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1、我国物业管理早期介入困难分析与对策摘要1 9 0 8 年成立的世界上第一个国际性的物业管理行业性组织国际建筑物业主和管理人员协会( B O M A I ) 标志着物业管理进入法制化、现代化时代。物业管理自上世纪8 0 年代初在我国深圳、广州起步，特别是在9 0 年代小平同志南巡讲话后，随着住房制度改革的不断深化和在城市建设热潮的推动下，物业管理得到了迅猛发展，近几年的发展更尤为甚。城市住房商品化和政府机关、学校、医院等单位的后勤服务社会化都给了物业行业的发展提供良好的生存和发展空间。自我国首家物业管理公司深圳市物业管理公司于1 9 8 1 年3 月成立以来，标志着物业管理行业已呈现出欣欣向荣的
2、态势。但由于我国物业管理起步晚，业主和相关当事人法制观念差，法制的不完善，我国的物业管理在发展的同时也存在着不少问题，如业主大会不能按时成立或职权不明、业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护、专项维修基金使用不规范等。本文通过分析物业管理的现状和存在问题，阐述物业管理早期介入的观点和相关理论，对物业管理早期介入的困难进行深入分析，在此基础上，探讨物业管理早期介入的可行性与实施对策。关键字：物业管理早期介入困难与对策T h eD i f f i c u l t i e sa n dC o u n t e r m e a s u r e so fe a r l yi nC h i
3、n ar e a l P r o p e r t yM a n a g e m e n tA b s t r a c tT h ef i r s tn a t i o n w i d er e a l t ym a n a g e m e n ti n d u s t r yo r g a n i z a t i o ni nt h ew o r l d ，e s t a b l i s h e di n19 0 8 ，B u i l d i n gO w n e r sa n dM a n a g e r sA s s o c i a t i o nI n t e r n a t i o n
4、 a l ( B O M A I ) w h i c hi n d i c a t e st h a tr e a l t ym a n a g e m e n ti ss i t u a t e di nt h em o d e ml e g a le r a S i n c et h ee a r l y19 8 0 s ，r e a l t ym a n a g e m e n th a db e e np u ti n t os e r v i c ei nS h e n z h e na n dG u a n g z h o u , C h i n a ；p a r t i c u
5、l a r l yi nt h e19 9 0 s ，a f t e rC o m r a d eX i a o p i n g Ss p e e c hi ns o u t h e r nt o u r , a l o n gw i t ht h ec o n t i n u o u sd e e p e n i n gr e f o r m a t i o no ft h eh o u s i n gs y s t e ma n dm o t i v a t e db yb o o m i n gu r b a nc o n s t r u c t i o n ，t h er e a l
6、t ym a n a g e m e n th a sb e e nd e v e l o p e dr a p i d l y , e s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r s C o m m e r c i a l i z a t i o no fu r b a nh o u s i n ga n ds o c i a l i z a t i o no fl o g i s t i c ss e r v i c e si ng o v e r n m e n t ，s c h o o l s ，h o s p i t a l sa n do t h
7、e rd i v i s i o n sp r o v i d eag o o dl i v i n ga n dd e v e l o p m e n ts p a c ef o rr e a l t ym a n a g e m e n ti n d u s t r y S i n c eS h e n z h e nC i t y r e a l t ym a n a g e m e n tc o m p a n y , t h ef i r s tr e a l t ym a n a g e m e n tc o m p a n yi no u rc o u n t r y , h a
8、 db e e nf o u n d e di nM a r c h19 81 ，i tw a sas i g no fp r o s p e r o u sr e a l t ym a n a g e m e n ti n d u s t r y H o w e v e Ld u et or e a l t ym a n a g e m e n ti n d u s t r yi nC h i n aW a ss e tu pl a gi np h a s e ，o w n e r sa n dr e l a t e dp a r t i e sl a c ko fa w a r e n e
9、 s so fl e g a lr u l e ，i m p e r f e c tl e g a ls y s t e m ，t h e r ea r eal o to fp r o b l e m sl i e si nr e a l t ym a n a g e m e n ti no u rc o u n t r y , s u c ha so w n e r s c o n g r e s sm a yn o tb ee s t a b l i s h e di nt i m eo rm a yn o ta p p r o p r i a t e l yp e r f o r mi
10、t s d u t i e s ，t h el e g i t i m a t ef i g h t sa n di n t e r e s t so fo w n e r sm a yb ei n f r i n g eb ya c t i v i t i e so far e a l t ym a n a g e m e n tc o m p a n ya n dac o n s t r u c t i o ne n t i t ya su n a v a i l a b i l i t yo fl e g a lr u l e ，i n a p p r o p r i a t em a
11、n a g e m e n ta n du s eo fs p e c i a lm a i n t e n a n c ef u n d ，a n dS Oo n B a s e do nt h ea n a l y s i so fs t a t u sa n dp r o b l e m so fr e a l t ym a n a g e m e n t ，t h ev i e w p o i n to fa n dr e l a t i o n a lt h e o r ya r ep r e s e n t e di nt h i sa r t i c l e T h e nt h
12、 ed i f f i c u l t i e so fe a r l yi n t e r v e n t i o ni nr e a l t ym a n a g e m e n ti sa n a l y z e dd e e p l y B a s e do nt h i s ，t h ef e a s i b i l i t yo fe a r l yi n t e r v e n t i o no fr e a l t ym a n a g e m e n ta n dc o u n t e r m e a s u r e sa r ed i s c u s s e dK e y
13、w o r d sr e a l t ym a n a g e m e n te a r l yi n t e r v e n t i o nd i f f i c u l t i e sa n dc o u n t e r m e a s u r e s插图清单图2 1 网络图1 0图2 2 事项时间参数计算结果网络图l l图5 1 物业管理早期介入的反馈作用3 2图5 2 停车场验收取证网络图3 4图5 3 停车场验收取证网络图事项时间3 4表格清单 表2 1 ：工作项目明细表1 0表5 1 ：停车场验收取证正式使用计划表3 3独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究
14、工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得金目墨工些太堂或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。妣夺厅目艮旧阳又月 日学位论文使用授权声明本学位论文作者完全了解金胆王些太堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件或磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权金目旦王些太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后适用本
15、授权书)学位论文作：都m 蝌签字日期：。t 髫年f 0 月9 日，。 导师签名：亏鲁签字日期：z 彤扩年乃明了一日黧一善麓妇器搿砌特别声明本学位论文是在我的导师指导下独立完成的。在研究生学习期间，我的导师要求我坚决抵制学术不端行为。在此，我郑重声明，本论文无任何学术不端行为，如果被发现有任何学术不端行为，一切责任完全由本人承担。学位论文签名：签字日期：文n 牌么4 - 日3 81 1 研究背景第一章概述1 1 1 国内外物业管理的发展概况物业管理起源于十九世纪六十年代的英国。当时的英国正处于工业发展时期，大量的农村人口涌入工业城市，而城市各方面的设施跟不上人口的增加，出现了严重的房荒。有些开发
16、商相继修建一批简易住宅，以低廉的租金给工人家庭居住。由于居住环境的恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益得不到保障。当时有一位名叫奥克维娅希尔( O h i i t a a v c u ) 的女士在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求住户严格遵守，从而改善了居住环境，自那时以来，物业管理逐渐被业主和政府有关部门重视。时至今日，英国国内不但普遍推行物业管理，而且成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。我国的物业管理行业是从上世纪8 0 年代初期开始诞生，并随着经济体制改革和对外开放的深入而逐步发展起来的。从物业管理开展的地域范围、政府部门对物业管理的指导这两个角度来看，物业管理在中国已经经历了三个阶段：
