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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 行业研究行业研究 Page 1 证券研究报告深度报告证券研究报告深度报告 房地产房地产 地产股地产股 2018 年年 3月投资策略月投资策略 超配超配 （维持评级） 2018年年 03月月 05日日 一年该行业与沪深 300 走势比较一年该行业与沪深 300 走势比较 行业投资策略行业投资策略 布局中长线布局中长线 2017 年以来的股价上涨及年以来的股价上涨及 2018 年以来的冲高回落均符合我们预判年以来的冲高回落均符合我们预判底部已坚定看多底部已坚定看多：根据区瑞明地产 A股小周期理论框架 ，我们在 2017年的股价
2、底部区 域即建议机构投资者解放思想做多优势地产股，优势地产股 2017 年一路震荡向上并在 2018年 1月上、中旬急速飙涨，基本兑现了我们的预判，大部分优势地产股的估值亦由低 估涨回到了合理估值区间的上方。 及时提示了短期调整风险及时提示了短期调整风险： 2018 年 1月下旬股价创新高之后，我们在 1月 22日发布 报告2017年投资增速 7%完全符合我们预期，区瑞明地产 A股小周期理论框架再次被印 证明确提示后市超额收益能否继续扩大，可能需要更强的催化剂，比如：政府对房价 上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更大范围放松。因此，股价即 使出现短暂滞涨或调整也不意外，休憩一下是
3、为了走得更健康、更长远 ；在 1月 29日 发布的春季策略中又进一步提示优势地产股短期涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城 市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险 。 2018 年动态估值合理，年动态估值合理，2019 年较便宜年较便宜我们认为在行业大周期逐渐向顶部靠拢及政策不友好的背景下，优势地产股 10 倍的当年 动态 PE是合理的。2017年，我们在优势地产股的股价底部区域坚定看多的一个核心理由 就是当年的动态 PE显著低于 10倍，1季度不少品种仅 78倍，若能向 10倍 PE修复， 股价就能有较大涨幅 。另外，在 17年 1季度，市场主流观点对优势房企基本面比较谨慎， 盈利预测偏保守，
4、显著低于 2017年末或 2018年初发布的 2017年业绩快报或预告。 目前来看，经过一年的上涨，多数优势地产股 2018年动态 PE已达到 1011倍，市场主 流观点对优势房企的基本面已没有去年同期那么谨慎，短期来看，估值已处于合理水平， 但 2019年则较便宜，约 78倍。 政策中短期仍偏紧政策中短期仍偏紧在十九大报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位以及中央经济工作会议完善 促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性的 主旨下，各地方政府继续深化以四限为基础的房地产调控政策，房地产行业政策中、 短期整体仍偏紧四限政策中、短期难以显著放开，预计仍将持续调
5、控； 房贷 利率上行压力加大，据融 360数据显示，2018年 1月全国首套房贷平均利率为 5.4%，同 比上升 21.75%；房企融资收紧， 上海、 广东、 四川等银监局要求从严查处违规融资行为， 据网易等财经媒体报道：有地方银监要求房地产类融资只认432的项目标准，禁止投 资房地产类公司应收账款。 行业继续降温，集中度已提升行业继续降温，集中度已提升 2017年以来，行业主要基本面指标如销售额、销售面积、新开工与施工面积等累计同比增 速持续回落，行业持续处于小周期降温阶段。在行业降温期，能力平庸、规模偏小的房企 将逐渐退出市场，而聚焦房地产主业的优势企业则竞争优势凸显，销售显著增长，行业集
6、 中度已大幅提升2017年，Top5和 Top10市场集中度分别为 16.9%、24.1%，较 2016 年末分别大幅提升了 4和 5.2个百分点。 对比美国房地产市场， 2017年中国 Top5和 Top10 的市场集中度尚有 6.7和 9.1个百分点的差距，但 2016年这一差值分别为 8和 11.1个百 分点，差距已显著缩小。考虑到中国房地产市场的特殊性，未必能效仿美国的高度市场化， 因此未来行业集中度进一步上升的速度将趋缓。 建议布局中长线，继续看好优势地产股建议布局中长线，继续看好优势地产股综上所述，从动态 PE角度看，目前优势地产股 2018年估值已合理、 2019年较便宜。风 物
7、长宜放眼量，建议从布局中长线的角度配臵优势地产股，遵循低估值+双增长（合同销 售口径与损益表口径） 的选股思路，我们优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十 足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股，继 续看好荣盛发展、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、万科 A、新城控股、阳光城、华侨城 A、中国恒大、禹洲地产、龙光地产、世联行、光大嘉宝等。 相关研究报告：相关研究报告： 房地产 2017 年业绩预览及2018 年业绩前瞻 专题研究： 增长仍是主基调 2018-02-12 地产股 2018 年春季投资策略：暖冬兑现， 暖春可期 2018-01-29 统计局 20
8、17 年房地产数据点评：2017 年投 资增速 7%完全符合我们预期， 再次被印证 2018-01-22 房地产 A 股 2018 年投资策略：房住不炒， 超配龙头2017-12-06 房地产 A 股 2017 年下半年投资策略：进一 步解放思想， 做多地产龙头股2017-6-30 证券分析师：区瑞明证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明：
9、 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合 理判断并得出结论，力求客观、公正，其结 论不受其它任何第三方的授意、影响，特此 声明 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 M-17 M-17J-17S-17 N-17J-18房地产沪深300请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 2017 年以来股价的上涨及年以来股价的上涨及 2018 年年以来的以来的冲高回落冲高回落均均符合我们预判符合我们预判 底部底部已已坚定看多坚定看多：根据区瑞明地产 A 股小周期理论框架 ，我们在 2017 年 底部区域即建议机
10、构投资者解放思想做多优势地产股，认为：优势地产股具备 低估值+双增长特质，若机构在 2017 年超配，在合理估值区间内就能赚到 A股 市场风险偏好下降的钱、房地产行业集中度提升的钱和优势企业利润增长的钱 （详细逻辑参见我们过往一系列报告） 。优势地产股 2017 年一路震荡向上并在 2018 年 1 月上、中旬急速飙涨，基本兑现了我们的预判，大部分优势地产股的 估值亦由低估涨回到了合理估值区间的上方。 图图 1：区瑞明地产区瑞明地产 A股小周期理论框架股小周期理论框架 资料来源:国信证券经济研究所整理 图图 2：国信：国信房地产房地产研究团队研究团队 2017年以来看多优势地产股得到完美印证年
11、以来看多优势地产股得到完美印证 资料来源:wind，国信证券经济研究所整理 70%120%170%220%270%320%370%2017-1-32017-2-32017-3-32017-4-32017-5-32017-6-32017-7-32017-8-32017-9-32017-10-32017-11-3 2017-12-32018-1-3保利地产万科A新城控股 热点城市调控加热点城市调控加 码 ，不改我们看多优码 ，不改我们看多优 势 地产股的判断势 地产股的判断进一步解放思想，进一步解放思想， 做 多地产龙头股做 多地产龙头股发表研报预判：这发表研报预判：这 只 是预热行情只 是预热行
12、情房住不炒、超配龙头房住不炒、超配龙头请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 及及时提示时提示了了短期调整风险短期调整风险： 2018 年 1 月下旬股价创新高之后，我们在 1 月 22 日发布报告2017 年投资增速 7%完全符合我们预期，区瑞明地产 A 股 小周期理论框架再次被印证明确提示后市超额收益能否继续扩大，可能需 要更强的催化剂，比如：政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局 部松动迹象到更大范围放松。因此，股价即使出现短暂滞涨或调整也不意 外，休憩一下是为了走得更健康、更长远 ；在 2018 年 1 月 29 日发布的春 季策略中
13、又进一步提示优势地产股短期涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险 。 2018 年动态估值合理，年动态估值合理，2019 年较便宜年较便宜 我们认为在行业大周期逐渐向顶部靠拢及政策不友好的背景下， 优势地产股 10 倍的当年动态 PE 是合理的。2017 年，我们在优势地产股的股价底部区域坚定 看多的一个核心理由就是当年的动态 PE显著低于 10 倍，1 季度不少品种仅 78 倍， 若能向 10 倍 PE 修复， 股价就能有较大涨幅 。 另外， 在 17 年 1 季度， 市场主流观点对优势房企基本面比较谨慎，盈利预测偏保守，显著低于 2017年末或 2018
14、年初发布的 2017 年业绩快报或预告。 目前来看，经过一年的上涨，多数优势地产股 2018 年动态 PE 已达到 1011 倍，市场主流观点对优势房企的基本面已没有去年同期那么谨慎，短期来看， 估值已处于合理水平，但 2019 年则较便宜，约 78 倍。 表表 1：优势房企：优势房企 2017年一季度年一季度 wind 市场一致预期市场一致预期 PE较较低低 房企房企 EPS PE 2017 年一季度年一季度 2017 年最新值年最新值 2018 年（年（ 2017Q1 时的预测值）时的预测值） 2017 年一季度年一季度 2017 年最新值年最新值 2018 年（年（ 2017Q1 时的预
15、测值）时的预测值） 保利地产 1.31 1.32 1.52 6.99 6.92 6.00 荣盛发展 1.07 1.33 1.27 7.74 6.23 6.55 新城控股 1.84 2.29 2.56 7.85 6.32 5.64 华侨城 A 0.91 1.05 1.05 8.06 6.98 6.98 华夏幸福 2.91 2.88 3.53 8.62 8.71 7.10 万科 A 2.23 2.41 2.52 8.83 8.16 7.81 招商蛇口 1.43 1.55 1.65 11.83 10.89 10.24 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 注：计算 2017 年 PE 的股价
16、时间为 2017 年 3 月 2 日收盘价；2017 年 EPS 最新值中，保利、荣盛、招商为业绩快报，其余为最新 wind 一致预期 表表 2：优势房企：优势房企 2018年市场一致预期年市场一致预期 EPS 及及 PE 房企房企 EPS PE 2018 年年 2019 年年 2018 年年 2019 年年 荣盛发展 1.71 2.2 6.20 4.82 华侨城 A 1.31 1.6 6.39 5.23 保利地产 1.63 2.04 9.08 7.25 华夏幸福 3.83 5.15 9.38 6.97 万科 A 3.04 3.74 10.62 8.63 新城控股 3.18 4.16 10.98 8.40 阳光城 0.72 0.97 11.31 8.39
