汇德机构资讯20101205期(海南某楼盘融资销售方式分析)

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1、汇智于业 德行于事 汇 德 咨 询 机 构汇 德 咨 询 机 构 汇德案例分析汇德案例分析 （更多资讯请登陆汇德网站：（更多资讯请登陆汇德网站：） 期号：期号：2010120101205205 资讯所属期间：资讯所属期间：20102010 年年 1 12 2 月月 0101 日至日至 20102010 年年 1 12 2 月月 1515 日日 本期责任编辑：本期责任编辑：沈慧琴、沈慧琴、杨小杨小蕾蕾汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 1页 汇智于业 德行于事 案例：案例： 海南省东线某市某开发商现已对所开发楼盘进行报建但尚未进场建设，其采取的销售融资方式为： 该楼盘 5 月取得预售许可证

2、10 月交房，销售价格初定 6500 元每平方米，现认购价为 2000 元每平方米； 如取得预售许可证后认购人继续购买所认购的房子，则价格为 4000 元每平方米； 如取得预售许可证后认购人不愿意购买所认购房子，则开发商按每平方米 3000 元回购。 对于该案例有何见解，请用对于该案例有何见解，请用 100100300300 字进行描述。字进行描述。 分析：分析： 一、一、从从该项目所选择的销售该项目所选择的销售、融资、融资方式方式的合法性分析的合法性分析 根据 城市商品房预售管理办法 第条规定， 未取得 商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，所以该项目的开发单位的行为是不合法的。 二、二、

3、就就该项目的经济性分析该项目的经济性分析 对于开发商对于开发商 通过对以下参数设置 总建设面积 X 平方米 预认购面积 a*X 平方米，a 为百分比 预售许可证取得后回购面积 c*a*X 平方米，c 为百分比 单位开发成本：项目成本包括项目前期工程费、建安工程费、开发期间税费、不可预见费、管理费用、财务费用等在内，取值为 b 元/平方米 贷款期限：1.5 年 贷款利率：根据中国人民银行人民币存贷利率，一至三年中长期贷款利率为 6.3% 销售单价：6500 元/平方米 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 2页 汇智于业 德行于事 利润率：根据经验取销售收入的 30% 假设已认购的客户继续购买

4、 总成本：bX 元 认购预售资金：2000a*X 元 自有资金：bX-2000a*X-2000a*X*6.3%元 销售收入：6500（X-a*X）+6000a*X 利润：6500（X-a*X）+6000a*X*30% 资本金利润率=利润/自有资金 =6500（X-a*X）+6000a*30%/（bX-2000a*X-2000a*X*6.3%） =6500（1-a）+6000a*30%/(b-2000a-2000a*6.3%) 假设已认购的客户部分退购 销售收入：6500（X-a*X+Z）+6000a*X-1000c*a*X 利润：6500（X-a*X+Z）+6000(a*X-Z）-1000c*

5、a*X*30% 资本金利润率=利润/自有资金 =6500（X- a*X +c*a*X）+6000(a*X -c*a*X）-1000c*a*X*30%/(bX-2000 a*X -2000 a*X *6.3%) =6500 （1- a +c*a） +6000(a -c*a） -1000c*a*30%/(b-2000 a-2000 a*6.3%) 假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款 销售收入：6500X 元 利润：6500X*30% 资本金利润率=利润/自有资金 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 3页 汇智于业 德行于事 =6500X*30%/（ bX-2000a*X-2000a*X*6

6、.3%） =6500*30%/（ b-2000a-2000a*6.3%） 在以上对已认购的客户继续购买及已认购的客户部分退购两种情况下的退出的资本金回报率算法的基础上我们假设 b（即单位开发成本）为 2500 元/平方米，a 为 40%，c 为 10%。则： 在假设已认购的客户继续购在假设已认购的客户继续购买情况下买情况下 资本金利润率=6500（1-a）+6000a*30%/(b-2000a-2000a*6.3%) =1.151.15 在在假设已认购的客户部分退购情况下假设已认购的客户部分退购情况下 资本金利润率=6500（1- a +c*a）+6000(a -c*a)-1000c*a*30

7、%/(b-2000 a-2000 a*6.3%) = 1.081.08 在假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款在假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款 资本金利润率=6500*30%/（ b-2000a-2000a*6.3%） =1.821.82 由以上分析结果可看出： 在假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款情况下， 开发商的资本金利润率最高。 但是由于目前银行贷款筹集资金的风险性较大，越来越多的开发商倾向于以认购方式筹集资金；特别是对于实力并不雄厚的中小开发商而言，认购的方式可以很大程度的缓解资金紧缺的压力，保证项目的成果开发。 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 4页 汇智于业 德

8、行于事 对于认购方对于认购方 参数设置： 总建设面积 X 平方米 预认购面积 a*X 平方米，a 为百分比 预认购单价 2000 元/平方米 楼盘项目建设期：1 年 存款利率：根据中国人民银行币存贷利率，一年期存款利率为 2.52% 折现率：根据经验取最大折现率 10% 销售单价：6500 元/平方米 继续购买所认购的房产继续购买所认购的房产 购买总价：2000a*X 元 一年期存款利息：2000a*X*2.52% 则建成后认购单价： （2000a*X*2.52%）/a*X+6000 =6050.4 元/平方米 由以上计算过程可看出所设参数 a*X 平方米不影响建成后认购单价。 若认购方继续购

9、买认购的房产则可以低于销售价低于销售价 449.6449.6 元元/ /平方米的单价购买平方米的单价购买。 不继续购买所认购的房产不继续购买所认购的房产 开发商将以 3000 元/平方米单价回收 则回收总价：3000a*X 元 回收总价按一年期折现：3000a*X/（1+10%）元 则认购方投资回报率为： 3000a*X/（1+10%）/2000a*X*100% =136% 由以上计算过程可看出所设参数 a*X 平方米不影响投资回报率。认购方的投资回报较高，达到了 136%。 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 5页 汇智于业 德行于事 三三、风险分析风险分析 对于开发商对于开发商 1、

10、根据 城市商品房预售管理办法 第条规定， 未取得 商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，所以该项目的开发单位的行为是不合法的。因此开发商将可能面临被处罚的风险，并由此产生不利于项目品牌形象和市场销售的影响。 2、 前期认购为了增加市场吸引力所设置的优惠将使总的认购价远远低于项目的开盘价；而随着认购人数的增加，开发商的利益也越来越薄。 3、 项目开盘后如果前期认购人群大范围的放弃继续购买所认购的房子， 这将会对项目的开盘形成不利的影响，甚至可能产生“羊群效应” ，让项目的销售处于困境。 对于认购方对于认购方 1、 根据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条的规

11、定，应当认定该认购协议为商品房买卖合同，但因该特定房产尚未建成，该认购协议实际应为商品房预售合同。开发商至今未取得商品房预售许可证，根据法律规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，所以认购方与开发商之间的合同的保障性存在风险；当面对开发商的悔约、违约时，认购方的权益有可能失去保障。 2、 由于认购发生在楼盘封顶之前， 所以认购方将有可能面临所认购的楼盘因开发商自身的原因不能竣工收房的风险。 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 6页 汇智于业 德行于事 四、优势分析四、优势分析 1、 这种销售方式可以为开发商提供开发资金， 减少贷款金额从而减少利息控制

12、开发成本，也降低了自有资金风险。 2、 这种筹资模式是开发商采用“价格诱惑”进行建设筹资，从表面上看开发商对购买者实行低折扣、分期付款，是购买者得利，但实质上这种销售方式为开发商带来的好处也大大的有： 1）降低自有资金或者贷款金额，降低资金风险； 2）提前销售，使得整个项目的运作期缩短，回收期缩短； 3、 前期认购的优惠措施将提高市场对该项目的关注度， 是宣传和推广项目为后期的正式销售做好铺垫。特别是已购买者的宣传和言论，将对周围的潜在客户形成具备公正性、可信度和直观性的宣传效果，有利于项目的成功销售。 五、五、市场内在分析市场内在分析 1、 这样的开发方式在海南目前的房地产市场里并不少见，

13、这说明不少开发商都面临资金紧缺的问题，同时也说明进入房地产开发产业的门槛不是很高，不少有野心缺资金的企业也纷纷加入其中。 2、 项目的销售方式很大程度上反映了开发商对预售价格的信心不足。 3、 海南现在房地产市场 受国际旅游岛的利好消息影响，岛内的房地产市场持续性的受到全国范围的关注，由于海南房地产的总体容量相对较小，所以整体市场的波动性较大；同时由于区域范围的狭小和信息传递的快捷便利， 很多弱小的情况都能引起整个海南房地产市场的动荡。 由于海南人口总数制约了本地消费人群的基数，特别是本地房产的价格远远汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 7页 汇智于业 德行于事 高于本地普通居民的购买能力，再加上国际旅游岛的建设开发，所以海南房产的消费对象以外地客户为主（相关部门的统计数据为 65%） 。而其中以投资性购房的客户居多。 综上所述 这种销售融资方式虽然有优点也有缺点， 但是根据目前海南省的房地产发展状况来说，房屋的供小于求、房价的涨幅不可预测性，这种销售方式对于大多想要购房的购买者来说是可以接受的，与此同时开发商也可以降低投资风险，这种方式也是可取的。