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1、第 1 页 共 9 页一、项目投资估算一、项目投资估算1.11.1 本项目主要经济技术指标本项目主要经济技术指标项目可建设用地面积约 164473 平方米。容积率为 2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于 30%,总建筑面积 37.8 万平米。用地性质：主要以住宅为主,约有 2 万平米商业配套。具体物业指标设定如下：序号物业形态建筑面积（平方米）备注1高层住宅1800002洋房1400003商业 200004联排别墅300005公建配套部分6000合计3780007地下车位1400 个(56000 平米)车位按标准 40 平米/个计算，个数为估算1.21.2 项目建设进度计划项目建设进度计划（
2、1）2011 年 3 月开始动工；（2）2011 年 8 月首次开盘；（3）2015 年底峻工。第 2 页 共 9 页1.31.3 项目投资成本估算项目投资成本估算根据规划设定，本项目总建筑面积为 378000 平方米，实际建筑面积（含车位）约 425500 平方米，可售面积为 419500 平方米。以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为 P。序号序号费用名称费用名称金额（万元）金额（万元）计费依据计费依据一、开发成本1土地成本1.04P土地出让契税 4%2前期工程费3571建安工程*5.8%（规划设计 3%；可行性研究， 水文、地质、勘察费，各 0.15%；筹建开办 费 2.
3、5%）3建安工程费60900以下小项合计3.1 高层住宅28000建安成本 1600 元/平方米3.2 洋房8400建安成本 600 元/平方米3.3 商业 4000建安成本 2000 元/平方米3.4 联排别墅9000建安成本 3000 元/平方米3.5 公建配套部分300建安成本 500 元/平方米3.6 地下车位11200建安成本 2500 元/平方米4基础设施费7560200 元/平方米，按总建计。5公建配套设施费264670 元/平方米，按总建计。6开发期间税费6395建安工程*10.5%7不可预见费2240+0.0312P一至五项之和的 3%二、开发费用8管理费用2240+0.03
4、12P一至五项之和的 3%9销售费用13128销售收入的 4%10财务费用（贷款利息）0.5P+（54153+0.03P） *0.65*0.07 =1902+0.03642P贷款额按 50%土地出让金与开发成本（二至 七项）之和的 65%计算，开发贷款利率按一 年期 7%计算，贷款周期为一年。三、合三、合 计计 100582+1100582+1. .1076P1076P第 3 页 共 9 页二、项目二、项目进度及销售测算进度及销售测算2.12.1 项目开发项目开发进度及销售时期估算进度及销售时期估算项目建设期预计为 5 年，2011 年 3 月高层住宅开始动工；2011 年下半年洋房开工、20
5、12 年联排等陆续动工。本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占 85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期开发，是开工建设考虑的最主要方向。住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点，根据项目自身情况，销售期初步估测如下：序号物业类型2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年1高层住宅25%35%25%10%5%2洋房40%30%20%10%3商业 40%50%10%4联排别墅20%40%40%5地下车位40%60%2.22.2 销售收入销售收入测算测算序号物业类型面积（平方米）销售单价(元/m2 )销售额（万元）1高层住宅1800007000126000
6、2洋房14000090001260003商业 2000010000200004联排别墅3000015000450005公建配套部分6000006地下车位1400 个80000/个112007合计合计3282003282002.32.3 销售收入明细表销售收入明细表序号物业类型合计（万元） 2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年销售收入销售收入328200328200031500945008630070280456201高层住宅12600003150044100315001260063002洋房12600000504003780025200126003商业 20
7、00000080001000020004联排别墅45000000900018000180005公建配套部分00000006车位11200000044806720第 4 页 共 9 页三、三、地价平衡点（地价平衡点（利润率为利润率为 15%15%的的地价地价值值 ）单位：万元1、总开发成本费用98680+198680+1. .0712P0712P（1）土地成本1.04P（2）前期工程费3571（3）建安工程费60900（4）基础设施费7560（5）公建配套设施费2646（6）开发期间税费6395（7）不可预见费2240+0.0312P（8）管理费用2240+0.0312P（9）销售费用13128
8、2、利息8096+0.4231P（1）土地成本及前期工程费利息(1.04P+3571)*(1+7%)5-1（2）建设期投资成本本表 1 中（3）- （9）之和利息（95109+0.0624P）*7%3、预期利润（利润率 15%）0.5P+（54153+0.03P）*0.35 *15%=2843+0.0766P自有资金利润率达到 15%时的值4、土地增值税32823282规定预征销售收入的 1%，328200*1%5、企业所得税0.5P+（54153+0.03P）*0.35 *15%*25%=711+0.0192P企业所得税率 25%，即利润的 25%6、销售收入328200所有物业销售收入测算
9、地价 P，根据假设开发法：销售收入=总投资成本费用+利息+土地增值税+企业所得税+预期利润即：328200=(98680+1.0712P)+(8096+0.4231P)+(2843+0.0766P)+3282+(711+0.0192P)求得：地价平衡点求得：地价平衡点 P=134953P=134953 万元万元结论：结论：（1）本项目若按此建议，在自有资金投入 8.78 亿元时，以 13.5 亿元地价取得土地，能保障 15%的自有资金利润率。即在扣除开发成本费用、考虑自有资金和银行贷款利息、扣除相关税收等费用后，利润值为 1.32亿元；（2）项目（含地价）总开发成本费用为 24.32 亿元；第
10、 5 页 共 9 页（3）自有资金需 8.78 亿元，用于 50%地价款以及开发成本费用的 35%。（4）项目整个开发需贷款约 10.53 亿元，用于支付 50%地价款以及开发成本费用的 35%.（5）上述为静态方式测算，若资金运用合适，销售收入快速再滚动投入，利润还将提升一定水平。四、项目现金流量分析四、项目现金流量分析现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入与流出情况，用以计算各项动态评价指标，进行项目财务动态盈利能力分析。本节根据全部投资现金流量进行分析，反应的是项目本身的获利能力，与筹资方式无关系，是从资金平衡出发的。序号项目合计2010 年2011 年2012 年2013 年2014
11、 年2015 年1 1资金流入（万元）资金流入（万元）3282003282000 0315003150094500945008630086300702807028045620456201高层住宅12600003150044100315001260063002洋房12600000504003780025200126003商业 2000000080001000020004联排别墅45000000900018000180005地下车位112000000448067202 2资金流出（万元）资金流出（万元）260854260854816608166029919299194304743047427194
12、2719352933529328216282161土地成本1403517278513514135131351313513135132前期工程费3571200015710000 3建安工程费60900060901827018270121806090 4基础设施费7560015121512151215121512 5公建配套设施费26460529529529530529 6开发期间税费6395012791279127912791279 7不可预见费6451107610751075107510751075 8管理费用6451107610751075107510751075 9销售费用13128012
13、603780345228111825 10贷款利息6817472369869869800 11土地增值税3282065665665665765712企业所得税330206606606606616613 3净现金流量净现金流量6734667346-81660-81660 15811581 5145351453 4358143581 3498734987 1740417404 4 4累计净现金流量累计净现金流量-81660-81660 -80079-80079 -28626-28626 1495514955 4994249942 6734667346 计算指标（税后）：计算指标（税后）：内部收益率
14、（内部收益率（IRRIRR）22%22% 净现值（净现值（NPVNPV，10%10%）27042.3427042.34投资回收期（投资回收期（PBPPBP）2.662.66第 6 页 共 9 页小结：小结：（1）内部收益率表明在不考虑项目经营本身的资金增值前提下，项目收支平衡时可接受的最大利息率，也是项目接受贷款利率的最高临界点。因此，本项目 22%的内部收益率在财务上完全可行。（2）财务净现值远大于零，说明项目在保障 10%基准收益率的前提下，还有较大利润空间；按此测算，约 2.66 年可回收成本。五、资金来源与运用五、资金来源与运用资金来源与运用表反应项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划，是从投资角度出发的。本表不宜反应项目结束时的资产回收,主要是看计算出的各年的赢余资金是否出现负值,如果出现负值,说明数据有错漏或项目资金安排不合理或项目本身不可行.序号序号 项目项目/ /年份年份 合计（万元）合计（万元）20102010 年年20112011 年年20122012 年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年1 1资金来源资金来源 521356
