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1、新年伊始2010年的房地产市场仍然一片迷雾,09年底的打压政策，让一线城市销售低迷新春伊始，山水黔城用3600元/ 的低价促销2000套房子保利集团总部预测，10年下半年楼市要比上半年更加低迷中，针对房价的各种声音不断一时间，让我们觉得今年的房地产市场被迷雾笼罩看不清方向,09年房地产市场回顾,【政策篇】房地产政策回顾与分析,年初：优惠政策刺激楼市增长,关于调整房地产交易环节税收政策的通知关于个人住房转让营业税政策的通知关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知关于促进房地产市场健康发展的若干意见。,下调普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低
2、购买首付比和个贷利率；改善型住房等相关政策的出台。为楼市回暖打下了强有力的政策基础。 贵阳楼市在上半年借着政策的春风，加上开发商的大力促销，上半年的销售量已超过08年全年的总量。,【政策篇】房地产政策回顾与分析,年末：遏制房价的过快增长,二手房营业税优惠终止，营业税免征时限从2年恢复到5年；二套房贷政策全面收紧，二套房首付四成，利率优惠取消。,相关规定的出台表明政策面已从松到紧，打击投资需求，抑制房价成了主要的方向。 贵阳虽然是一个以刚性需求为主的市场，但相对的消费能力还较弱，二套房政策对后市还是会产生较大的负面影响。,关键词,【政策篇】房地产政策回顾与分析,刺激/遏制,纵观09年从年初的保增
3、长、刺激需求到年末的防止泡沫放大、遏制房价过快增长、打击投资需求等，政策从松到紧，成为09年楼市政策的明显特征，同时也预示2010年楼市政策将极大可能是从紧的政策环境。,09年土地出让情况-成交区域分析,前三名依次是金阳、两城区、乌当。但同比08年的数据，乌当区从08年的12万余平米上涨到09年的100万余平米，有着较大的增长；而金阳从08年的300万平米下降到09年的120万平米，证明金阳的土地供应量正在大幅减少。乌当区有望成为新的居住热点区域。,【市场篇】土地市场分析,09年土地出让情况-成交类型分析,2009年成交的土地中，商住仍然是主流，有26宗，占整个土地成交面积的80%。,【市场篇
4、】土地市场分析,小结,一、两城区最受市场追捧且交易量最稳定，46宗成交土地中有19宗位于两城区；金阳新区和乌当区分别成交10宗和11宗；2010年这两区仍然是贵阳楼市的热点。 二、商住用途依然是土地交易市场的绝对主力，三分之二以上的土地用于房地产建设，而仅有少部分土地用于旅游、工业等。 三、从08、09年的土地成交量走势来看，09年土地交易量有小幅上升，这预示着2010年的 商品房供应量仍会保持较高的态势。,【市场篇】土地市场分析,【市场篇】楼市数据分析,新上市商品房-预售许可证168个，面积684.86万平方米，52130套,2009年新上市商品房项目比08年多出62个，套数多2万余套，面积
5、多出近300万平方米。 两城区和金阳新区依然是市场的绝对主力，两个区域占整个贵阳市场的近2/3，而小河区、乌当区依次是推盘的重要区域。,08年/09年成交量对比分析,通过上表可以看出，不管是成交套数、成交面积还是成交金额，09年同比08年成交量各项指标都增长1倍多；可见09年贵阳楼市的火爆。,【市场篇】楼市数据分析,【市场篇】楼市数据分析,2009年贵阳地产销售排行榜,【市场篇】楼市数据分析,销售情况-成交区域分布,从上看出两城区和金阳占了贵阳市整体成交量的2/3以上，两城区成交面积为237.8万平方米，同比去年下降20.15%；金阳新区成交面积为393.48万平方米，同比去年上升236.33
6、%。,【市场篇】楼市数据分析,09年全年成交呈整体上升态势；其中8月达到全年的最高点。说明市场受上半年市场火热的影响，各项目都在下半年加大了推货量。,销售情况-成交量走势分析,08/09年各区商品房成交价格对比分析,同比08年，09年两城区商品房价格同比上涨0.47%；涨幅最高为花溪区，主要原因是08年该区上市商品房量小，购买力累计到09年爆发，使得房价同比去年上涨26.9%。 金阳新区和白云区商品房价格的下滑，受年初世纪城等大盘降价促销的影响，虽然下半年成交价格上涨，但拉低整体均价达2.74%；同时白云紧邻金阳，同样也影响了该区的价格。,【市场篇】楼市数据分析,【市场篇】楼市数据分析,销售情
7、况-价格走势分析,在2009年的各区成交价格趋势分布上可以看出，商品房价格波动较大的区为花溪区，其次表现在金阳新区，其价格相比去年有所下降，其他各区价格呈上涨态势。,综观2009年全年房地产市场的成交情况可以看出，贵阳市楼市呈现以下特点: 一、2009年土地供需依然旺盛，热点区域依然是两城区和金阳新区，而随着温泉旅游的火热，乌当区也成了热点区域之一；这使得未来贵阳市的商品房供应量持续增大。 二、受全国房地产市场火热影响，商品房成交量与去年同比增长过倍，而世纪城依然是全市的销冠，占整个市场的1/3；而商品房价格同比去年有小幅上扬。,【市场篇】市场总结,对项目的基本认识,“兆基新王府”项目位于贵阳
8、市南明区花溪大道560号太慈桥新发装饰城旁，距火车站1.8公里，中心城区大十字3.5公里，属于规划中的太慈桥版块，具有良好的交通条件和区位优势，项目目前在建中。,项目位置,【项目基本情况】,大十字,火车站,花溪,太金线,“兆基新王府”占地面积29605.6，容积率：6.0，绿化率33.77%，建筑密度：54.80%，总建筑面积213030.24，其中住宅面积141903.17，约1200户，户型面积：70-145，停车场：39329,共1421个停车位。商业面积32553.97，小区设有4000的商业广场，,【项目基本情况】,新发装饰市场,贵阳市商业银行,众福家园,后巢乡卫生院,【项目基本情况
9、】,基本情况小结,项目地处花溪大道旁，有良好的交通条件和周边配套。太慈桥板块的发展较为缓慢，目前在售的楼盘少之又少，这样的市场空白对销售有良好的带动作用。太慈桥区域是贵阳主要的批发商业中心，项目位于太慈桥的核心区域，从居住的角度看，周围的环境较为复杂，尤其是新发建材装饰市场每天来往的人流对小区的整体环境有较大的影响。,【项目基本情况】,开发商：中铁房地产集团有限公司项目地址：南明区花果园南小车河畔占地面积:933215平方米总建筑面积:2300000平方米,中铁国际城,【项目周边市场情况】,中铁国际城是一个总建230万平米的大型居住社区，小区规模宏大，学校，商业街、酒店等配套设施齐备，而且紧邻
10、车水河和南郊公园空气清新，景色秀丽。在目前阶段，虽然周边环境和交通比较恶劣，但是车水路和太金线的改造建设都在年内即将开展，未来将有很大的改善,中铁国际城,【项目周边市场情况】,中铁国际城于1月23日举行了开盘仪式，第一次开盘组团是B组团共380套， 户型分布为102、135两种。开盘当天认购近380套，起价4180元，均价4800元/。,中铁国际城,【项目周边市场情况】,中铁国际城,本项目,中铁国际城项目从规模，环境、配套，发展商品牌等方面都要优于本项目，只是在位置上，本项目比中铁国际城更接近市区，而且本项目地段比较成熟，而中铁国际城周边情况虽然以经准备整改，但目前仍然比较荒凉,在中铁国际城的
11、强势下，发展商必须精耕细作，在自身产品上做出特色，获得一定的优势,众福家园,【项目周边市场情况】,众福家园共计房源506套， 现已售出466套，还剩余40套，均价3800元/ ，2009年末均价有下滑趋势。,苑林星月湾,【项目周边市场情况】,项目共计房源513套，已售出492套，现剩21套，均价4800元。,【项目周边市场情况】,黔贵 曦城上品,项目共计338套，现剩余25套，均价 4700元/。,【项目周边市场情况】,从上面的市场情况我们可以发现，目前，本项目最大的竞争对手就是中铁国际城项目，周边的其他项目规模较小，而且基本上都已经到了尾货销售的阶段，对本项目难以构成威胁。,虽然上述的项目之
12、间的距离都比较接近，同处于太慈桥版块，但是越靠近喷水池方向价格越高。,项目客户群体分析,【客户群体分析】,我们的客户在那里,50%,30%,20%,第一类购房者,第二类购房者,第三类购房者,有贵阳城市情结，喜欢居住在市区，改善生活型买家,在贵阳西南部工作的，有居住刚性需求的中青年人，他们的年纪在2540岁，第一次购房,地州客户，他们有较好的经济基础，经常来贵阳，拥有贵阳的物业是他们的骄傲,太慈桥,都司路,喷水池,第一圈层,第二圈层,从项目的规模和地段位置分析，本项目第一圈层客户是项目购买的主力客户，因此，根据我们的研究，本项目第一圈层客户为以太慈桥为核心，到都司路一带，第二圈层是到喷水池的贵阳
13、西南部区域购房群体,【客户群体分析】,目标第一圈层，冲击第二圈层,市场定位分析,在与中铁国际城进行直接竞争的条件下，要取得好的销售业绩，除了发展商要精益求精打造出优秀的产品外，我们必须做好营销环的各个环节，让整个营销过程形成一个大的“圈套”，提升有效的到访率和成交率,独特的定位,针对性宣传,有效的手段,产品定位,客户定位,市场定位,报纸媒体,电台,户外媒体,单张派发,公关活动,合理价格,促销措施,销售物料,人员培训,业主介绍,项目营销思考,【项目SWOT分析】,SWOT,项目地处贵阳市主城中心区边缘生活配套丰富、完善地处市中心，交通便利区域内连项目自身只有两个新项目，其他项目都处于尾货阶段，有
14、很强的稀缺性,自然资源匮乏居住环境嘈杂项目区域性较强，目标客户群单一规划用地面积小，无法形成规模性住宅小区,城市中心版块土地稀缺，供应量降低，区域内市场竞争放缓贵阳市房地产市场需求旺盛，发展前景看好太慈桥板块的规划发展和改造,2010年年初出台的提高二次置业成本的的相关措施，不利于换房客户的二次置业国家房地产新政宏观调控的不确定性，开发风险增加,优势,劣势,机会,挑战,【市场定位分析】,主要卖点分析,太慈桥区域的规划改造，将使该区域成为贵阳的城市副中心,发展商品牌，东山美庐项目的精耕细作，使发展商在贵阳人心目中有着极高的美誉度，再加上发展商对本项目的倾力打造，必然是消费者对项目品质充满信心,许
15、多贵阳人都想住在市中心，但市中心居高的楼价让这个梦想越来越远，本项目位于市中心区的边缘，价格也相对较低，是有城市梦想的人的首选,市区高楼林立，但是由于土地狭窄，20多万平米的市中心大型社区，有一定的稀缺性,？,项目市场定位,荣寓延续贵阳城市梦想,“荣”指的是一种荣耀，一种娇傲，一种在中心城区拥有物业的高人一等“寓”一种家庭的团聚，一种家庭的温馨一种荣誉，一种对勤劳家庭的一种奖赏是发展商品牌的一种提升,项目卖点打造,都市氧吧社区森林广场,环境是本项目的硬伤所在，建议发展商在小区园林的打造上，充分利用有限的空间，通过平地，架空层等，形成立体的绿化空间，增加摄取的绿化率，并且，适当使用较为高大的乔木和灌木植物，与建筑物互为掩映，形成“社区森林广场”,项目卖点打造,充分利用架空层打造架空层园林式会所空间,对于本项目而言，由于小区空间有限，因此架空层空间的利用尤为重要我司建议将小区的立体绿化，和架空层会所充分的结合起来，形成独特的园林会所空间。成为本项目的一个独特的卖点。,项目卖点打造,独一无二的社区中心会所,将项目的架空层和群楼商业中心结合起来，打造既可让项目业主尊享，未来又能用于经营的“社区中心会所”。内容包括：休闲吧、健身房，乒乓球房，麻将房，等软硬件，提供全面的商务和休闲生活的享受,
