商铺市调分析

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1、商铺市调分析商铺市调分析商铺调查在于为鲁能星城商铺的销售策略及功能配比作规避性建议。本次调查选取了 27 个项目，其中部分个案商业部分销售租赁实施方案尚未出台，仅对以下个案的商业租售价格与配比情况进行分析。 二、竞争（类比）个案商铺调查分析二、竞争（类比）个案商铺调查分析(一一)、未取得资料项目名称、未取得资料项目名称项目名称项目名称调查结果调查结果 阳光 100国际新 城未 定金科金沙水岸未 定 龙湖水晶郦城未 定 大川水岸春秋未 定 骏逸天下未 定 美堤雅城未 定(二二)、竞争（类比）个案商铺销售价格分析、竞争（类比）个案商铺销售价格分析60009000900045006000350088

2、000500010000南方上格林长安华都皇冠东和中天香悦华府商铺售价平层（元/）二楼（元/）复式（元/）南方上格林长安华都皇冠东和中天香悦华府平层（元/）6000900060008800二楼（元/）45003500复式（元/）9000注：以上均为套内建筑面积价格8000320090002900600027009000290080000500010000南方上格林长安华都皇冠东和中天香悦华府金科丽苑商铺与住宅价格对比商铺均价(元/)住宅均价(元/)南方上格林长安华都皇冠东和中天香悦华府金科丽苑商铺均价(元/)80009000600090008000住宅均价(元/)320029002700290

3、0注：以上均为套内建筑面积价格从以上数据中可以看出，在五里店地区附近的竞争项目的商业部分的一层出售价格在6000 元/平方米至 9000 元/平方米之间，而第二层的价格却在 4000 元/平方米左右，其主要原因在于一层临街，同时面积较小总价较低，二层面积普遍较大且不临街，所以单价相差40%左右。从商铺销售价格与住宅销售价格对比图表可以看出社区的档次、周边的生活环境、商业氛围和商业配套的多少等因素直接可以影响到其商业部分出售的价格。由于以上项目周边商业配套较多，商业氛围比较成熟，本项目所在的地块周边商业氛围尚未形成，商业配套少之又少，所以在本项目商业用房定价的时候应与以上竞争（类比）个案商业部分

4、价格有所区别。(三三)、竞争（类比）个案商铺租赁价格分析、竞争（类比）个案商铺租赁价格分析40 30253502040融侨半岛 皇冠东和 长安华都商铺出租价格平层（元/月）二楼（元/月）融侨半岛皇冠东和长安华都平层（元/月）403035二楼（元/月）25从调查数据中可以看出商铺的出租价格一般在 35元/月，但是以上租赁价格只是开发商针对部分商业项目而制定的，社区内部基本生活配套的商铺租赁价格有着极大的不确定性，可根据所投资项目的类别、规模、稀却性等因素下调其租赁价格甚至可免费使用。(四四)、竞争（类比）个案商业配比情况分析、竞争（类比）个案商业配比情况分析长安华都8%5%5%5%26%9%5%

5、5%5%5%22%美容美发 摄影 护肤 酒吧 五金 超市 茶楼 铁艺 复印 花店 餐馆项目名称项目名称功功 能能数数 量量比比 例例美容美发28%摄 影15%护 肤15%酒 吧15%五 金626%超 市29%茶 楼15%铁 艺15%复 印15%花 店15%长长安安华华都都餐 馆522%调查显示，该项目的商业配套中缺少必要的门诊、药房和音像商店，而五金商店的比例占到了百分之二十六，五金商店的商业竞争不能给该社区业住带来任何经济上的实惠，所以可以看出开发商在销售商铺的时候没有做合理的商业配套方案，在一定程度上造成了入住业主生活上的不便。皇冠东和16%7%5%5%7%2%2%2%5%30%5%2%7

6、%5%美容美发 护肤美体 药房 洗涤店 超市 银行 糕点 茶楼 酒吧 咖啡屋 打字复印 像馆 音像制品出租 餐馆项目名称项目名称功能功能数量数量比例比例美容美发616%护肤美体37%药 房25%洗 涤 店25%超 市37%银 行37%糕 点25%茶 楼25%酒 吧12%咖 啡 屋12%打字复印12%皇皇冠冠东东和和像 馆12%音像出租25%餐 馆1230%调查显示，该项目缺少必要的门诊，而餐馆的比例占到了百分之三十，餐馆在给入住业主带来方便的同时，其本身经营时间的不确定性也给该社区带来了诸多的不便。融侨半岛19%9%9% 9%9%9%9%9%9%9%自动提款机药店音像店书店蛋糕店洗衣房项目名称

7、项目名称功能功能数量数量比例比例自动提款机219%药店19%音像店19%书店19%蛋糕店19%洗衣房19%超市19%茶楼19%饭店19%融融桥桥半半岛岛保健护理中心19%由于该项目所在地块周边商业配套很少，所以该开发商在其商业配套方面的下足了工夫，虽然社区一期商业门面数量很少，但商业配比比较合理。现阶段已经营的商业门面中缺少门诊与菜市场，但根据调查人员提供的消息，该开发商正在进行这两种商业配套的商家洽谈签约工作，其中能够确定的是 1500 平方米的生鲜超市已经签定和约。另外该开发商在 B3 区临街的位置规划了一个总建筑面积约 7000 平方米的大型商业配套。南方上格林10%10%15%10%1

8、0%20%5%5%5%5%5%药店 洗涤店 建材 美发 美容 超市 门诊 音像出租 护肤 送水店 健康馆项目名称项目名称功能功能数量数量比例比例药店210%洗涤店210%建材315%美发25%美容25%超市420%门诊15%音像出租15%护肤15%送水店15%南南方方上上格格林林健康馆15%调查显示，该项目缺少中小型餐馆。虽然在该项目附近由一些小商贩自发形成了一条菜市场但是其环境非常差，甚至能够影响到社区业主的生活。鲁能鲁能 星城一期商业配套建议星城一期商业配套建议考虑到项目的一个长远战略，以及今后项目的推广，鲁能星城一期项目将作为整个楼盘品牌的标杆定位，因此在各个方面都将做到一种高标准（包括

9、商业部分） ，让客户深深感受到的项目品质的号召力，在市场上形成相当的美誉度，从而增加产品的附加值。功能配套建议功能配套建议功功 能能数数 量量比比 例例超市+“绿色”净菜市场（大型）12%24 小时便利店（小型）24%社区医疗中心（中型或大型）12%24 小时药店（小型）24%洗衣店（小型）36%按摩保健院24%皮肤护理中心（中型）24%美容美发中心（中型）510%餐馆（大中型）48%蛋糕店（小型）36%咖啡馆24%茶楼（中型）12%酒吧12%桶装纯净水送水站（中型）12%鲜花礼品店36%银行（以及自动银行 ATM）48%五金建材商店24%照相馆（中型）12%商务中心12%邮局（中型）12%音

10、像出租商店（中、小型）36%IP 电话超市（中、小型）24%网吧（中型）36%功能配套建议2% 4%2%4%6%4%4%10% 8%6%4%2%2%2%6%8%4%2%2%2%6%4%6%超市+“绿色”净 菜市场（大型） 24小时便利店（小 型） 社区医疗中心（中 型或大型） 24小时药店（小 型） 洗衣店（小型）按摩保健院皮肤护理中心（中 型） 美容美发中心（中 型） 餐馆（大中型）蛋糕店（小型）咖啡馆茶楼（中型）酒吧桶装纯净水送水站 （中型） 鲜花礼品店银行（以及自动银 行ATM） 五金建材商店照相馆（中型）商务中心邮局（中型）音像出租商店（中 、小型） IP电话超市（中、 小型） 网吧（

11、中型）商铺营销策略建议商铺营销策略建议鉴于项目仍处早期开发阶段，其居住氛围尚未形成，人气还不够高涨，所以在把握商铺营销的时机上应该报以谨慎的态度。根据项目住宅部分的切实销售情况，穿插的进行商铺营销，配合不同的产品形态不断切换炒作热点，以求让住宅、商铺、形成“水涨船高”的互动态势，最终实现利润更大化的目标。在通过住宅产品一段时间推广后，楼盘在市场上具备了相当的知名度，同时，一些目标客户（商铺）很自然的会考量到项目商业产品的潜在价值。届时，在“人市”两旺的情况下是推出商业产品的最佳时机。保险起见， “以租带售”的营销模式更适合鲁能星城一期的市场定位。一、租售方式建议一、租售方式建议（1） 、租赁方

12、式：租赁面积租赁面积免租时间免租时间租赁年限租赁年限1000 平方米以上免第一年租金三年起租600-1000 平方米免十个月租金三年起租400-600 平方米免八个月租金三年起租200-400 平方米免六个月租金二年起租100-200 平方米免三个月租金二年起租100 平方米以下不 免 租 金（2） 、销售方式： 500 平方米以上免四通费、税费（包括契税、转移登记费、交易手续费、印花税）全免；免一年物业管理费。300500 平方米免四通费、减半收取税费（包括契税、转移登记费、 交易手续费、印花税） ；免半年物业管理费。200300 平方米免四通费、免半年物业管理费； （注：按揭、一次性付款折

13、扣待定） 。 （3） 、租售结合： 先租后售，售时返租。其经营商家前三年以租赁的方式进行；在租期三年满后若商家欲购买，则可在签定合同时将前三年租金折如房款。二、租售价格建议二、租售价格建议本项目商业部分的租售价格应该稍低于以上调查个案，以便于吸引投资者入住，在较本项目商业部分的租售价格应该稍低于以上调查个案，以便于吸引投资者入住，在较短的时间内形成良好的商业氛围及相对齐全的商业配套来促进本项目住宅部分的销售，减短的时间内形成良好的商业氛围及相对齐全的商业配套来促进本项目住宅部分的销售，减少销售抗性与阻力。少销售抗性与阻力。商铺形态商铺形态出售价格出售价格租赁价格租赁价格 临街平层（高层底部）6

14、000元/40 元/月 普通平层（高层底部）4500元/30 元/月 会馆地面第五层5000元/35 元/月 会馆地面第三层4800元/30 元/月 会馆地下一层4000元/20 元/月 会馆平层（不临街）4500元/25 元/月从调查中可以看出，被调查项目的一期商业量少，且以租为主。而本项目商业铺面目从调查中可以看出，被调查项目的一期商业量少，且以租为主。而本项目商业铺面目 前的价值优势未充分体现，如果目前推出商业，无论是售或租必将损失部分利润。为了实前的价值优势未充分体现，如果目前推出商业，无论是售或租必将损失部分利润。为了实 现价值利润的最大化，建议先推出少量铺面进行出租，或先暂时不推。现价值利润的最大化，建议先推出少量铺面进行出租，或先暂时不推。