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1、地产行业动态跟踪报告 投资销售靓丽，资金面依旧偏紧行 业 动 态 跟 踪 报 告 行 业 报 告 地产地产 2018 年 3 月 14 日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业周报*地产*节后多地楼市回 温 ， 关 注 后 续 利 率 走 势 2018-03-11 行业周报*地产*房产税影响淡化， 三强销售突破千亿 2018-03-04 行业周报*地产*假期成交同比上 升，持续看好龙头 2018-02-25 行业周报*地产*市场波动致板块回 调 ， 行 业 基 本 面 依 旧 稳 健 2018-02-11 行业周报*地
2、产*房企销售开门红， 业绩普遍向好 2018-02-04 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。究报告尾页的声明内容。 投资要点 事项：事项：国家统计局公布 2018 年 1-2 月全国房地产开収投资和销售情况，1-2 月房地产开収投资额同比增长 9.9%，新开工同比增长
3、2.9%；商品房销售面积同比增长 4.1%，销售额同比增长 15.3%。平安观点：平安观点： 投资超预期， 全年相对乐观。投资超预期， 全年相对乐观。 2018 年 1-2 月房地产投资同比增长 9.9%，增速比 2017 年全年提高 2.9 个百分点。投资增速超预期，我们判断主要原因为：1）2017 年为土地市场大年，主流房企补库存积枀，土地购置费滞后支付为投资提供支撑；2）2 月 PPI 同比上涨 3.7%，原材料成本上涨提振投资；3）开収商加快施工，施工强度提升带动建安支出增长。展望 2018 年，我们维持对地产投资乐观判断，一方面土地购置费仍有望保持正增长，另一方面由于新开工绝对值大于
4、竣工面积，施工面积仍有望小幅增长，预计 2018 年投资同比增长 5%左右。新开工增速放缓，土地购置增速转负。新开工增速放缓，土地购置增速转负。2018 年 1-2 月全国新开工面积17746 万平米，同比增 2.9%，增速较 2017 年回落 4.1 个百分点。新开工增速略为放缓， 我们判断主要原因为： 1） 2018 年 1-2 月同期高基数；2）商办类库存高企叠加新政制约商办开工增速，1-2 月办公、商业用房开工同比分别降 16.4%和 15.8%。 考虑目前全国已开工未售住宅库存处于历史低位，预计 2018 年住宅开工有望带动商品房开工增长0%-5%。1-2 月全国土地购置面积同比下降
5、 1.2%，土地成交价款同比持平，较 2017 年全年增速分别下降 17 个和 49.4 个百分点。万科、保利、 新城 2018 年 1-2 月拿地销售比为 101%、104%和 185%， 较 2017年全年分别收窄 40 个、74 个和 117 个百分点，资金面持续趋紧或已影响房企拿地热情。销售延续靓丼，三四线持续去库存。销售延续靓丼，三四线持续去库存。1-2 月全国商品房销售面积同比增长 4.1%，较 2017 年全年回落 3.6 个百分点；销售额同比增长 15.3%，较 2017 年回升 1.6 个百分点，超出市场预期。销售额增速远高于销售面积增速， 判断主要因 2017 年三四线房价
6、大幅上涨导致均价提升所致。分区域来看，西部、东北部销售面积增速分别达 13%和 15.2%，高于东部（-5.5%）和中部（10.7%） ，三四线城市去库存效果显著。展望全年，我们判断一二线受推盘上升影响，成交有望小幅回升；三四线尽管棚改持续推进、但受需求透支、利率上行等因素影响预计成交将小幅回落，维持 2018 年全国销售面积同比小幅下降的判断。-30%-20%-10%0%10%20%30%Mar-17Jun-17Sep-17Dec-17沪深300 地产 证 券 研 究 报 告地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 12 资金面整体偏紧资金面整体偏紧， 按揭利率持续攀升。按揭利
7、率持续攀升。 2018 年 1-2 月房企整体到位资金 2.40 万亿， 同比增长 4.8%，增速较 2017 年回落 3.4 个百分点。2 月全国首套房贷款利率为 5.46%，连续 14 个环比上升。受按揭利率上行和信贷额度偏紧影响，个人按揭贷款增速同比下降 4.3%，降幅较 2017 年扩大 2.3 个百分点。 2018 年下半年将步入房企公司债到期高峰， 目前债市情况无论収行利率还是难度均超过以往，部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款，若2018 年上半年销售受阻，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金压力。 投资建议：投资建议：经历前
8、期调整，当前龙头房企对应 2018 年 PE 仅 9 倍左右；同时在限价未见松动、资金成本高企、楼盘景气度逐步下行背景下，结合 2018 年的增长目标，加快推盘抢收需求是当下房企最佳选择，预计短期销售有望延续较佳表现。近期国债利率回落，若后续市场利率下行，亦利好板块表现。建议关注：1）低估值龙头保利、万科、金地、招商等；2）边际改善的二线阳光城、蓝光；3）布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛；4）具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。 风险提示：风险提示：1）银监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨，目前按揭利率连续 14 个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018
9、 年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017 年上半年高地价项目将在 2018 年陆续入市， 考虑多地实现限价政策， 若限价无法突破， 由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险；4）目前政府在稳妥推进房地产税立法，若房地产税出台时间超预期，市场面临调整风险。 地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 12 正文目录正文目录 一、一、 投资超预期，全年相对乐观投资超预期，全年相对乐观 . 5 二、二、 新开工增速放缓，土地购置增速转负新开工增速放缓，土地购置增速转负 . 5 三、三、 销售延续靓丽，三
10、四线持续去库存销售延续靓丽，三四线持续去库存 . 8 四、四、 资金面整体偏紧资金面整体偏紧，按揭利率持续攀升，按揭利率持续攀升 . 10 五、五、 投资建议投资建议 . 11 六、六、 风险提示风险提示 . 11 地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 12 图表图表目录目录 图表 1 2018 年 1-2 月全国房地产开发投资同比增长 9.9% . 5 图表 2 2018 年 1-2 月全国房地产新开工同比增长 2.9% . 6 图表 3 全国住宅库存处于历史低位 . 6 图表 4 2018 年 1-2 月全国土地购置面积同比下降 1.2% . 7 图表 5 2018 年
11、1-2 月全国土地成交价款同比持平 . 7 图表 6 主要房企 2018 年 1-2 月拿地销售面积比 . 8 图表 7 2018 年 1-2 月全国商品房销售面积同比增长 4.1% . 8 图表 8 2018 年 1-2 月全国商品房销售额同比增长 15.3% . 9 图表 9 全国商品房累计成交均价走势 . 9 图表 10 各区域销售增速走势. 10 图表 11 2018 年 1-2 月房企到位资金走势图 . 10 图表 12 按揭利率持续上行 . 11 地产行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 12 一、一、 投资超预期，全年相对乐观投资超预期，全年相对乐观 2018 年
12、1-2 月房地产投资同比增长 9.9%， 增速比 2017 年全年提高 2.9 个百分点。 投资增速超预期，我们判断主要原因为： 1）2017 年为土地市场大年，主流房企补库存积枀，土地购置费滞后支付为投资提供支撑； 2）2 月 PPI 同比上涨 3.7%，建安成本小幅上涨提振投资； 3）开収商加快施工，施工强度提升带动建安支出增长。 展望 2018 年，我们维持对地产投资乐观判断，一方面土地购置费仍有望保持正增长，另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积，施工面积仍有望小幅增长，预计 2018 年投资同比增长 5%左右。 图表图表1 2018 年年 1-2 月全国月全国房地产开収投资房地产开収投资同比增长同比增长 9.9% 资料来源: wind，平安证券研究所 二、二、 新开工增速放缓，土地购置增速转
