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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产开发与经营业房地产开发与经营业/房地产业房地产业股票研究股票研究世茂股份(600823) 世茂股份(600823) 兼具规模和成本优势的国内商业地产龙头兼具规模和成本优势的国内商业地产龙头 世茂股份调研报告世茂股份调研报告 孙建平 李署 孙建平 李署 021-38676316 021-38676911 L本报告导读：本报告导读： 商业地产规模大、成本低、10 年业绩将有较大增长 投资要点：投资要点： ? 公司是国内公司是国内 A 股市场具有规模的商业地产开发和经营企业。股市场具有规模的商业地产开发和经营企业。目前在开发
2、和运营项目 14 个，总规划建筑面积 624 万平米，项目平均楼面价 1204 元/平米，计划到 2012 年土地储备达到 1000 万平米。 ? 项目区域和类型分布。项目区域和类型分布。项目分布于长三角、环渤海区域的一二三线城市，其中南京占 26%，上海占 6.6%，北京占 4.8%。按类型分住宅 19.5%，酒店式公寓 18.8%，商业 32%，酒店 6.2%，办公楼 11.3%。30-40%的商业面积自持，预计到 2010 年持有物业面积将超过 50 万平米。 ? 历年经营及财务情况。历年经营及财务情况。多年毛利率在 40%以上；目前每股净资产 5.2 元，净现金流为正，公司希望保持负债
3、率水平在 50%以下。 ? 开竣工情况。开竣工情况。每年新开工面积 50-80 万平米，施工面积保持在 150 万平米。09-11 年预计开工面积将分别为 27 万平米，90 万平米和 52 万平米；竣工面积将分别为 33 万平米，62 万平米和 84 万平米。 ? 销售计划。销售计划。09 年计划销售 20 万平米，销售额 30 亿；10 年计划销售约 48万平米，销售额约 60 亿；11 年计划销售 70-80 万平米，销售额约 100 亿。? 未来资金支出。未来资金支出。公司预计每年的现金支出约 20-40 亿元，青岛和南京项目有近 30 亿未付地价款，青岛约 6 亿（10 年支付） ，
4、南京项目 23 亿（09 年支付14 亿，10 年支付 9 亿） 。 ? 拟定增不超过拟定增不超过 1.5 亿股融资不超过亿股融资不超过 20 亿元。亿元。用于青岛、北京、常熟和苏州等地 199 万平米总建面项目投资，总投资 133 亿，预计可实现销售 168 亿。? 从结算情况看，从结算情况看，10 年业绩将有较大幅度增长。年业绩将有较大幅度增长。09 年结算沈阳、芜湖、常熟、南京等地销售的尾盘；2010-2011 年将结算沈阳、绍兴、北京、常熟、南京、芜湖、苏州等地的项目。 ? 预计预计 09-11 年公司将分别结算收入年公司将分别结算收入 15 亿、亿、 51 亿和亿和 69 亿元；亿元
5、； EPS 分别为分别为 0.26元、元、0.75 元和元和 1.02 元。元。RNAV 23 元，综合估值目标价元，综合估值目标价 19 元，谨慎增持。元，谨慎增持。 ? 风险提示：公司商业地产处于培育期和二线城市，销售和出租有不确定性。风险提示：公司商业地产处于培育期和二线城市，销售和出租有不确定性。评级：评级： 谨慎增持谨慎增持上次评级：中性 目标价格：目标价格： ￥19.00上次预测：当前价格： ￥13.60 2009.09.29交易数据 52 周内股价区间（元）周内股价区间（元） 4.4719.20 总市值（百万元）总市值（百万元） 16,775 总股本总股本/流通流通 A股 （百万
6、股）股 （百万股）1,171/478 流通流通 B 股股/H 股股 0/0 流通股比例流通股比例 0.41 日均成交量（百万股）日均成交量（百万股） 5.2 日均成交值（百万元）日均成交值（百万元） 59.7资产负债表摘要（06/09） 股东权益（百万元）股东权益（百万元） 6098.3 每股净资产每股净资产 5.21 市净率市净率 2.9 资产负债率资产负债率 48.352周内股价走势图52周内股价走势图57779711713715717719721709/0812/0803/0906/0909/0%世茂股份上证综合指数相关报告 2009 年房地产行业专题策略研讨会年房地产行业专题策略研讨会
7、 纪要纪要-拨云见日 ，拨云见日 ，2009.8.27 地产周报第地产周报第 50 期（期（9.21-9.27） 上 海 、 北 京 成 交 量 环 比 上 升 ，上 海 、 北 京 成 交 量 环 比 上 升 ， 2009.9.28 地产周报第地产周报第 49 期（期（9.14-9.20） 成交量相对成交量相对 07/08 年同比数据依然良年同比数据依然良 好 ，好 ，2009.9.22 1-8 月全国房地产开发投资数据点月全国房地产开发投资数据点 评 ，评 ，2009.9.14 1-7 月全国房地产开发投资数据点月全国房地产开发投资数据点 评 ，评 ，2009.8.11 更上一层楼更上一层
8、楼2009 年下半年投资年下半年投资 策略 ，策略 ，2009.6.18 行业趋势：期待多云转晴行业趋势：期待多云转晴2009 年年 二季度房地产行业投资策略二季度房地产行业投资策略PPT ， 2009.4.1 房地产：春江水暖鸭先知关注房地产：春江水暖鸭先知关注 广深地产板块 ，广深地产板块 ，2009.3.3 国泰君安地产双周报第国泰君安地产双周报第 1-48 期，期， 2008.1-2009.9 房价定乾坤房价定乾坤-2009 年房地产行业投年房地产行业投 资策略 ，资策略 ，2008.12.05 资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？ 地产行业资金链状况及其影响 ，地
9、产行业资金链状况及其影响 ， 2008.6.18 公司调研报告公司调研报告财务摘要（百万元） 财务摘要（百万元） 2007A 2008A2009E2010E2011E营业收入营业收入 1241 477 1478 5130 6910 (+/-)% -41% -62%210%247%35% 经营利润（经营利润（EBIT） 325 112 495 1523 2005 (+/-)% -22% -66%343%208%32% 净利润净利润 66 61 307 880 1196 (+/-)% -45% -8%403%187%36% 每股净收益（元）每股净收益（元） 0.14 0.13 0.26 0.75
10、1.02 每股股利（元）每股股利（元） 0.05 0.03 0.08 0.23 0.31 利润率和估值指标 利润率和估值指标 2007A 2008A2009E2010E2011E经营利润率经营利润率 (%) 20% 26%32%26%25% 市盈率市盈率 103.3 112.3 54.6 19.1 14.0 股息率股息率 (%) 0% 0%1%2%2%世茂股份世茂股份(600823) 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 6 图图 1：公司项目所在城市分布：公司项目所在城市分布 图图 2：公司项目用途分布：公司项目用途分布 南京 26.14%沈阳 16.3
11、2%芜湖, 2.24%嘉兴 4.5%苏州 4.32%徐州 3.71%常州 5.73%昆山 4.92%常熟 16.56%北京 4.79%上海 6.60%青岛 4.16%酒店, 6.20%商业32%酒店式公寓18.8%住宅 19.5%其他 12.2%办公楼 11.3%数据来源：调研资料，国泰君安证券销售交易总部 表表 1：公司项目储备情况（万平米，元：公司项目储备情况（万平米，元/平米；其中预计毛利率为扣除营业税金与土地增值税之后）平米；其中预计毛利率为扣除营业税金与土地增值税之后） 项目名称项目名称 占地面积占地面积 建筑面积建筑面积 权益权益 权益建面权益建面 自持面积自持面积 可结 面积 楼
12、面地价可结 面积 楼面地价 预计毛利率预计毛利率 目前在售均价目前在售均价 开发周期开发周期 南京世茂滨江新城 45.65 155.0 50% 77.49 15.00 139.98 2362 32% 20000 2004-2017 常熟世茂世纪中心 34.46 107.0 100% 107.00 25.00 82.00 456 42% 12000 2007.7-2014.6 苏州世茂运河城商业项目 9.25 46.0 100% 46.00 9.50 36.50 646 39% 12000 2008.6-2012.12 北京世茂国际中心 2.94 21.2 100% 21.20 5.00 16.
13、20 4739 46% 38000 2008.12-2011.12青岛世奥大厦 1.07 24.69 75% 18.52 6.00 18.69 3803 34% 27000 2009.12-2013.12沈阳世茂商业项目 6.10 96.72 100% 96.72 20.00 76.72 602 31% 28000 2008-2016 昆山世茂国际城 12.68 19.14 100% 19.14 5.74 13.40 738 34% 未开工 2011-2015 芜湖世茂商业 8.03 13.29 100% 13.29 6.50 6.79 1344 32% 16000 2008-2011 徐州世
14、茂商业 8.86 22.0 100% 22.00 11.00 11.00 748 35% 住宅8000，商业 12000 2010-2014 嘉兴世茂商业 13.56 26.70 100% 26.70 8.01 18.69 476 32% 未开工 2010-2015 常州世茂商业 60.39 33.96 100% 33.96 10.19 23.77 498 32% 未开工 2009-2012 昆山世茂华东商城 6.58 9.60 100% 9.60 9.60 0.00 1098 竣工招商 2006-2009 上海世茂新体验（佘山） 42.82 39.10 100% 39.10 39.10 0.
15、00 852 在建 2009-2014 北京世茂大厦 0.71 7.22 100% 7.22 7.22 0.00 租赁(评估价 17.6 亿) 福州世茂外滩花园 2.00 50% 1.00 2.00 0.00 尾盘 合计合计 253.10 623.6 538.93 179.86 443.73 1204 绍兴新纪元 11.83 26.92 100% 26.92 18.00 8.92 预计 2009 年底或 2010 年初注入 注：1、昆山世茂国际城、嘉兴世茂和常州世茂商业自持面积为按照 30%比例估算；2、绍兴新纪元项目预计将于 2009 年底或 2010 年初注入，大部分面积为自持；3、福州世茂外滩花园项目已经销售完毕，仅剩尾盘车库及商铺等，面积为预估数。数据来源：调研资料，国泰君安证券销售交易总部。 世茂股份世茂股份(600823) 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 6 表表 2：公司计划以不低于：公司计划以不低于 1
