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3、 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918本次汇报需要探讨的几个问题Q1、本项目基本概况如何？、本项目基本概况如何？Q2、项目将面临怎样的竞争？、项目将面临怎样的竞争？Q3、项目的核心价值点是什么？、项目的核心价值点是什么？Q4、适宜打造什么样的产品适宜打造什么样的产品？Q5、我们的主力客户会在哪里我们的主力客户会在哪里？Q6、怎样的营销策略最切合本项目推售？、怎样的营销策略最切合本项目推售？ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918本次汇报需要探讨的几个问题Q1、本项目
4、基本概况如何？、本项目基本概况如何？Q2、项目将面临怎样的竞争？、项目将面临怎样的竞争？Q3、项目的核心价值点是什么？、项目的核心价值点是什么？Q4、适宜打造什么样的产品适宜打造什么样的产品？Q5、我们的主力客户会在哪里我们的主力客户会在哪里？Q6、怎样的营销策略最切合本项目推售？、怎样的营销策略最切合本项目推售？ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918总体经济技术指标占地面积：36.9亩，约合24618平方米总体容积率：5.0左右总建筑面积：11万平方米左右建筑密度：20%建筑限高：100米以下ROOEA CON
5、SULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918区域位置本项目所在地本项目所在地? 项目地处长沙县，随着交通系统的逐步完善，一刻钟交通圈渐渐成型。? 在经开区高举科技大旗的时候，该区域也逐渐发展成为以学府、人文概念为代表的居家型新兴板块。? 该板块最终将融入为长沙市区。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918地块状况基地红线基地红线? 地块形状很不规则，对规划布局带来较大挑战，如何最有效的利用土地，实现土地价值最大化将是开发工作的一大课题。? 地块西北低东南高，
6、最低40.7米，最高50米，高差约10米，在产品打造中，可充分借用现有的坡地资源，营造错落的叠水空间。? 地块周边机电学院的现有建筑，直接影响到建筑布局，势必压缩社区的园林空间，降低舒适度。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918周边配套状况一个新兴区域，市政相关配套正在完善过程中，目前相对匮乏。现有各类配套多以学校附带存在。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918本次汇报需要探讨的几个问题Q1、本项目基本概况如何？、本项目基本概况如何
7、？Q2、项目将面临怎样的竞争？、项目将面临怎样的竞争？Q3、项目的核心价值点是什么？、项目的核心价值点是什么？Q4、适宜打造什么样的产品适宜打造什么样的产品？Q5、我们的主力客户会在哪里我们的主力客户会在哪里？Q6、怎样的营销策略最切合本项目推售？、怎样的营销策略最切合本项目推售？ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918区域在建或待建项目一览本项目本项目一个相对项目集中的区域，将有效确立该区域在市场上的良好形象，获得客户的关注度。然而，同时也会导致区域楼盘开发的全方位的竞争。ROOEA CONSULTANT 最具价
8、值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918大的开发规模，有限的市场容量，未来区域内将处 于相当的市场竞争格局！项目名称占地面积（）建筑面积（）红树湾53246.3159700山水湾415498600000世景华庭62755185209圆梦完美生活35398186787好望谷（未售）231225290032庄士君御皇廷（筹建）324000494200宏梦卡通城（未售）98000100000万丽景园（未售）854840300合计1228670区域内动工量约70万2008年预计入市量约40万今年区域土地开发规模在 1000亩以上；2008年区域内将有40万 产品
9、入市，未来几年内区 域供应量将呈直线上升趋 势；大多数项目目前处在规划 和初步动工阶段，2008年 下半年将迎来区域内第一 波“冲击波”。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918区域内联排、洋房、住宅等产品一应俱全！尤以高 层、小高层住宅产品居多，将面临同质化竞争！项目名称小高层 住宅高层住宅多层、花园 洋房联排别墅独栋别 墅写字楼公寓酒店红树湾（18）好望谷（236）世景华庭（10）山水湾（32）圆梦完美生活（6）庄士君御皇廷（366）宏梦卡通城（32）万丽景园（6）区域小高层、高层物业较多，与之同类型物业直接竞
10、争态势在所难免。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918规模偏小，难以形成规模竞争优势！项目名称占地面积（）建筑面积（）红树湾53246.3159700山水湾415498600000世景华庭62755185209圆梦完美生活35398186787好望谷（未售）231225290032庄士君御皇廷（筹建）324000494200宏梦卡通城98000100000万丽景园854840300区域内好望谷占地23万，庄士项目32万，山水湾占地42万。纵观区域在售及未售项目的规模来看，只比万丽景园略大，这将影响到本项目社区规模
11、化，园林打造及其舒适度。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918目前区域容积率较高项目，一定程度上影响了项目 品质的塑造！项目名称物业类型容积率红树湾普通住宅3.0山水湾普通住宅，别墅1.39世景华庭普通住宅3.7圆梦完美生活普通住宅4.27湘龙家园（售完）普通住宅0.56好望谷（未售）别墅0.53庄士君御皇廷（筹建）普通住宅1.53宏梦卡通城普通住宅1.3万丽景园普通住宅，写字楼3.0本项目普通住宅5.0ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:073129
12、32918发展商品牌号召力有限，缺少竞争优势！区域内品牌开发商陆续进入，目前浙江郡原地产、香港庄士集团、愿景地产集团，华能地产都是极具号召力的品牌开发商；相比较而言，本项目缺少竞争优势。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918本项目开发相对滞后，南面大盘开发云集，客户截流 大，需要在未来营销中充分实施错位推广！随着万家丽路的拉通，市 区客户将主要从该路线流 向项目地；然而在以双瑞地产为代表 的大型高档项目云集于金 鹰月湖板块，对本项目有 直接的客户截流；在后期项目营销中，必须 充分实施错位推广竞争手 法。ROOEA
13、 CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918预计2008年房价上涨幅度不大，在价格竞争中，中 小开发商缺少优势！长沙近几年商品房销售均价对比24682738303029913601-1.29%3.90%10.67%10.90%20.39%050010001500200025003000350040002003年2004年2005年2006年2007年-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%销售均价(元/平米)增长率? 在未来的一段时间内，由于政策的影响和深、广、京、沪价格 下滑所造成的市场
14、波动，消费者近段时间对于房地产市场的观望 气息较为浓厚，长沙房地产市场或许会有市场成交量同比下降的 情况出现。? 价格涨幅趋缓，价格的直接竞争将在所难免，在此种情况下， 大开发商的成本控制能力及资金实力将发挥重要作用。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918竞争市场研判综述从总体竞争看：区域推盘量大，市场容量有限，竞争将较为激烈！从总体竞争看：区域推盘量大，市场容量有限，竞争将较为激烈！? 在区域内项目之间直接“赤裸搏击”，本项目不占优势！? 借助区域发展热潮机会，采取借势及市场补缺策略，寻找差异化将是本项 目成功
15、开发的关键之所在！从产品竞争看：各项目产品同质化严重，直接竞争严重！从产品竞争看：各项目产品同质化严重，直接竞争严重！从项目自身看：无论地块条件、规模、容积率等先天条件，还是从 未来的营销位置，本项目均不占明显优势！从项目自身看：无论地块条件、规模、容积率等先天条件，还是从 未来的营销位置，本项目均不占明显优势！ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918本次汇报需要探讨的几个问题Q1、本项目基本概况如何？、本项目基本概况如何？Q2、项目将面临怎样的竞争？、项目将面临怎样的竞争？Q3、项目的核心价值点是什么？、项目的核心价值点是什么？Q4、适宜打造什么样的产品适宜打造什么样的产品？Q5、我们的主力客户会在哪里我们的主力客户会在哪里？Q6、怎样的营销策略最切合本项目推售？、怎样的营销策略最切合本项目推售？ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。 WEB: TEL:07312932918S1：区域规划利好星沙将纳为长沙的第六区星沙将纳为长沙的第六区以湘龙家园为代表的公
