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1、目目 录录第一部分第一部分 市市场场定位定位第二部分第二部分 产产品提升品提升第三部分第三部分 整合宣整合宣传传方案方案第四部分第四部分 媒体广告策略媒体广告策略第五部分第五部分 开开盘阶盘阶段媒体广告段媒体广告计计划划第六部分第六部分 开开盘盘活活动动方案方案第七部分第七部分 价格策略价格策略第八部分第八部分 销销售渠道售渠道第一部分第一部分 市市场场定位定位准确的定位是成功的基础。根据对市场及项目的分析结论为项目确定系列市场目标,即卖给谁,卖什么,从而确定本项目的战略方针,即怎么卖?项项目名称目名称怡丰怡丰海韵豪园海韵豪园、项项目推广定位目推广定位南城大道 309 号三、广告三、广告语语:
2、 :法式地中海风情 高级花园洋房社区音乐畅抒心声 建筑诠释格调尊贵浪漫的法兰西风情浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化四、目四、目标标客客户户的定位的定位1个体经营者(以南岸区各专业市场个体经营者为主);2中小企业主;3周边单位集团购买;4政府机关公务人员的换房;5周边其它高收入的客户;6、其它区域有在南岸置业的客户。特征描述:特征描述:拥有稳定收入,家庭储蓄在 1030 万之间,月入在 25004500元的中等收入家庭,年龄在 3550 岁之间,有子女。多为二次置业,购买大户型的意向较大。、档次定位档次定位立足中高档,突出品牌;做老百姓的精品住宅,建中高层阶层的理想家园。、价格定位价格定位
3、先期低价入市,以树立品牌,聚集人气为根本目的,后期价格自然提升。 (具体价格及价格策略另附)、卖卖点定位点定位主主题语题语: : 怡丰怡丰海韵豪园海韵豪园南城大道 309 号品品质卖质卖点:点:南岸区唯一别墅内高层物业(“终极置业”概念)广告广告卖卖点:点:概念概念卖卖点点法式地中海风情 高级花园洋房社区教育教育卖卖点点双语幼儿园、怡丰实验学校配套配套卖卖点点怡丰“一卡通”(与海洋公园互动)会所会所卖卖点点法国会所、产权式酒店景景观卖观卖点点江景、都市夜景物管物管卖卖点点全封闭人性化“三代服务”论价格价格卖卖点点中档价格、高贵享受品牌品牌卖卖点点际集团、重庆老牌开发商、海洋公园等知名品牌互动第
4、二部分第二部分 产产品提升品提升确定了推广主题,渲染出了主题氛围,就需要有实实在在的产品来支撑来充实。就是说,要把本项目朝“法兰西”风格方向渲染,把她那浪漫的“海韵元素”用艺术情调表现出来,让慕名而来的客户切身感受到淌洋在浪漫的地中海风情文化氛围之中。法兰西历史悠远,艺术成就突出,其长久以来就是一个令人心驰神往的浪漫国度。罗亚尔河谷的皇室城堡、艾菲尔铁塔、卢浮宫及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名胜享誉世界。法式浪漫生活情调及居住环境是现代都市人所追求的一种生活,以法兰西情调为主题,配以海洋文化,对怡丰大厦作特色化的包装,充分体现物业的品味和档次是重新包装项目的核心。项项目推广思路目推广思路:
5、第一方面:从第一方面:从“虚虚”方面入手,玩感方面入手,玩感觉觉、玩品味、玩品味、让让客客户户心理上得到心理上得到满满足!足!从名称上进行包装,名称是产品的名片,是产品的性格,体现产品的定位,一个准确的适当的名称,对产品的形象宣传及推广起着不可估量的作用。1、在重庆这个没有“海”的城市,做“海”的文章实在是没有多大空间。据我所知,重庆是以“海”来命名的楼盘不多,因此我们提“海”的概念一定要做”海“,就只能是两个方面可以入手,一是”虚“的海,做海的形象,海的精神、海的文化和海的内涵;二是”实“的海,做欧洲的地中海、爱琴海等真正的大海;三是“结合”怡丰-海洋公园项目,与该项目形成品牌互动关系。比如
6、做”虚“的海我们的生活与”海“如此之近,又是那么遥远。/这是一座山水城市,我们呼吸着自由的海洋气息;/这是一个象大海一样辽阔的时代/这还是一个以贩卖大海而倍显繁荣的市场。 。 。 。 。 。/生活中,似乎已拥塞了太多的”海“。/但我们又会时常感觉到生活中是那么缺乏海的博大、海的宽容、海的沉静和海的无垠。这时才发现/原来我们很少有时间能与大海平静地对视、交流、相处乃至相融。/我们更不敢奢求能与大海同呼吸,共日夜,四季相伴,时刻相随,/在日积月累的感悟之中,体味一种内在的海洋精神境界。直到“海韵豪园”的出现,我们才知道海变了,家也变了。海变得象家一样温情了,而家也变得象海一样更美、更自由、更宽广了
7、比如做”实“的海主题为“国际 滨海 文化 家”,做文化做品味做足家的感觉!比如“结合”海通过与海洋公园不定期的举行各种大型联谊促销活动,把业主及准客户邀请到海洋公园,体验畅游大海的感觉,增进发展商与业主之间的良性沟通与互动,凡购买怡丰海韵豪园的业主,可赠送会员卡一名,不仅使业主尝到“甜头”,还可为海洋公园增加收入,可算是一举两得。二、从二、从“实实”方面入手,通方面入手,通过过众多的法众多的法兰兰西元素来支撑和体西元素来支撑和体现现本本项项目的目的定位,即如何来体定位,即如何来体现现是是法式地中海法式地中海风风情、高情、高级级花园洋房社区花园洋房社区?1 大厦工地大厦工地围墙围墙: :以罗马柱
8、、巴洛克及雕塑为装饰,同时漆上宣传口号以配合楼盘的宣传定位;2、 大厦裙楼外立面:大厦裙楼外立面:大型罗马柱造型,用水泥和石膏塑造罗马图案、顶端有飞翔的洁白小天使等造型;3、 大厦大大厦大门门: :外移到南城大道旁,恢宏浑厚且突显高贵典雅的欧式廊柱造型,金黄色的外颜色,配上各种图案墙艺、大型雕塑,大门为黑色铁艺双开,给人们一种纯正的法式地中海风情。4 大大门门通往花园的道路两通往花园的道路两侧侧: :设为“名人街”,分列数尊法国历史名人的画像,如太阳王路易十四、拿破仑、圣女贞德、伏尔泰、卢梭、莫里哀、巴尔扎克、戴高乐将军等,并附上文字简介;5 售楼售楼处处和和样样板房(在第三部分中板房(在第三
9、部分中详细论详细论述)述);6 别别墅:墅:粉刷、每一幢挂上法式“壁灯”,并每一幢开一“法式”别名(如:拿破仑居、圣女贞德居、伏尔泰居等);7 会所:会所:更名为“卢浮宫”, 门口造一座法式叠泉,屋顶上装着长长的、闪烁着红光的大叶轮,一、二楼开设法国著名的“红磨坊”红酒吧,内设娱乐厅、桑拿、高级餐厅、健身房等休闲娱乐设施。三楼以上为产权式酒店(高档客房公寓),实施酒店式星级服务;8、 园林内容的更新及丰富:园林内容的更新及丰富:A、泳池改造及增加设施瓷片翻新(蓝色);池底图案采用不同色彩瓷片组成,如海豹或海豚等图案;嬉水池增加按摩功能;泳池边进行绿化改造,建议采用高度在 0.81.0 米的灌木
10、丛把泳池围住,且周边绿地改造为沙地质感的地面;5 建议在泳池边硬地加种若干颗大棕榈树;6 草地跟沙地衔接边缘采用鹅卵石铺设而成;池边喷水设施增加 3 至 5 个小造形喷嘴,如青蛙、鲤鱼等造型。B、网球场翻新:防球网重新油漆、地毯更换、球网和球具全部更新;实际实施,在场地四周:挂上近界法国网球公开赛冠军获得者照片、个人历史介绍;挂上法国网球公开赛的历史;摆放展示名牌网球拍、网球等用具;C、绿化及小品的丰富:把部分园林设计成“法国迷宫式”园林;增加一些高大乔木类树种,如大棕榈树,营造出丰富的立体层次感;3 增加一些有艺术气息的休闲椅,并在园林中建造微型“法国之窗”,如艾菲尔铁塔、卢浮宫、透明金字塔
11、等造型缩影;9、 物物业业管理:管理:物业管理方面,加强物管人员的服务意识、在服务中主动配合怡丰-海韵豪园的楼盘整体形象,给业主享受到尊贵完善的社区服务。通通过过以上以上“虚虚”“实实”结结合,从里到外把合,从里到外把项项目全力目全力营营造出造出纯纯正的重正的重庆庆首席首席的的法式地中海法式地中海风风情情 高高级级花园洋房社区花园洋房社区。 。第三部分第三部分 整合宣整合宣传传方案方案房地产营销主要通过三大媒体(公共媒体、印刷媒体、户外媒体),现场包装和一系列的活动来宣传推广,为了确保将本项目成功地推入市场,树立项目的品牌形象,以配合销售工作的顺利进行,需要一个整合的宣传方案与各销售阶段相配合
12、。整体构架如下:(见下页)整体宣传方案公共媒体宣传户外媒体印刷媒体现场包装活动宣传报纸电视电台杂志售楼书宣传折页户型、价格插页购房须知专递广告投资置业指南海报业主通讯户外广告牌指示牌旗帜车体广告售楼处工地围墙条幅、彩旗各项庆典(开盘、入伙等)展销会促销活动其它活动(业主联谊会、新闻发布会等)、公共公共传传播媒体播媒体1报纸广告A媒体选择以晨报为主, 商报晚报为辅。B宣传方式前期以文章及新闻报道的软广告为主,向观众传递楼盘信息,公开发售后以硬广告为主,以强有力的诉求点,促使客户购楼。2电视广告根据项目具体情况,暂不计划投放电视广告。3电台根据项目具体情况,暂不计划投放电台广告。4杂志广告根据项目
13、具体情况,暂不计划投放杂志广告。、印刷媒体印刷媒体1售楼书、折页及户型图价格表等插页。建议少印售楼书,以折页代替(设计思路在随后)。2邮寄、派发海报。做单页双面 A4 的海报,既可随报附送,亦可在促销点大量派送。3业主通讯怡丰花园业主已入伙,可考虑出第一期业主通讯。 业主通讯作为小区自办的文化杂志,即可增进业主的小区的认同感,提高小区的文化层次,亦可促进怡丰大厦的销售。 本折页的设计思路主基主基调调: :法式地中海风情 高级花园洋房社区音乐畅抒心声 建筑诠释格调尊贵浪漫的法兰西风情浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化总总要求:要求:共 8P,内有插页带。纸张规格、质地、色彩的选择如样本。设计
14、设计思路指引:思路指引:封面:封面:怡丰海韵豪园效果图、LOGO 图案、LOGO 下方为“怡丰海韵豪园南城大道 309 号法兰西国际名门社区(配英文)第第 2P: :上端为“重庆江岸夜景图”,下端为法兰西国际名门社区的尊贵“诗句”;第第 3P: :怡丰大厦效果图(含怡丰-海韵豪园)、怡丰集团国际发展公司、海韵豪园简介;第第 4P: :背景图为“非常精致的红酒与鲜花”、怡丰-海韵豪园的“园林”规划及配套;第第 5P: :背景图为“会所配套、展现浓郁的法兰西风情外立面”、上端为“户型”(窗内外的风景)阐述、下端为户型内外的装饰阐述;第第 6P: :罗马柱、法兰西的一些雕塑元素、上端为怡丰海韵豪园六
15、大经典户型,户户型渲染型渲染图图、 、户户型面型面积积(建筑及套内面(建筑及套内面积积)、)、户户型点型点评评, ,下端为“物管”的阐述,以及相关有“外佬物管图片”;(最右下角小字标注:本宣传品一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准,发展商对所有内容保留最终解释权。 )第第 7P: :上端为重庆最繁华的夜景图片(合折起来时与第2P 的南岸步行街夜景相呼应),图片的夜色上空洋溢着浓浓的法兰西浪漫情调,配上一对法国情侣含情脉脉的对视图片;下端为“重庆南岸区的地位及未来展望”,右下端为“项目区位图”(把长江纳入地图,要求简洁、立体、直观);第第 8P: :(折合后为封底)为强强联手,打造经典的
16、“装修标准、合作单位名单”,下端为“项目开发商的名称、地址、邮编、销售热线、传真、网址、电子邮件”等资料。做足法兰西的风情,展现怡丰怡丰海韵豪园海韵豪园的卖点,给人第一印象为“品味、精致、高雅、纯正”,让客户看到宣传折页就,联想到“法兰西国际名门社区、尊贵浪漫的法兰西风情、浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化、悠扬的音乐&高雅的欧式建筑”,抓住客户的眼球,当然就能抓住大脑,产生“购买的欲望”。 、户户外媒体外媒体1户外广告牌根据本公司对区域地段交通流量分析及视觉效果评估,以下地方可供本项目作据点广告:南坪转盘路段长江大桥桥头(暂无地段)鹅公岩大桥桥头(暂无地段)作为流动的广告牌可供选择有:南坪转盘、南坪西路、南坪南路、南城大道、步行街等路段户外广告