2009-2020年间需要新建 住宅140亿平方米，即平均每年新建10-12亿平方米，而目前我国每年销售住宅6亿平方米左右,可见未来房地产市场存 在很大的潜在需求，发展空间广阔。 1990-2020年城镇人口比重走势预测图1990-2020年城
7、镇人口比重走势预测图26.41%27.99%30.48%34.78%39.09%42.99%45.97%49.06%52.15%55.24%58.33%0%10%20%30%40%50%60%70%1990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020人口人口( (亿亿) ) 城市化率城市化率 人均建筑面人均建筑面 积积 城镇住宅总建筑面城镇住宅总建筑面 积积( (亿平方米亿平方米) ) 新增需求（亿平
8、新增需求（亿平 方米）方米） 年销售面积（亿年销售面积（亿 平方米）平方米） 2008 13.2 45.7% 29 175 6.2 2020E(低) 14.5 58.3% 35 296 121 10 2020E(高) 15.0 60.0% 35 315 140 12 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 7 中国自中国自19971997年起，房地产业逐渐成为我国支柱型产业年起，房地产业逐渐成为我国支柱型产业 1996年6月朱镕基总理在国务院的常务会上提出， 住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费 热点。1998年出台的个人按揭政策则为房地产业装 上了推进器。此后10年
9、，房地产业取得迅猛发展 2003年，“房地产业是支柱产业”的提法写进国务 院18号文件。 支柱产业地位的确立，推动了房地产业的快速发展 。2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20% 以上的高位，即使“国八条”出台后导致房地产市 场有所降温的2005年，全年房地产开发投资仍高达 19423亿元，同比增长21%，占全社会固定资产投资 的21.8%。 2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比 上年增长16.1% 。其中，商品住宅完成投资25619 亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为 70.7%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方 米，比上年增长42.1%。2
10、009年，商品房销售额 43995亿元，比上年增长75.5%。 资料来源：国家统计局、某某公司分析 1997-2009年中国房地产投资及销售额增长率情况（%）-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009房地产开发投资增长率(%)房地产销售额增长率（%） 8 1.0 宏观经济环境分析 1.1 1.3 房地产相关政策 某某市场分析 市场盈利性分析 5.0 2.0 行业价值链及关键成功因素分析 3.0 4.0 市场竞争
11、性分析 6.0 市场成长性分析 1.2 房地产行业现状分析 宏观经济分析 导读导读 9 经历经历20082008年下半年的金融危机之后，年下半年的金融危机之后，20092009年全国土地市场成交火热，表明房地年全国土地市场成交火热，表明房地 产企业看好后市产企业看好后市 2009年随着经济形势逐步好转，土地市场也步入了回暖期。住宅用地全年 累计供应量和成交量均大幅超过同期水平。1-12月，10个重点城市中，除了 北京、深圳之外，其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。其中，天津 住宅用地累计成交量超过2000万平方米，同比增加32%，成交量位居各大城 市之首。武汉累计成交量872万平方米，同比
12、涨幅最大。全国60个城市土地 出让金收入同比增加超过100%。其中，某某（包含余杭、萧山）、上海、北 京土地出让金收入位居前三甲。 20092009年全国重点城市土地成交量年全国重点城市土地成交量 排名排名 城市城市 20092009 （亿元）（亿元） 同比同比 20082008年年 20082008年年 （亿元）（亿元） 同比同比 20072007年年 20072007年年 （亿元）（亿元） 1 某某 1054 238% 312 63% 646 2 上海 1043 172% 382 30% 803 3 北京 928 85% 503 112% 438 4 天津 732 67% 439 89%
13、388 5 广州 489 301% 122 51% 323 6 宁波 488 617% 68 841% 52 7 重庆 440 276% 117 40% 314 8 武汉 361 345% 81 35% 267 9 佛山 332 390% 68 54% 216 10 成都 324 389% 66 -18% 396 11 无锡 315 278% 83 - 16 12 厦门 303 475% 53 -14% 352 13 沈阳 295 93% 153 -6% 313 14 苏州 275 326% 65 -35% 422 15 大连 262 79% 146 455% 47 16 南京 242 66%
14、 146 -37% 383 17 济南 183 360% 40 515% 30 18 常州 176 262% 48 187% 61 19 青岛 155 56% 99 47% 105 20 合肥 154 137% 65 79% 86 20092009年土地出让金前年土地出让金前2020排行榜排行榜 10 09年中国土地市场“地王”频现，广州亚运城地块成交总价255亿元； 09年楼面地价排名前10的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米； 09年“地主”以国企为主，国有企业独占8席； 09年“地王”地域分布以一线城市为主，其中有7宗分布在京沪等一线城市。 0909年中国住宅用地成交总价前年中国
15、住宅用地成交总价前1010排行榜排行榜 0909年开发商拿地热情高涨，主要城市年开发商拿地热情高涨，主要城市“地王地王”不断涌现，房地产企业获取土地资源不断涌现，房地产企业获取土地资源 的成本越来越高的成本越来越高 城市城市 地块名称地块名称 土地面积土地面积 ( () ) 规划建筑规划建筑 面积面积( () ) 成交总价成交总价 ( (亿元亿元) ) 楼面地价楼面地价 ( (元元/ /) ) 竞得方竞得方 成交日期成交日期 1 广州 番禺区亚运城项目用地 2639520 4380000 255255 5822 富力 碧桂 园 雅居乐 2009-12-22 2 上海 徐汇区斜土街道107 街坊
16、 90193 266050 72.4572.45 27232 绿地 2009-9-30 龙华路1960号地块 3 珠海 十字门商务区马骝洲及 534708 1871479 70.1870.18 3750 华发 2009-11-5 北山咀地块 4 上海 长风6B（B6）、7C地块 142108 312637 70.0670.06 22409 中海 2009-9-10 5 珠海 唐家湾情侣北路南段 339573 1394254 66.1566.15 4744 格力地产 2009-12-3 6 北京 顺义区后沙峪镇地块 271565 169126 50.550.5 29859 大龙 2009-11-20 7 北京 大兴区亦庄镇 244519 26813
