盛源吴中路项目总体报告

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1、2006 年上海易居房地产研究院版权所有2008-6-16盛源吴中路项目盛源吴中路项目 总体报告总体报告谨呈：上海盛源集团2006 年上海易居房地产研究院版权所有2解决的问题点解决的问题点问题问题 在7090的政策下,如何处理住宅部分产 品的设计?在7090的政策下,如何处理住宅部分产 品的设计? 商业物业组合如何定位?商业物业组合如何定位? 如何处理综合物业之间的互动?本项目的最终诉求 _ 价值提升如何处理综合物业之间的互动?本项目的最终诉求 _ 价值提升2006 年上海易居房地产研究院版权所有3项目解读项目解读目录: 目录: ?项目解读项目解读?案例分析案例分析?项目建议项目建议?附件:

2、市场研究附件: 市场研究附件 : 市场研究商业市场酒店以及酒 店公寓市场办公市场案例分析大宁国际新天地海上海建议篇规划建议客户 和 运营 建议产品建议项目解读住宅市场2006 年上海易居房地产研究院版权所有4项目解读项目解读地块编号地块编号用地性质用地性质建筑面积建筑面积容积率容积率建筑密度建筑密度29d-01350072002.045%29d-021410-地块17000210003.025%地块228085702102.525%地块345000900002.025%地块编号地块编号用地性质用地性质地块面积地块面积沿街商业沿街商业公寓式酒店 （m2）公寓式酒店 （m2）回迁房 （m2）回迁房

3、 （m2）地块228085702101210933059670?北面紧邻古北高档居住区，属于古北辐射版块。?现状周边环境成熟，但是档次稍低。?紧邻城市干道吴中路。?西侧和南侧有天然水系。地理位置：城市西区中心板块，相对成熟；经济指标：较高容积率项目， 具有一定规模性地理位置：城市西区中心板块，相对成熟；经济指标：较高容积率项目， 具有一定规模性附件 : 市场研究商业市场酒店以及酒 店公寓市场办公市场案例分析大宁国际新天地海上海建议篇规划建议客户 和 运营 建议产品建议项目解读住宅市场2006 年上海易居房地产研究院版权所有5项目解读 _ SWOT 分析项目解读 _ SWOT 分析优势 Stre

4、ngth优势 Strength劣势 Weak劣势 Weak新古北精致生活社区新古北精致生活社区新古北精致生活社区新古北精致生活社区古北辐射板块，居住氛 围优越；?交通条件完备；?地块形状正规，自然条 件良好；容积率较高, 对于产品的规 划要求较大, 产品品质的提 升要求 较高 ; 项目处于吴中路南面, 与北 面的古北项目有一定的竞 争 项目本身有部分回迁房, 机会 Opportunity机会 Opportunity以古北区位优势，结合未来利好，提升项目竞争力以古北区位优势，结合未来利好，提升项目竞争力?古北路开通，与古北概念进一步 贴近；?大渡河路桥开通在即，首条BRT （快速公交系统）200

5、7年底运 营；?古北二期高档物业的建设将继续 拉升区域品质；?演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引 领区域中高端消费者居住风潮领区域中高端消费者居住风潮?借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业?发挥小规模商业规模的优势发挥小规模商业规模的优势 , 发挥天生高端地段优势, 发挥天生高端地段优势 发挥周边资源优势( 人口交通等) 发挥周边资源优势( 人口交通等) 威胁威胁 ThreatenThreaten寻求产品与价格的特征，与古北二期进行差异化竞争寻求产品与价格的特征，与古北二期进行差异化竞

6、争?区域小户型溢价能力较弱， 70、90标准对本案影响较大 金融市场对于房地产宏观市场有 了促进作用 二手房交易税的上升 地块北面的3地块北面的3.0商业.0商业 用地已经基用地已经基 本确定本确定 (具体指标(具体指标 和规划还未确和规划还未确 定) ,商业部分将形成阶段性的绝定) ,商业部分将形成阶段性的绝 对竞争对竞争?迎合市场，强调生态的、规模的、完善的宜居新城迎合市场，强调生态的、规模的、完善的宜居新城?借古北之势推广，凸显项目形象，提升项目核心竞争借古北之势推广，凸显项目形象，提升项目核心竞争 力力?以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户?利用

7、好地理位置利用好地理位置 ,有效发挥内部的水系,有效发挥内部的水系,?业态规划和业态规划和 物业设置上应该考虑大环境规划物业设置上应该考虑大环境规划附件 : 市场研究商业市场酒店以及酒 店公寓市场办公市场案例分析大宁国际新天地海上海建议篇规划建议客户 和 运营 建议产品建议项目解读住宅市场2006 年上海易居房地产研究院版权所有6在7090政策下住宅产品的设计在7090政策下住宅产品的设计 转住宅部分市场转住宅部分市场2006 年上海易居房地产研究院版权所有7项目住宅产品规划设计建议项目住宅产品规划设计建议 分析框架分析框架面积配比建议面积配比建议P39-43P39-43房型设计建议房型设计建

8、议P44-53P44-53住宅规划分析住宅规划分析P34-38P34-38项目住宅产品设 计建议项目住宅产品设 计建议P33-53P33-53项目周边分析规划分区分析回迁物业和商品房 之间的分区办法商品房布局分析销售分期和售楼处古北案例面积配比 变化情况金虹桥板块房型面 积配比情况康健田林板块房型 面积配比情况常规做法之面积配 比建议解决70、90问题的思路50、90限制之后 的房型配比建议区域房型示意建议本项目房型设 计的两个亮点90平方米内公寓房 型设计示例组合套型设计示例大面积房型设计示 例解决回迁物 业与商品房 之间的分区 问题解决回迁物 业与商品房 之间的分区 问题解决70、9 0后

9、项目房 型面积配比 问题解决70、9 0后项目房 型面积配比 问题解决70、9 0后项目房 型设计的问 题解决70、9 0后项目房 型设计的问 题2006 年上海易居房地产研究院版权所有8项目住宅产品规划设计建议项目住宅产品规划设计建议 分析框架分析框架小结：?回迁物业与商品房之间可设置景观带作为明确的分区界限；?珍惜大户型资源，优先为其配备景观资源；?推案顺序大致遵守由次向好、先南后北的原则；?回迁区域设置组合套型，即满足回迁居民多样化需求，亦可为商品房区域增加大户型指标；?商品房区域户型面积配比建议由50%二房（85-90m2）、45%三房（130-150m2）、5%大户型组成；?建议采用

10、凸窗（敲除）设计、入户花园（改成房间）设计的方式，为户型增设附加面积；2006 年上海易居房地产研究院版权所有9对商品房与回迁房区域分区的解决思路对商品房与回迁房区域分区的解决思路商办区域商办区域 回迁区域回迁区域商品房区域商品房区域高压走廊区域高压走廊区域位于回迁物业位于回迁物业 区域和商品房区域和商品房 区域之间的绿区域之间的绿 化带化带小区主要道路小区主要道路?回迁区域与商品房区域间应考虑设置显著回迁区域与商品房区域间应考虑设置显著分区界限，尽量减少客户群之间分区界限，尽量减少客户群之间的的影响，以引入水系方案较佳，或以道路绿化带划分；影响，以引入水系方案较佳，或以道路绿化带划分；附件

11、: 市场研究商业市场酒店以及酒 店公寓市场办公市场案例分析大宁国际新天地海上海建议篇规划建议客户 和 运营 建议产品建议项目解读住宅市场2006 年上海易居房地产研究院版权所有10住宅规划分析住宅规划分析 销售分期和售楼处销售分期和售楼处回迁区域回迁区域高压走廊区域高压走廊区域一期销售区域一期销售区域二期销售区域二期销售区域三期销售区域三期销售区域?利用吴中路和古北路交叉口位置商业做本项目售楼处，样板区选择在离售楼处最近的位置，包含大房型和小房型的公寓楼；?销售分期，一期销售考虑沿南侧高压走廊位置的住宅先开（因面对高压线，对后期销售拉升价格空间有一定影响）；?如果考虑沿高压线一侧体量大，也可以

12、考虑把一期分成两期进行销售；?二期销售考虑沿道路一侧位置。推案遵循由次向好顺序，项目销售均价表现逐步提升；售楼处建于路口，取得展示效应最大化。2006 年上海易居房地产研究院版权所有11规划分析规划分析 原方案布局形式原方案布局形式18层18层11层6层18层修改后 增至24层18层修改后 增至24层修改后 取消?考虑增加花园洋房类 物业，通过排布分析和 基本测算。?取消三个6层单元，两 个11层单元和一个18层 单元，增加4个18层单 元到24层。花园洋房的 体量，能报保证在容积 率不损失，并且不对动 迁区域做大的调整的情 况下，做出排布方案。2006 年上海易居房地产研究院版权所有对临高压

13、走廊带公寓房调整为花园洋房的建议对临高压走廊带公寓房调整为花园洋房的建议原方案原方案 90000m2公寓房公寓房建议方案建议方案 12000m2花园洋房花园洋房商办区域商办区域 回迁区域回迁区域高压走廊区域高压走廊区域建议方案建议方案 78000m2公寓房公寓房中心景观中心景观增加的南向景观增加的南向景观?通过两种方案的对比计算可得：花园洋房通过两种方案的对比计算可得：花园洋房方案的资金回笼总额大于纯公寓方案的资金回笼总额大于纯公寓方方案，约可增加销售收入5760万元。案，约可增加销售收入5760万元。附件 : 市场研究商业市场酒店以及酒 店公寓市场办公市场案例分析大宁国际新天地海上海建议篇规

14、划建议客户 和 运营 建议产品建议项目解读住宅市场2006 年上海易居房地产研究院版权所有对7090政策限制的解决思路对7090政策限制的解决思路商办区域商办区域小户型小户型 =42000m2大户型大户型 =18000m2小户型小户型 =63000m2大户型大户型 =27000m2回迁区域回迁区域商品住宅商品住宅 区域区域小户型小户型 =60000m2小户型小户型 =45000m2大户型大户型 =45000m270%90m270%90m2100 %90m250%90m22006 年上海易居房地产研究院版权所有14面积配比建议面积配比建议 50，90限制之后的房型配比建议50，90限制之后的房型

15、配比建议户型户型面积（m面积（m2 2）所占比例（面积）所占比例（面积）套数套数所占比例（套数）所占比例（套数）花园洋房135-21013%729%三房以上165-1755%263%三房130-15032%20525%两房85-9050%51763%合计100%820100%?两房统一控制在90平 方米之内，占总体量的 50%；?因三房房型是本项目 房型主体，符合项目中 高档定位的主力户型， 所以在此对三房以上房 型适当压缩，保证三房 房型数量；?增加花园洋房之后， 花园洋房面积全都在90 平方米以上；?在花园洋房户型面积 控制上考虑到本项目地 段因素，建议在常规花 园洋房面积的基础上进 行适

16、当增加。产品类型产品类型户型户型面积(m面积(m2 2) )所占比例 (面积)所占比例 (面积)套数套数所占比例 （套数）所占比例 （套数）三房135-14521%1825%三房(舒适型)150-16023%1825% 花园洋房四房170-18026%1825%五房200-21030%1825%合计100%72100%2006 年上海易居房地产研究院版权所有15立面风格建议高档公寓外立面分析立面风格建议高档公寓外立面分析?上海高档公寓外立面风格有明显的地段倾向，陆家嘴区域的顶级公寓外立面风格形式一般采用欧式现代派的风格，何整体陆家嘴高档、现代、办公、金融等现代特色接近。而位于衡山路、淮海路的顶级公寓风格大都选择性格沉稳的古典主义风格和上海高档公寓外立面风格有明显的地段倾向，陆家嘴区域的顶级公寓外立面风格形式一般采用欧式现代派的风格，何整体陆家嘴高档、现代、办公、金融等现代特色接近。而位于衡山路、淮海路的顶级公寓风格大都选择性格沉稳的古典主义风格和AR