第二章融资资金来源

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1、 Overview of financial sourcesChapter TwoWe shall look at the sources of financing the construction works of two major sectors.The public sector The private sector.2.1 Sources of finance2.2 For Public Sector WorkGovernment Direct Funding (Grant and/or loan)Multi-lateral Aids through Development Bank

2、sExport CreditPrivatizationBilateral AidsPublic-private partnership For developed countries and economies , taxpayers usually pay for public infrastructure facilities. Governments allocate public works budget after a process of scrutiny and Costs/Benefits Analysis. This type of direct funding from p

3、ublic coffers can either be in the form of a grant or a loan. (Singapores housing development Arrange letting Interest ceases when fully letForward FinancingDeveloper- OccupierInstitutionalInvestorFreehold interestLong-sum payment & long leasel The developer acquire a long-term lease of the complete

4、d building from the institutional investors and sub-let to other occupants l Housing bankSale-and-Lease-backu2.3.2.4 Equity Participation for Construction FundinglPrivate share placement , rights issues(认 购证) lOrdinary shares lPreference shares lInitial Public Offer (IPO)public subscription of share

5、s (track record important ,due diligence required) lIssuance of warrants lIndirect participation through securitisation of loans(IPO)公开发行股票的经济指标要求制约约条件控制指标标 注册资本的最低限额大于5000万元社会募集的间隔期1年以上五个以上发起人认股在股本中总额中 所占比例不小于35大于3000万股票发行前公司净资产 占资产总值 的比例大于30无形资产折价入股占资产总值 的比例小于20发行新股占公司净资产 的比例小于1发行前三年的税后资本利润率3年连续盈利

6、，预期利率超过银行 同期存款利率 上市公司的股东人数（含法人股，持 股1000股以上）大于1000人社会募集公众股占发行股本总额的比 例大于25%公司上市的流程Securitisation of a loan Portfolio (e.g. the securitisation of housing mortgage)BorrowerBankSPVInvestorsTrusteeRepaymentSells loansIssues Bonds & NotesFuture Interest& PrincipalRepayments$u2.3.2.5 Joint Venture Financing

7、 Developers from joint ventures to pool together resources Enhance borrowing capacity and rating Sharing of risks JV often formed by land owner with experienced developers E.g., owner of old industrial buildings joins force with developers to re-develop their site at prime locations Public /Private

8、JV for development above railway stationsand other strategic facilities ,e.g. Disney Park u2.3.2.6 Contractors Financing Contractor as equity partner Contractor builds in return for ownership & sale Alternative Deferred payment scheme Competitive tender possible Contractors interest usually short-te

9、rm Beware of conflict of interestu2.3.2.7 Pre-sale of PropertiesCan finance construction cost partially via stage payments by purchasersHeavily regulated by government to protect purchasers预售条件l （一） 预售人已取得房地产开发资质证书、营业 执照； l （二） 按照土地管理部门有关规定交付土地使用 权出让金，已取得土地使用权证书； l （三） 持有建设工程规划许可证和建设工程施工 许可证，并已办理建设工

10、程质量和安全监督手续； l （四） 已确定施工进度和竣工交付使用时间； l （五） 七层以下（含本数）的商品房项目，已完 成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品 房预售项目，已完成三分之二结构工程； l （六） 已在项目所在地商业银行开设商品房预售 款专用账户； l （七） 预售商品房项目及其土地使用权未设定他 项权； l （八） 法律、法规规定的其他条件 取得商品房预售许可证应当具备下列条件：重庆预售条件l 1、商品房预售登记申请表 原件1份 l 2、建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红 线图 原件/复印件各1份 l 3、建设工程施工许可证及建筑施工图 原件/复印件各1份

11、l 4、国有土地使用权证 原件/复印件各1份 l 5、公司营业执照 原件/复印件各1份 l 6、房地产开发资质证书 原件/复印件各1份 l 7、商品房预售面积测绘报告书 原件/复印件各1份 l 8、预售方案 原件1份 l 9、在项目所在地银行已设立预售款专用帐户的开户证明及 预售资金监管协议 原件1份 l 10、经登记备案的前期物业管理合同 原件1份新申办商品房预售许可证：预售审批要点 （1）是否已交付全部土地出让金，取得土地 使用权证书；（是否解押？） （2）是否持有建设工程规划许可证及施工许 可证； （3）房屋系多层建筑（八层及其以下的）的 ，主体结构是否已封顶；系高层建筑的（九层 及其以

12、上的），主体工程进度是否达到规划建 筑面积的三分之一以上； （4）是否具备规定的其他行政许可条件。l 开立储蓄存款帐户。客户在本行开立存款帐户，将 首期购房款及有关款项存入该帐户（也可以不将首 付款项付给按揭银行）。l 提出购房抵押贷款申请的客户带身份证明、收入证 明及商品房认购书或预售契约到本行所委托的律师 事务所办理申请手续。营业执照国土使用证 、施工许可证建筑工程规划设计许可证 建设用地规划许可证房屋预售许可证。l 本行审查客户贷款资格，审查借款人的身份、存款 情况、还款能力。 l 同意贷款本行签发同意贷款通知书。购房抵押贷款申请程序l 签订抵押贷款合同，借款人、发展商、本行三方 面签订

13、抵押贷款合同，办理贷款合同公证、房产 保险及抵押手续。 l 发放按揭贷款，发放贷款并将贷款及借款人首期 购房款代其支付给发展商（房产证正常办理，但 一般由银行保管）。 将贷款发放给开发商。l 偿还贷款本息借款人按月等额还款（或提前还款 ）。l 取得所购房产产权借款人还清所有按揭贷款本息 ，本行返还客户用作抵押的房产产权凭证。l 定义：是指借款人作为主贷人申请的借款期限与 银行对借款人的年龄要求不相符合(如50岁，申 请贷款还款期限为30年，还款期限超过了其70岁 的最高年龄限制)，可以通过增加一个共同借款 人(所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系)来 满足借款人的年龄要求。 l 优点：可以将借

14、款人年龄加贷款年限适当延长， 不受规定上限的限制。 l 缺点：父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠 纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。目 前仅有农业银行可办理。 l 适用人群：年龄四十岁以上的购房者以及刚参加 工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。接力贷反向贷款l 反向抵押贷款：是以拥有住房的老年居民为放款 对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还， 在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期， 以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种 费用的一种贷款。 l 发放规定：发放这种贷款可以是一次性或者在一 定时间内按月发放，也可以在一定信用额度内根 据借款者的需要自由支付。 l 贷款用途：贷款可用于日常开支、房屋修缮和医 疗保健等，没有限制。 l 适应人群：拥有住房的老年居民。