高速公路泛地产商机无限

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1、高速公路泛地产商机无限 本文发表于台湾先探杂志 1451 期 首先关心一下与大陆高速公路相关的数字 123： 经考证，世界第一条高速公路出现在中国，是秦始皇为了便于军政与统治的“秦道” 现代高速公路总里程数第一名是美国，美国于 1937 年开始修筑宾夕法尼亚州收费高速公路，长 257 公里。目前高速公路总长度为 8.8 万公里，已完成以州际为核心的高速公路网，其总里程约占世界高速公路总里程的一半，连接了所有 5 万人以上的城镇。 海峡两岸第一条高速公路是台湾十大建设时期修建的中山高速公路， 于 1978 年完工通车，总长度 374 公里。 中国第一条高速是上海至嘉定 18.5 公里的高速公路，

2、于 1988 年 10 月 31 日建成通车。 中国的高速公路于 2004 年 8 月底突破了 3 万公里， 比世界第三的加拿大多出近一倍。 2006年底达到 4.53 万公里，到 2007 年底已经突破 5.4 万公里。 目前中国高速公路总里程数最多的省份是河南省，2007 年底已达到 4600 公里。 中国高速公路投入的直接建设费用，大约为每公里 35004500 万人民币。（仅供参考，不计入通货膨胀与升值等因素；在高速公路的造价中，仅材料费用就占到 4050%，高速公路征地拆迁费用、 通讯监控等交通设施费用在造价中也占有很大比重。 在中国一般平原微丘陵区，高速公路平均每公里造价为 350

3、0 万元左右。在山区，高速公路平均每公里造价接近4500 万元。在人口密集区例如北京，4 车道每公里造价约 8000 万，6 车道造价约 1 亿元。） 按照目前大陆有关单位的统计， 每公里的投资额每年可产生至少三倍的收益回报， 换言之，大陆高速公路每年每公里所带动的经济效益为 1.21.5 亿。 中国目前有超过 10 个省份是按里程数与车辆座位数、载重等综合收费，以 2500CC 中型商务车油耗为例，每行驶一公里约为 0.81 元人民币（含过路费与油费）。 高速公路行车时速一般最高限速为每小时 120 公里，休息站之间的距离平均约为 4560公里。 大陆高速公路收费方式均是上匝道口拿卡， 于省

4、界计费， 缴完费用后同时换卡继续下一段路程，出匝道口结算费用。 10 年前第一次在中国的高速公路上旅行，由南京经沪宁高速公路到上海，这条于 1992 年 6月开工，1996 年完工通车的高速公路长约 274 公里，中间共有 6 个休息站（黄栗墅、窦庄、梅村、仙人山、芳茂山、阳澄湖），这段旅程的记忆特别深刻，倒不是在路途上发生了什么不幸的事情，而是负责来接我的司机所说的一段话，他说：黄总啊！这条高速公路是目前全国最棒的高速公路， 休息站特别的干净， 东西也比其他高速公路休息站好吃 ； 这句话，一下子勾住了我的注意，在我的要求下，我去了芳茂山休息服务区。 首先映入眼帘的是怎么看怎么不起眼的建筑主体

5、， 没有丰富的景观设计， 停车场上是一大批的游览车（长途客运巴士，大陆习惯称“大巴”），大排长龙的加油站挤满挂着牌照各地的大型货车、拖车，大小车辆当中夹杂着几辆黑色的普桑（上海汽车公司与德国福斯共同生产的小客车） 。 拉下铁门的维修区前， 凌乱着堆放着几只报废的轮胎。 厕所里， 熙熙攘攘的人群，睡眼惺忪的用各地的语言大声喧哗，地上、洗脸台上，到处是湿淋淋的。进到餐厅，一股强烈的方便面气味扑鼻而来，每份 10 元人民币的“自助餐”，几锅冒着微微热气的配菜，配菜台前挤满了用餐的人。习惯性的将每一项看到的画面，与台湾的休息站一一对比；呵呵！突然觉得台湾高速公路的用路人真是幸福喔， 国内高速公路上的休

6、息站， 哪怕是贩售的便当放在这里，都让我觉得是人间美味！ 后来，随着到各地频繁的出差考察，平均一年七万公里的车行旅程，接触的高速公路与休息站越来越多， 我也更加明白当年那位司机为何对沪宁高速公路上的休息站会有这么高的评价了，原来其他省份的休息站更差，甚至连所加的油都有分别（大陆除了北京、上海等重要城市提供纯汽油之外，一般而言其他省市都是乙醇添加油）；加上后来，有专门投资兴建高速公路的投资公司找我评估，经过跟他们的合作，也逐渐明白中国这几年来，高速公路的建成与路网的串接为何会如此迅速与蓬勃！ 根据目前发展态势与中共政府的国家发展计画， 对岸预计在 2030 年之前将高速公路总里程数一举突破 8

7、万公里，这个信息隐藏着诸多商机，个人认为可以与诸位读者一起分享。 在台湾，蒋经国时代修建完成的中山高速公路，为了连接南北的基隆港与高雄港，串起了一条经济与战略同时兼顾的交通动脉， 是海峡两岸第一条修建的高速公路； 后来为了兼顾城乡均衡以及纾解越来越多的车流量， 又陆续建了二高； 这两条緃贯南北的高速公路的确承载了台湾的产业经济，也带动了更方便的车行，进而促动了更多的旅游经济。在大陆， 从 1988 年第一条短短的 18.5 公里高速， 到 2008 年可能突破 6.5 万公里变成纵横阡陌，几乎覆盖全中国的高速公路网，以公共设施建设的时间，20 年并不算长，但却见证了大陆经济惊人的发展速度与规模

8、效应。 因高速公路所衍生的各种经济发展也不胜枚举，比方说，以平均 45 公里设一处的休息站，截至目前，5.4 万公里就有将近 1200 个休息站，每个休息站按营业额每年 2000 万计算（据了解不包含加油站的营收），一年就有 240 亿人民币的产值；但是在大陆使用过休息站的读者可能就知道，99%以上的休息站大概都像本文一开始所描述的一样，跟台湾休息站不同的是，大陆的休息站规划，几乎都是单向设计（台湾的双面设计是大客车停车场在休息区主体之后， 与维修站比邻， 小客车在休息区正面） ， 大小车辆混杂， 停车腹地小， 没有景观规划，使用休息站的车辆几乎都是以上厕所与加油为主， 基本谈不上有任何休憩旅

9、游的功能， 用路人在休息站停留时间相当短， 因为想消费也无啥好东西可以购买， 但是就算这么简单的消费却也支撑起每年令人咋舌的营业总额。 除了可观的营业收入， 大部分的高速公路修建的投资方均会与政府采用各种方式的合作， 有使用等价投资额与当地政府进行土地置换， 再利用房产开发收回投资成本的； 有些则与政府合资成立公司， 以高速公路过路费与休息站收入做为主营业务， 在沪深两地股票市场挂牌上市的；有些则采用 BOT 方式，在经营许可权限内将过路费与政府按比例分配等等。 随着大陆人均所得的逐年增加，汽车私有率也逐年上升，加上中国每年特有的黄金周假期，有车阶级开始高度利用便捷的高速公路网穿梭于各地旅游景

10、点。 在调查中我们发现， 这些自驾族常常讨论的话题除了交换景点心得之外， 就是有关如何利用高速公路， 以及询问高速公路到各城市落脚饭店的路线。 因为大陆高速公路的铺设， 为了争取建设速度一般都避开城市，进而选择市郊或农村，这样一来不但可以减少阻力、降低征地拆迁成本，无形中也为城市的空间发展留有更大的余地， 只是大陆幅员广大， 如此的规划造成高速匝道口到市中心往往有20 公里以上的距离，就算是有 GPS 的导航，也常常会迷路（大陆公路修筑之快，常常连GPS 内存资料每一年的更新速度都跟不上）。 有次与大陆河南某高速公路投资单位座谈， 会中我提出了一些观点， 河南省的高速公路总里程数近几年增加速度

11、最快， 至 2007 年末已突破 4600 公里， 无论是路网的密度或是总长度都位居全中国首位。该省为中原地区核心，属于平原地带，虽然省内没有港口，工业园区的分布与规模也不是最具有规模或特色，但是拥有较丰富的旅游资源，更位于交通枢纽地带，加上平原地貌便于快速施工的特色，一举造就了河南省高速公路建设的大幅领先。但是，开过车的朋友就知道， 单调的景色与一马平川的路况往往是造成疲劳驾驶的主因， 各位试想， 4600公里的高速公路， 两边尽是相去不远的景色， 高速公路的休息站此时将扮演何等重要的角色？如果此时有座环境景观优美、建筑设计张扬有特色、设施功能规划先进、高标准的管理与服务的休息区出现，那不就

12、像沙漠绿洲般的吸引人？如果把台湾二高上的“清水服务区”或“古坑服务区”搬一个到大陆一定会相当诱人！4600 公里相当于有 100 座休息服务区，若是在选点上，加上旅游的半日圈、一日圈、两日圈的规画， 可以在距离各主要旅游景区的适当位置中挑出一个基本上可以开车在 2 小时以内出发（或到达）的休息站，然后放大这个休息服务区的功能，比方说加上条件不错的住宿旅馆， 或者与旅游公司合作规划此点成为旅游的集散点等等， 休息区再也不是仅是吃饭、 加油、上厕所之地，说不定，豪华的汽车旅馆，或者休息服务区特别的景观或游憩设施，才是吸引另一批新型态游客的主营项目。也说不定，我这小小的建议，可以降低入城车流，为日后

13、城市内日益拥挤的道路以及日渐高涨的用油成本，做出一些贡献。 从以上的简单论述，大致上可以看出，高速公路的蓬勃发展，势必带动休息站服务区的差异化经营，休息站的规模也会随着功能与附加价值的提升而逐渐扩大。 除此之外，因为在大陆法规中，对于高速公路两侧的土地有不少的限制条件，例如限建或者限耕等，对于“泛”地产与高速公路的关系，也提供了不少想象空间。比方说，我的一位温州朋友便利用高速公路两侧的土地大搞“绿色资源”， 在长达数公里的范围内交叉安置着大型风车与太阳能板，提供该路段公路照明，以及部份城市用电。不但为绿色环保形成不错的宣传口碑，也为地方政府带来不小的政绩。更重要的是，土地成本的取得相当低廉，而

14、且透过投资置换到城市内的可开发土地， 让他透过市区的一般房地产开发销售与商业地产的经营又大赚一笔。 在大陆还有不少有关高速公路泛地产的案例也相当具有启发性。 比方说， 高速公路的修建需要大规模的开挖土方填充路基， 这土方量相当可观， 为了兼顾缩短开发时间、 节约开发成本，通常会在高速公路路线附近就地取材，但是土壤是不可再生的资源，深度挖掘之后，破坏小的无法再长植物、土壤逐渐沙化；破坏大的留下至少约 2 平方公里的大坑难以利用。于是沙化的土地种上杨柳，蓄上一塘池水圈养鸭或鹅，教导农民做特色养殖；大坑则蓄上湖水，做成主题公园，并将周边可供建设的土地挂牌拍卖，提供开发商作为高档住宅区之用（如江苏省张家港市的暨阳湖生态风景区便是）。 这高速公路带来的地产概念之泛还有许多， 下次您再经过高速公路， 除了欣赏道路两旁的景色与到服务区休息加油之外，也许脑中会浮现出更多的投资机会与“钱景”。换个角度，站在不一样的高度看一看，或许您是下一个在高速公路上赚钱的新镖客。