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1、长生桥镇商贸服务中心现状调研报告长生桥镇商贸服务中心现状调研报告一、长生桥镇概况一、长生桥镇概况长生桥镇地处南岸区东南部，东邻巴南区惠民镇，南接巴南区南泉镇，北与峡口镇、迎龙镇接壤，幅员面积为 65.57 平方公里，城区面积为 4.435 平方公里，建成区 2.3 平方公里。截止 2010 年底，辖区内有 12 个行政村，2 个社区委员会，户籍人口 50729 人、常住人口 64159 人，流动人口约 16000 人、农村人口 14858 人，城市化率达 71%。2010 年全镇经济地区生产总值完成 75.19 亿元，同比增长 17；地方预算内财政收入完成 1807 万元，同比增长 56；全社
2、会消费品零售总额完成 4.75亿元，增长 28；农民人均纯收入达到 8311 元，同比增长 14.2；批发零售贸易商品销售额完成 7.97 亿元，同比增长 32%；全社会固定资产投资完成79.06 亿元，同比增长 16.7。区域内的茶园新城区和长江工业园是引领南岸区经济增长的重要引擎。新区正迅速成长为未来的城市副中心，南岸区的新政治、经济中心。受益于新城区的强劲发展势头，长生桥镇近年来在交通、经济、社会事业等各个方面进步明显。长生桥镇充分发挥自身优势，通过多种途径构建优良人居环境、完善道路交通网络、加快建绿护绿工程、强化文化体育工作、筑牢社会治安防控体系，扎实推进各项工作。近年来，获得“科技示
3、范镇”、 “ 经济百强镇” 、 “全国全民健身活动先进单位”等荣誉称号，并成功创建市级文明镇标兵，市级和谐社区示范镇。二、长生桥镇商贸综合服务中心现状的总体分析二、长生桥镇商贸综合服务中心现状的总体分析（一）长生桥镇商贸综合服务中心发展总体情况开头讲外部大环境 中心一个描述 网点的情况 三段长生桥镇商贸综合服务中心东起南岸区长生桥镇政府，西至世纪花园，途经新进街、河街、长滨路三条支路。是一个集居民日常消费、休闲娱乐、金融服务、住宿餐饮于一体的镇级经济中心。全长 1960 米，其中长生路 1040 米，河街 320 米，新进路 290 米，长滨路 314 米。整个商贸服务中心外有三大住宅区围绕，
4、分别是世纪花园、浅山云景和桃园小区（已建成的，未建成的还有 5个） ，内有六大住宅区，分别是江南丽景、必茂小区、丹阳小区、政府家属区、富翔花园和耀翔小区。居住人口集中化，为商贸服务中心带来了大量的需求。目前，长生桥镇已建成了同当地经济发展和居民生活相适应的“商住分开、人车分流、立体开发、集中打造”的镇级商贸综合服务集聚区，极大地提升了居民的生活质量和购物便利程度，满足了居民综合消费需求，带动了当地经济迅猛发展，服务于该镇及部分外来消费者，其辐射范围涉及茶园新城区和长江工业园。将来是江南新城的组成部分，经开区 大环境 现在是茶园配套功能区 经开区经现场统计，截至 2011 年 7 月，长生桥镇商
5、贸综合服务中心共有商业服务网点数 396 个（见表 2-1） ，其中批发零售业网点共计 224 个，占商业网点总数的 56.82%，涉及购物中心、超市、专业店、专卖店、超市、家具建材商店、食杂店、便利店和专业批发店；住宿餐饮业网点共计 59 个，占总数的 14.65%，涉及餐饮业 54 个网点和住宿业 4 个网点；娱乐业网点 44 个，占总数的11.11%，包括网吧、足浴等形式多样化的娱乐场所；其它生活服务业网点共计69 个，占商业网点总数的 17.42%，包括金融服务、通讯服务、修理维护服务、医疗服务、广告服务、中介服务、家政服务、洗染服务和其它服务类型。表表 2-1 长生镇商业网点分类统计
6、长生镇商业网点分类统计商业业态商业业种数量（个）合计（个）比例合计 （%）购物中心10.51% 超市102.53% 专业店11729.55% 专卖店4511.36% 家居建材商店328.08% 食杂店92.27% 便利店82.02%零售业批发店22240.51%56.82%餐饮服务5413.64%住宿餐饮业住宿服务5591.01%14.65%美容美发保健服务266.57%休闲娱乐业休闲娱乐服务18444.55%11.11%金融服务30.76% 通讯服务102.53% 修理维护服务61.52% 医疗服务41.01% 广告服务61.52%其它生活服务业中介服务13693.28%17.42%家政服务
7、30.76% 洗染服务10.25% 其他235.81% 总合计396 100%100%在长生桥镇所涉及的四种商业业态中，零售业所占比重最大，其次是其它生活服务业，住宿餐饮业次之，娱乐业所占比重最低（见图 2-1） 。从功能上看，长生桥镇已建成了以购物服务功能为主，休闲娱乐功能为辅，兼具商务中介功能、创造价值功能、促进就业功能、商贸创新功能和集聚辐射功能的镇级商贸综合服务中心。（二）长生桥镇商贸综合服务中心的指标分析（与前部分融和）长生桥镇的建成区面积达 2.3 平方公里，长滨路、河街、新进街三条商业街的营业面积共计 42033 平方米，商业网点数量达 396 个，从业人员共计 1997名，管理
8、人员 452 名，停车位约 80 个。2010 年南山街道商贸综合服务中心网点总营业额 亿元，占地区总收入的 %，年税收入 万元，其中餐饮营业收入 万元，占预算内收入的 %。从业人员 2323 人，其中餐饮从业人员 851人。三、长生桥镇商贸综合服务中心的建设布局三、长生桥镇商贸综合服务中心的建设布局（一）总体布局情况图图 3-1 长生桥镇商贸综合服务中心地形图长生桥镇商贸综合服务中心地形图注：此图为 google 地球截图，拍摄时间 2009 年 7 月 29 日长生桥镇商贸综合服务中心建设布局为一主三支“山”字形格局，包括东西走向的主干道长生路和南北走向的支道新进街、河街、长滨路四条道路的
9、部分区间。长生路区间，东起长生桥镇政府，西至世纪花园；新进街区间，南起岔路口，北至南岸区第三人民医院；河街区间，南起岔路口，北至苦荠桥西桥头；长滨路区间，南起渝海城，北至苦荠桥东桥头。商贸综合服务中心地理位置优越，布局合理，处于长生桥镇中心位置。周边有世纪花园、江南丽景、丹阳小区、浅山云景、桃园小区等多个居住小区，对中心区域形成半圆式包围结构，中心集聚能力强，人流量较大。中心区域内，有长生饭店渝海城、长生桥综合市场、北海道足艺休闲会所等多个商业地标，总计约 396 个网点，共同构成长生桥镇商贸综合服务中心商业体系。（二）商业布局情况表表 3-1 长生桥镇商贸服务中心商业网点统计长生桥镇商贸服务
10、中心商业网点统计河街河街长滨路长滨路 新进街新进街长生路长生路合计合计购物中心101 超市33410 专业店2644542117 专卖店3142845 家居建材商店1012132 食杂店3429 便利店21418批发零批发零 售业售业批发店22 餐饮服务141622254住宿餐住宿餐 饮业饮业住宿服务145 理发及美容保健服务953926 休闲娱乐服务551718 金融服务123 通讯服务2810 中介服务35614 修理维护服务336 医疗服务224生活服生活服 务业务业其他9181434993699162396注：长生桥综合市场记为 1 个网点河街目前形成了以长生桥综合市场为中心，兼具经营
11、家居建材和提供理发及美容保健服务特色的商业布局体系。河街共有 99 个网点，其中经营家居建材和提供理发及美容保健服务的网点较多，为 19 个。长生桥综合市场，位于河街东侧中部，是长生桥镇唯一的大型购物中心，其营业面积约 4000 平方米，分上下两层，上层主要经营服饰日用品等，下层为农贸市场集中向周边居民提供菜、肉、蛋、水果等基本生活必需品。长滨路依托其独特的滨河优势正在打造 “观河景、品美食、休闲娱乐”为一体的功能分区？。长滨路共有 36 个网点，其中从事餐饮和休闲娱乐网点的共有 21 家，约占 60%。长滨路紧邻苦荠河，具有独特的地理优势。新进街当前主要发展步行街式购物（以专卖店为主力业态的
12、特色步行街区） 。新进街共有 99 个网点，其中专业店 45 家、专卖店 14 家，占比 59.6%，与此同时，新进街绝大部分专业店、专卖店都从事品牌服饰、鞋类销售且网点分布集中，所以，长生路目前主要定位为展示城镇形象、提升城镇品质（家居装饰、休闲娱乐、住宿、休闲为主） 。长生路共有 162 个网点，其中住宿餐饮网点 25 个、专业店和专卖店 70 个。长生路作为长生桥镇主干道，分布有长生饭店渝海城分店、和平鸟酒店、扩颐宾馆等高档次饭店宾馆。长生路两侧的专业店、专卖店不同于新进街主要经营家居建材和装饰材料，整条街道宽敞整洁，秩序尽然。长生桥镇商贸综合服务中心已经形成了结构合理、功能分区初显的建
13、设和商业布局态势，四条道路定位明晰，并逐渐形成了各自特色的商业服务网络，为商贸综合服务中心的发展，提供里坚实的现实基础，但为了加速综合服务中心的发展，需要进一步强化四条道路的不同功能，并融合各自的优势，使之形成功能分区更为明确的整体。 （放前）四、长生桥镇商贸综合服务中心的建设模式四、长生桥镇商贸综合服务中心的建设模式（一）开发建设模式目前，长生桥镇商贸综合服务中心的建设用地主要集中于长生路主干道，长滨路、河街和新进路，起于镇政府，分别延伸至世纪花园、苦荠桥东桥头和南岸区第三人民医院。该区域内土地利用率较高，为核心功能区，容纳了各类商业网点 396 个，建成住宅小区 6 个，学校、法院、医院、
14、派出所等配套设施遍布其中，土地利用性质主要为商业用地、居住用地、市政设施和公建用地、教育用地。在开发建设模式上，长生桥镇商贸综合服务中心采取了政府引导下的政府、开发商和居民共建的模式。即政府确定商贸项目，制定优惠政策，公开招标，确保工程的质量，把投资控制在合理的范围内。针对具体的商贸项目，由开发商建设为主，政府相关部门为开发商做好一切辅助性工作。长生桥镇在政府的引导下，运用市场机制，鼓励和引导社会资本进入街道商业设施、公用设施建设，按经济、便利的原则建设好商业、公用基础设施，实现了共建共享。（二）网点形态结构模式长生桥镇属于“商业步行街+主体商业设施+其他业种网点”的网点形态结构模式，具有设计
15、合理、功能齐全、设施完备的特点。其中，步行街有两种类型：一是旧城市原有的中心商业街通过交通管理或改造而成的步行街，如长生路主干道和三条支路；二是旧城市的新区或新城市的中心区，与新建住宅区相配套的休闲商业步行街就是明显的例子。长生路商业街，以及长滨路、河街、新进路步行街构成了商业步行街的骨干。其中，长滨路以经营美食为主，拥有渝海城一家较具规模的酒店；河街以销售日用品为主，拥有一个综合购物中心，一个综合医院，兼具各种生活服务店；新进路主要销售服装、饰品、鞋子，聚集了大量的品牌专卖店和连锁商店。此外，在整个城镇的新建部分，即转盘至世纪花园段，建成了依托商业住宅区发展，符合“人车分流”设计原则的休闲商
16、业步行街。如：新建成的江南丽景和必茂小区各配备有一条商业步行街，其中江南丽景步行街全长约 250 米，76家店铺均匀分布于步行街两侧，涉及多种商业业态，配备有茶楼、饭店，是一条提供消费、娱乐、饮食“一站式服务”的商业步行街。必茂步行街位于江南丽景步行街的斜对面，有两条嵌入式步行街，共计 105 家沿街商铺，经营面积4200，商业业态多样化（具体统计、作图、描述） ，配有酒店、旅社、宾馆、连锁超市、溜冰场、娱乐会所等主体商业设施和社区卫生服务站等基础设施。按照镇级商贸综合服务中心的标准，长生桥镇已建成了具有一定规模的综合服务聚集区，但是比照中心城市商贸建设，仍有改进的空间。例如缺少大型商业设施。长生桥镇的城市化率已达 71%，全社会消费品零售总额增长 28，农民人均纯收入增长 14.2，人民的消费水平已大幅度提高，追求更加休闲、便捷的购物环境和更高水平的物质文化生活，而全镇目前还没有商业面积在10000 平方米及以上的商品交易市场和占地面积 20000 平方米及以上的物流中心，应当加强招商引资力度，把建设大型商业设施列入规划。五、长生桥镇商
