住宅楼项目质量通病防治

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1、一、住宅楼质量通病目录 1、漏水问题 2、预留预埋问题 3、统一标准化施工 4、成品保护 5、调试、竣工验收、质量缺陷修 复1、漏水问题出现漏水部位有（和建筑结构相关联）： 1.1、屋面；排水排气套管封堵不严，电气出屋面套管封堵不严，电气至屋面 设备管口未做防水处理、焊接处不可靠并处于易集水部位，安装装灯或者装 饰打支架打穿屋面楼板，因修改后废弃的预埋电管未做处理使水通过管口流 入室内各个部位，出层面防排烟及通风风管与通风井之间接合部、防水处理 存在质量缺陷，风管本身联接处漏水，雨水斗和屋面防水接合部防水未处理 好。 1.2、室内；厨房和卫生间的给排水管吊模封堵未处理好，其它穿楼板的消防 、给

2、排水管、空调、电气管未进行吊模封堵或者存在遗漏，电气接线盒处在 厨卫漏接合部造成预埋管的通向的未端漏水，排水支管、检修口漏水等。 1.3、地下室; 各类穿外墙防水套管封堵，各类因修改重新打洞穿外墙的特殊 处理，强弱电管因室外水位过底通过焊接处水倒灌至室内配电箱内或其它部 位。 1.4、其它安装本身因安装或材料以及设备质量缺陷造成的漏水，这方面在施 工和验收过程中各项目都会解决。 1.5、室外; 车道、台阶、景观照明在安装过程中，不重视电缆接头、线管管 口、防水接线盒、灯具的防水等级先购等也会漏渗水造成电缆烧坏和灯具损 坏。2、预留预埋问题存在的质量缺陷有： 2.1、电气问题； 2.1.1、管路

3、弯头过多并且弯头没有按预规范10倍的管外经以上，造成穿线困 难，（规范明确要求暗管尽量减少弯头并走近路）。 2.1.2、定位不准造成点位偏移，在二次配管中进行移位造成管路不通畅、穿 线困难，有些也因修改造成有柱子的地方阴阳角处暗管无法按正常弯头倍数 预埋，出现穿线困难或者这段直埋。 2.1.3、施工过程中未认真对审核施工图，系统图、平面图、总说明图、其它 相关专业的设备供电及控制要求，造成预埋时漏埋少埋。 2.1.4、在预埋时KBG管和PVC管接头、管口没有进行处理造成打砼时灌浆， 在土建浇灌砼时施工班组未按排人值班、损坏的管未进行修复、成品保护没 有做好，在建筑砌墙粉刷时损坏没有及时修复。

4、通病防止：预埋前做好样板化引路施工、三检制度落实，在砼打完后就开疏 通、复查管路并进行穿带线，完后在导线并线前做好成品保护，这个过程要 有持续性。协调施工班组做好成品保护片区包干责任制。2、预留预埋问题存在的质量缺陷有： 2.2、给排水问题； 2.2.1、消防喷淋管在梁内套管预埋不是一条线、高底不一，造成安装困难， 观感及差。在地下室梁内排水套管也同样存在此类问题。 2.2.2、特别在沉降缝二个对接套管发生水平和高底偏差，无法将软管和接头 进行连接，就是连接上了也会造成维护成本增大。 2.2.3、厨卫套管预埋不准或者频繁修改，造成吊模和防水封堵处理不到位。 2.2.4、屋面和地下室预埋的套管定

5、位不准、大小不符，造成重新打孔，防水 封堵难度增加。 2.2.5、施工完成后，所有的防水套管，防水打口不到位、遗漏等都会造成漏 水现像。要么因室外回填完成只打室内，所以没有进行里外打口和防水处理 。 目前施工队素质及底的情况下我们要做到的有校控制方法就是工序验收，按 工序报量。少数分包根本就不打口只用沙浆补、只打内面、使用劣质材料、 空间狭小的施工部位不打等等。3、统一标准化施工 样板化标准化施工是我们企业长久以来的优秀传统，实践证明：特别是在 大面积的住宅楼、别墅、高层施工中得到体现。在楼栋较多、户型多、楼层 高、施工面积广、相同户型也多、管理人员较少的情况下，必须用样板化引 路、标准化验收

6、。才能缓解管理人员不足，在检查监督不全面（及每个角落 ）的情况下，有效的质量控制方法。 3.1、项目尽可能做到每道工序在大面积开工前做样板，这样才能尽量减少每 栋楼相同的产品出现不同的质量标准。 3.2、相同户型及相同器具；标高一致、点位一致、材质一致、施工工艺一致 ，才能保证验收通过、小业主感观质量有差异造成的返工现像。 3.3、特别是电气施工；在穿线颜色不一致的情况下：出现后期维护、调试验 收、施工人员更换频繁的情况下无法延继，把整个工程动力照明穿线的颜色 分解出来，进行统一更于后继工程的接线、调试、维护。 3.4、暗配管按样板做好后，工长施工班组长在施工图中标明并作为竣工图保 存，在今后

7、的施工维护过程中可起到事半功倍的效果。 3.5、对于每道工序施工前的样板化验收，大多项目前期、不抢进度期间能够 坚持，一但工期紧较忙时却无法做到和坚持。这个问题值得大家思考和探讨 ，个人认为磨刀不费砍功。4、成品保护作为工程质量组成的重要一个环节，也是较难持久管理、也很难下决心资金 人员投入的一块，在现场总包管理较好、各配合单位关系较好、单个设备价 值不高但量大的情况下，又难下决心投入，就是投入；防盗投入呢？还是各 配合单位以及本身各专业间的破坏进行保呢？所以比较纠结。 4.1、每个项目在电线电缆、照明器具、空开偷盗是普遍存在的，如何控制这 块减少损失呢，相同户型工长和班组长现场实际施工，来确

8、定今后领材料的 数量。对于偷盗较严重的项目不能以靠总包的保安，还是项目组成自己的成 品保护队伍（专职人员）并要求3个月换一次人员。 4.2、项目协助施工队伍也要求根据现场实际情况，是户型、楼层、楼栋还是 片区要有责任人，项目要也求进行管理人员片区或者楼栋的责任人。 4.3、成品保护最终是以预防为主，重要设备、电箱内元器体、易损晚易盗、 相互交叉污染、相互施工损坏做到提前预防。5、调试、竣工验收、质量缺陷修复 在工程接近尾声进入调试竣工阶段时期，所有过程中的产品缺陷、被盗、 损坏、电子产品受潮、局部未完工的、设计漏项的、其它专业配合单位未完 或无人在现场等等，都会同时暴露在眼前，同时这些质量缺陷

9、又要求在很短 的时间内解决。而这个时候又会出现施工班组较多难以统一协调，人员技术 力量较少又集中在班组长中，这个时候班组长、专业工长、项目管理人员就 成了消防队员，无从下手，忙得不易乐呼还要承受各方面的投诉。 5.1、各专业工长工程进入单体调试试运行阶段，以电气专业为主例出设备清 单、根据各设备的说明和规范设计要求编辑调试方案手册（并附上设备说明 书二次线路图）。 5.2、按手册上的设备，先易后难、先未端一直到首端、先空载后带负荷、先 单体试运行后联合试运行的原则进行运行。 5.3、要求对整个调试过程中，进行质量缺陷、未完、存在的问题和建议作现 记录，并列入收尾消项计划，最后编制产品使用说明书

10、（产品说明书、合格 证、质保资料、安装使用说明书、产品规格型号）移交给业主或物业。 5.4、在调试过程中，交工资料需要现场的相关数据并作真实记录。 5.5、由项目协调组成联合调试缺陷修复组、电气工长负责制、人员由各施工 班组中抽调，或项目提前组织培训选拔技术力强职任心强的人员上岗。来解 决人员不统一、素质较差、点多面广等难题。二、商务管理 工程索赔是每个项目从进入施工现场后进行二次经营的重要组成部份，也 是考验项目整个团队的综合素质和作战能力。也是项目扭亏为赢、争取更大 的效益而必须做的一件事。每个项目都有不同的性质，不同的经营方法各自 都有成功的案例。这里只代表个人提出几点和同事探讨。 1、

11、需要的专业技术和对本工程综合系统的了解和掌握成度，从这个角度和监 理、业主沟通较容易。 2、需要最基础的东西是；项目从管理到施工班组，工程质量、施工进度、服 务要有较好的体现，在和业主索赔谈判中才有底气。 3、项目经理要创造良好的外部大环境，以便于各专业工长进行签证。 4、对于在合同中存在亏损的，在施工过程要求讲究策略，一步步引到监理业 主朝着你要实现的目标方向走，最后达到目地。 5、每个月的成本分析很重要，随时掌握成本的动向，和调整解决方法。 6、对于签证谈判，要求我们管理人员，在沟通前把功课做足、理清思路有理 有据的和业主谈，对于每份单子项目经理都要过目，较大的要组织项目管理 人员商谈对策

12、。做到每个管理人员对成本烂熟于心。 7、也可通过节约材料成本、提高工程质量减少劳务成本、优化设计、设计变 更等多种解决方案，最后实现项目赢利的目地。三、专业工长基础工作我们企业有很多优秀施工管理经验，因这些年的快速发展没有得到有效的延 续，有几点提出来大家分享。 1、施工预算：在工程开工前各专业要把施工预算认真做仔细，包括草稿、预 算过程中存在的施工和设计问题的记录、以及做好一份完整的施工预算方法 （说明预算编制方法)做到施工预算的每个分部分项工程拿到经理部就可以签 订合同，包括技术要求。 2、专业施工方案：要求提出各类计划；进度计划、劳动按排计划、机具计划 ，每道工序的施工验收方法，分析本工的重点难点，如何控制管理这些难点 重点、成本、安全、成品保护。 3、专业的台帐管理：各专业理清本身分内事物、思路建立台帐，对今后的工 作才能有序的进行，不打乱仗。