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1、华中科技大学硕士学位论文“小产权房”市场的利益相关者研究姓名：王一洋申请学位级别：硕士专业：土地资源管理指导教师：谭术魁20090527I华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 摘摘 要要 “小产权房”在我国已经存在了十几年，近年来借着新农村建设、旧村改造等工作的掩饰迅速发展，逐渐形成市场。随着市场规模的壮大，其涉众之广，违法之深，都是我们不能忽视的问题。正是巨大的利益让“小产权房”市场得以发展，要深入解决“小产权房”问题必先确定其利益相关者，找到市场的驱动力和牵制力。 本文首先通过头脑风暴法初步拟定“小产权房”市场的利益相关者名单，然后
2、运用德尔菲法与专家进行深入讨论筛选，请专家们以米切尔评分法为工具，分别从合法性、权力性、紧迫性三个方面给讨论出的各利益相关者打分，最终确定出“小产权房”市场的 11 种利益相关者，他们分别是：拿出宅基地的农户，购买“小产权房”的城镇居民，购买“小产权房”的外村村民，村委会和乡镇政府，房地产开发商，中介组织，市政府，中央政府， “小产权房”所在社区，媒体，学者。他们可以分为 3 大类，即确定型利益相关者，预期型利益相关者和潜在型利益相关者。界定出利益相关者之后，本文从利益相关者参与市场的方式、风险和原因三个方面入手，深入分析了“小产权房”市场的所有利益相关者，尤其是确定型利益相关者。 本文的价值
3、在于，在理论研究的基础上运用科学的方法确定了“小产权房”市场的利益相关者并对其进行深入的分析，以帮助辨清“小产权房”市场发展的驱动力和牵制力，为彻底解决“小产权房”问题提出了政策建议，从利益相关者的角度杜绝类似问题的再度发生。本文创新性的将米切尔评分法运用于土地管理领域，细化了判定“小产权房”利益相关者的属性标准，系统运用利益相关者理论来分析利益相关者。 关键词关键词：小产权房；利益相关者；米切尔评分法；农户；城镇居民 II华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 Abstract Xiaochanquan Houses have exis
4、ted in our country for more than ten years and developed quickly under the cover of the Countryside renewal as well as Building a New Socialist Countryside. The Xiaochanquan House market finally came into being and expanded overwhelmingly in recent years. It should be our attention that such an ille
5、gal market and so many people involved. To resolve the problem, above all, we have to do some research on the stakeholders which motivate the market. This work firstly identify the stakeholders of Xiaochanquan Houses through brain storm and secondly use Delphi Method to discuss and filter with exper
6、ts and they use Mitchell Score based Approach to score those stakeholders in respect of Legitimacy, Power and Urgency ,and finally identify the eleven stakeholders as follows: peasant, urban citizen, out-of-village purchaser, village committee and village and town government, real estate developer,
7、real estate agency, city government, central government, community which the Houses belong to, media and scholar. According to Mitchell Score based Approach the Xiaochanquan Houses stakeholders fall into three types: Definitive Stakeholders, Expectant Stakeholders and Latent Stakeholders. After the
8、classification this work deeply analyze the Xiaochanquan Houses stakeholders especially Definitive Stakeholders in respect of the way they participate in the market, the reason and the price they pay. The worthiness of this work is that we use theoretical method to identify the stakeholders of Xiaoc
9、hanquan Houses and analyze it deeply so that we can clearly judge the motivation and the force of Xiaochanquan Houses, offer advices for the full resolution of Xiaochanquan Houses problem and prevent such problem from the angle of stakeholders. This work innovatively use Mitchell Score based Approac
10、h in the field of land management and make the specific standards for the judgments of the stakeholders of Xiaochanquan Houses, use the stakeholder theory to analyze the stakeholders in the field of land management other than discuss it on the surface. Keywords: Xiaochanquan Houses; stakeholder; Mit
11、chell Score based Approach; peasant; urban citizen 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和
12、电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在_ _年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日本论文属于 1华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 绪论绪论 1.1 研究意义和选题背景研究意义和选题背景 “小产权房”一般而言指在农村集体土地上建造，被城市居民或者非本集体经济组织内部的村民购买的房屋。近十年来城市房价一
13、路飙涨，作为城市住房替代品的“小产权房”迅速发展，并借着新农村建设、旧村改造、农民集中居住工程等工作的掩护一路壮大规模。 根据宪法和土地管理法的相关规定，城镇居民不得购买或租用集体土地上建造的房屋， “小产权房”不可能取得有效的产权证明。然而法律也有自相矛盾的地方，至今尚未废除的农村人民公社工作条例修正案承认农民对房产交易的权利，但禁止宅基地的交易。由于房与地不可分割，不准出租、买卖宅基地，却可以出租、买卖盖在宅基地上的农民房， 人民公社 60 条为后来“小产权房”的膨胀埋下了隐患。正是法律的隐患和中央政府近十年来的不作为，给身份尴尬的“小产权房”提供了发展的空间，在北京、广州、济南等土地尤为
14、稀缺的城市， “小产权房”的发展规模令人瞠目结舌。一些地区的“小产权房”甚至从集体建设用地发展到了耕地上， “小产权房”的出现严重扰乱了我国的土地市场及房地产市场的秩序，威胁到我国耕地保护的基本国策，进而危及我国的粮食安全。 时至 2007 年 12 月，国务院常务委员会会议指出城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” ，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。2008 年 7 月国土资源部提出“小产权房”处理的三原则：新发生的一定要严肃查处；历史形成的要由地方政府妥善处理；决不能让开发商在“小产权房”处理中占便宜，这说明我国政府相关部门终于将“小产权房”问题的处理提
15、上了议事日程。 没有法律保障的市场之所以迅速发展壮大，其利益驱动不可忽视。界定并分析“小产权房”的利益相关者，能帮助我们剖析“小产权房”市场的内部动力因素，全方位分析其壮大的原因所在，便于分析市场的外部牵制力的来源和强度，最终认2华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 清根除“小产权房”市场的指导思想和方法。只有从源头彻底解决“小产权房”问题，才能杜绝此类事件的再度发生，进而保护珍贵的耕地，维护我国土地市场和房地产市场正常的秩序。 1.2 文献综述文献综述 1.2.1 关于“小产权房”的文献综述关于“小产权房”的文献综述 1）对“小产权房
16、”定义的研究 ）对“小产权房”定义的研究 关于“小产权房”的定义虽无定论，但学者们的界定大体一致。王晓慧（2007）定义“小产权房”为在农民集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或个人购买的，没有取得合法房产证明的房屋。吴春岐，刘宝坤（2008）指出，一般而言“小产权房”是指在农村集体建设用地上建设的房屋，销售给了非农业户口对象。陈武元（2008）指出村镇集体和农民个人利用土地和宅基地兴建用于出售的房屋，由于未通过政府进行土地征拨，未缴纳土地出让金及相关税费，无法拿到国家颁发的房产证和土地使用证，这种房屋被称为“小产权房” 。 也有一些学者把 “小产权房” 称为 “乡产权房” ， 比如张敏 （2007） ， 李长健 （2008）等人认为“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村政府颁发
