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1、 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 分析师 分析师 鱼晋华 SAC 执业证书编号:S1000208120162 +755-82492232 联系人 联系人 肖肖 +755-82492495 成交如期反弹成交如期反弹 房地产周成交数据点评房地产周成交数据点评 行业研究行业研究 /跟踪研究跟踪研究2010-08-01 房地产房地产 中性中性/ 维持评级维持评级 ? 销量反弹，一二线城市环比均上升。 【一手房】销量反弹，一二线城市环比均上升。 【一手房】14 个重点城市一手房周成交 套数环比上周升 17%；一线城市京沪深三地环比升 25%，二线城市环比升14%，北京环比大涨
2、87%，上海环比微升 6%，深圳环比上升 28%。 【二手房】【二手房】重点跟踪的 6 个城市总体环比上周升 8%，其中北京升 17%，深圳升15%， 杭州升 17%， 天津、 长沙和成都环比分别下降 2%、 16%和 13%。 【一手日均】【一手日均】7 月一手房日均成交数据显示，一二线重点 14 个城市成交面积环比上月升6%， 同比去年7月降57%， 其中一线京沪深三地平均环比升15%、同比降 65%，二线城市整体环比升 3%，同比降 53%。 ? 政策将在短期内将保持稳定。政策将在短期内将保持稳定。1、上半年公布的经济数据显示出调控的结果 能令政府满意，投资的高位和销量的低位都是符合政府
3、保增长同时调控房地产市场的政策诉求，客观上并无再出更严厉政策的必要条件。2、在房价并没有真正全面回落之前，政府都不会冒险去放松调控，我们甚至认为，只有房价在实质性回落并维持一段较长时间之后，政策才有可能缓慢放松调控，否则短期内突然放松调控必将导致房价报复性反弹。 ? 价格将开始明显回落并逐步筑底。价格将开始明显回落并逐步筑底。从我们了解的情况看，近期新推楼盘的 售价较预期均有不同程度的下调，且调价后的销售情况较好。随着新盘的大量入市，供需会显得更为失衡，在需求低迷的市场中，唯有实质性的调低房价才能使所售楼盘更具吸引力，房价的回落趋势已然形成。我们认为新盘降价将使得可比的不降价楼盘的销售更为困难
4、，新盘降价已经在缓慢改变着购房者对房价的预期，年内价格出现实质性的回落将是大概率事件。 最近最近 52 周股价表现周股价表现40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%Jul-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09Jan-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10房地产沪深300行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-08-01 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 2 销量反弹，一二线城市环比均上升 销量反弹，一二线城市环比均上升 【一手房】【一手房】14 个重点城市一手房周成交套数环比上周升 17%；一线城市京沪深
5、三地环比升 25%，二线城市环比升 14%，北京环比大涨 87%，上海环比升 6%，深圳环比升 28%。其中，连续两周上升的城市有上海，重庆，成都、东莞。 【二手房】【二手房】重点跟踪的 6 个城市总体环比上周上升 8%，其中北京上升 17%，深圳上升 15%、北京已连续两周上涨。杭州环比上升 17%，同样为连续两周上涨。天津、长沙和成都分别下降 2%，16%和 13% 【一手日均】【一手日均】 7 月一手房日均成交数据显示， 一二线重点 14 个城市成交面积环比上月升 6%，同比去年 7 月降 57%，其中一线京沪深三地平均环比升 15%、同比降65%，二线城市整体环比升 3%，同比降 53
6、%。 表 1 一二线城市环比销量上升 表 1 一二线城市环比销量上升 套数（套） 套数（套） 面积（平方米） 面积（平方米） 金额（万元） 金额（万元） 均价（元/平米） 均价（元/平米） 新房 新房 7/25- 7/25- 7/31 7/31 7/18- 7/18- 7/24 7/24 环 比环 比上周 上周 7/25- 7/25- 7/31 7/31 7/18- 7/18- 7/24 7/24 环 比环 比上周 上周 7/25- 7/25- 7/31 7/31 7/18- 7/18- 7/24 7/24 环 比环 比上周 上周 7/25- 7/25- 7/31 7/31 7/18- 7/1
7、8- 7/24 7/24 环 比环 比上周上周北京 1637 877 87% 196516 11214975% 上海 3191 3002 6% 314421 28085512% 深圳 476 371 28% 41878 32349 29%74982 61869 21% 17905 19125 -6%天津 1539 1230 25% 173697 129696 34%166690 120128 39% 9597 9262 4% 重庆 4393 3931 12% 410257 327153 25%234445 174734 34% 5715 5341 7% 长沙 1877 1880 0% 1934
8、24 201097 -4% 武汉 1566 2067 -24% 146463 195297 -25%99347 125326 -21% 6783 6417 6% 杭州 994 745 33% 102961 77903 32%151239 122457 24% 14689 15719 -7%成都 1098 926 19% 98113 84942 16% 南京 322 282 14% 36613 34357 7% 东莞 574 419 37% 64442 44945 43% 青岛 2014 1152 75% 191642 109662 75% 厦门 209 212 -1% 24545 24021
9、2% 30779 32585 -6% 12540 13565 -8%苏州 524 393 33% 56832 47852 19%57629 51689 11% 10140 10802 -6%二手房 二手房 北京 2783 2376 17% 263494 239954 10% 深圳 2276 1972 15% 190201 172618 10% 天津 1020 1042 -2% 80364 83519 -4% 52636 58539 -10% 6550 7009 -7%长沙 338 404 -16% 29402 37933-22%7213 9372 -23% 2453 2471 -1%成都 66
10、5 765 -13% 53931 67292 -20% 杭州 401 342 17% 30074 28252 6% 59395 60955 -3% 19749 21575 -8%资料来源：华泰联合证券研究，各地房地产管理局 行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-08-01 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 3 北京：一二手成交上升，北京：一二手成交上升，将维持销售反弹，价格回调的走势将维持销售反弹，价格回调的走势 本周一手住宅成交 1637 套，环比升 87%。二手住宅成交 2783 套，环比升 17%，其中一手住宅（剔除保障性住房）的成交量为“新政”调控以来的单周
11、最大成交量。 7 月份，北京市期房住宅成交 5873 套，环比 6 月上涨 18%，剔除保障性住房后成交 4894 套，环比上涨 35%。造成成交量上涨的原因在于，月初部分楼盘的合理定价带来销售增长， 价格传导和竞争定价使片区项目均采取降价策略， 价格回调的同时销售量反弹，代表区域有大兴，丰台和房山长阳片区。 我们预计未来北京市房地产市场仍将维持销售反弹，价格回调的走势。原因在于：第一， 北京市政府在上半年经济工作总结上重申下半年政策调控不会放松， 并执行认房又认贷的钥匙盘二套房认定政策， 使开发商维持了此前对下半年市场走势的预期， 加速价格调整；第二，下半年推盘量的增加将加剧各开发商之间的竞
12、争，唯有降低售价的楼盘才能得到购房者的青睐。 图 1 北京一手住宅成交大幅反弹 图 2 北京二手住宅成交小幅回升 图 1 北京一手住宅成交大幅反弹 图 2 北京二手住宅成交小幅回升 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0102030405060Feb-09 May-09 Aug-09 Nov-09 Feb-10 May-10套万平米面积套数北京北京套0 20 40 60 80 100 120 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-0
13、8Jan-09Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10Apr-10Jul-10万平米北京北京套数面积资料来源：华泰联合证券研究 资料来源：华泰联合证券研究 图 3 北京二手住宅周签约套数和周新发布套数低位上升 图 4 北京二手住宅可售套数维持缓慢上升 图 3 北京二手住宅周签约套数和周新发布套数低位上升 图 4 北京二手住宅可售套数维持缓慢上升 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 签约套数新发布套数0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 北京二手住宅可售套数资料来源：华泰联合证券研究 资料来源：华泰联合证券研
14、究 行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-08-01 谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准 4 深圳：一二手房成交反弹 深圳：一二手房成交反弹 本周一手商品房成交 476 套，环比上升 28%，均价环比下降 6%。二手房成交 2276套， 环比升 15%。 成交量仍为历史低位， 八月开始推盘上升带动销量回升是大概率事件。 图 5 深圳一手房成交低位回升 图 6 深圳二手房成交出现反弹 图 5 深圳一手房成交低位回升 图 6 深圳二手房成交出现反弹 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 5 10 15 20 25 Feb-09 May-09 A
15、ug-09 Nov-09 Feb-10 May-10面积套数上海上海深圳深圳套0 10 20 30 40 50 60 70 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 Mar-08Jun-08Sep-08Dec-08Mar-09Jun-09Sep-09Dec-09Mar-10Jun-10万平米深圳深圳套数面积资料来源：华泰联合证券研究 资料来源：华泰联合证券研究 图 7 深圳一手房可售面积仍维持低位 图 7 深圳一手房可售面积仍维持低位 一手商品房 可售面积0 100 200 300 400 500 600 700 800 Mar-08May-08Jul
16、-08Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jul-10万平米深圳深圳资料来源：华泰联合证券研究 上海：打折带来成交上升，去化压力仍然存在 上海：打折带来成交上升，去化压力仍然存在 本周一手住宅成交 3191 套， 环比升 6%。 7 月份商品房成交 11252 套， 环比上升 28%。 可售住宅面积缓慢上升至 587 万平米，去化压力仍存在。据搜房网统计，7 月份上海地区打折促销楼盘数目为 80 余家，进入 8 月预计将超过 110 家，价格调整带来销量回升将是大概率事件。 行业研究行业研究/深度研究深度研究 2010-08-01 谨请参阅尾
