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1、第一节 宏观市场环境分析一、城市房地产市场发展概述二、城市商品房供应特点三、城市房地产市场热点及趋势预测第二节 微观区域环境分析一、区域城建规划重点项目二、区域房地产市场现状及发展前景预测第三节 长沙市小户型分析一市中心小户型公寓项目二河西小户型项目研究第四节 地块研究一、项目位置二、项目经济技术指标三、交通情况四、周边生活配套设施五、自然、人文环境第五节 产品研究一社区规划二户型分析三建筑外观四产品创新与特色第六节 SWOT 分析一、优势二项目劣势三项目机会四项目威胁第七节 项目定位分析一目标客户群定位与研究二、项目产品功能定位第一第一节节 宏宏观观市市场环场环境分析境分析一一、城市房地、城
2、市房地产产市市场发场发展概述展概述1、 、长长沙房地沙房地产产整体整体发发展情况展情况 房地房地产产投投资资情况分析情况分析2005 年全市共完成房地产开发投资 256.35 亿元，同比增长 46.04%，继续保持较大增速； 2006 全年完成房地产开发投资近 300 亿，与去年同期相比增长约 17%，占全市固定资 产投资达 26%以上。房地产开发投资的不断增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产 市场有较强的信心。 施工面施工面积积2005 年全市房屋施工面积 1913.57 万，其中新开工面积 779.54 万，同比分别增长 30.85%、25.21%；2006 年商品房施
3、工面积约 2600 万，其中新开工面积约 900 万，同 比分别增长 35.87%、15.45%。长沙市施工面积持续强势增长表明长沙房地产市场开发热潮来临，同时预示未来几年 长沙房地产市场的供应总量将持续增长，市场放量较大。 竣工面积2005 年竣工面积 515.16 万，同比增长12.97%。2006 年竣工面积约 500 万。开发投资额2302402502602702802903003102005年2006年亿元投资额施工面积（万）0500100015002000250030002005年2006年施工面积（万）批准准批准准预预售面售面积积2005 年长沙市共有 584.19 万平方米商品
4、房批准预售，同比增长 29.94%。其中, 批准住 宅预售面积 459.84 万平方米,同比增长 27.14%;批准办公用房预售面积 31.78 万平方米, 同比增长 48.16%;批准商业用房预售面积 86.36 万平方米,同比增长 137.58%。2006 年，全市商品房累计批准预售 751.40 万，同比增长 28.62%；其中住宅批准预售 656.65 万，同比增长 42.80%。2007 年上半年，全市商品房累计批准预售 350.19 万，同比增长 16.02%；其中住宅批 准预售 297.50 万，同比增长 11.60%。预售面积(万)584.19751.4350.19010020
5、03004005006007008002005年2006年2007年上半年预售面积(万) 销销售面售面积积2005 年，全市共成交商品房 56755 套，比上年同期增长 46.76%；成交面积 639.02 万平 方米，比上年同期增长 41.94%；成交金额 169.79 亿元，比上年同期增长 71.20%，增幅较 大，增速加快。2006 年累计实现商品房销售面积 690 万，销售金额 193 亿元，与上年同期相比分别 增长 8%和 14%。2007 年上半年，全市商品房累计销售 435.54 万，同比增长 40.49%；其中住宅销售 391.36 万，同比增长 37.72%，占商品房销售面积
6、的比重为 89.86%。竣工面积（万）4905005105202005年2006年竣工面积（万） 销销售价格售价格2005 年我市商品房的销售均价为 3030 元/平方米，同比上涨 10.67%。其中商品住房销 售均价为 2539 元/平方米，同比增长 6.20%。2006 年，全市商品房均价为 2991 元/，同比下跌 1.29%；其中，商品住宅平均售价为 2691 元/，同比上涨 5.99%；商品房非住宅平均售价为 5468 元/，同比下降 5.13%。2007 年上半年，全市商品房均价为 3278 元/，同比上涨 14.35%；其中，商品住宅平均 售价为 3054 元/，同比上涨 19.
7、07%；商品房非住宅平均售价为 5113 元/，同比下跌 7.49%。 （若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为 3159 元/， 同比上涨 20.17%；其中，商品住宅平均售价为 2939 元/，同比上涨 24.24%。 ）从各月走势来看，今年以来，长沙商品房基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一 月上涨 223 元/，涨幅约 7.05%；住宅均价上涨了 399 元/，涨幅约 14.14%，商品房住 宅涨幅相对更大。2、 、2007 年上半年年上半年长长沙市商品房供求特点沙市商品房供求特点A、商品房累计供应和销售总量分析销售面积(万)639.02690435.54010
8、02003004005006007008002005年2006年2007年上半年销售面积(万)30302991327825392691305405001000150020002500300035002005年2006年2007年上半年商品房销售均价 住宅销售均价2007 年上半年，全市商品房累计批准预售 350.19 万，同比增长 16.02%；其中住宅批准预售 297.50 万，同比增长 11.60%。同期全市商品房累计销售 435.54 万，同比增长 40.49%；其中住宅销售 391.36 万，同比增长 37.72%，占商品房销售面积的比重为 89.86%。B、商品住宅供销对比2007
9、年上半年商品住宅累计供销比为 0.76：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），连续三个月供少于销达 20%以上，供销失衡现象比较明显。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区累计供销差量达 34%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。C、商品房成交均价分析2007 年上半年，全市商品房均价为 3278 元/，同比上涨 14.35%；其中，商品住宅平均售价为 3054 元/，同比上涨 19.07%；商品房非住宅平均售价为 5113 元/，同比下跌7.49%。从各月走势来看，今年以来，长沙商品房
10、基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨 223 元/，涨幅约 7.05%；住宅均价上涨了 399 元/，涨幅约 14.14%，商品房住宅涨幅相对更大。D、套型结构分析从各户型供销结构来看，2007 年上半年各户型供应量全线小于销售量。90以下中小户型供应占比为 40.63%，比去年同期增长了 12.43 个百分点；销售占比为 32.29%，比去年同期增长了 5.08 个百分点。今年以来中小户型商品住房供应比例明显增加，调控效果日益明显。从同期商品住房各户型供销对比来看，由于今年上半年销售较为旺盛，各户型供销比均小于 1。但60、60-90户型供销比分别为 0.94、0.89，超过了总量
11、供销比，供销差距较小；而 90-120、120-144、144户型供销差距较大，特别是 90-120户型供销差达 42%，这一方面表明在新政的影响下，我市 90以下户型供应增长，另一方面也显示了我市居民购房仍对 90以上户型较为热衷，特别是 90-120户型，仍是我市居民普遍选择的户型。E、价位结构分析从实际销售价位段来分析，3000-3500 元/价格段住宅已经成为我市开发商与购房者都能普遍接受的户型，销售比例分别为 25.59%，与去年同期比增长 12.64%；2500 元/价格段住宅占比 21.01%，与去年同期比下降 21.98%，价格底部在逐步抬高。小小结结： ：综综上所述，受去年宏
12、上所述，受去年宏观调观调控政策影响，自今年控政策影响，自今年 3 月份开始，我市商品房供月份开始，我市商品房供应应明明显显减少，减少，供供销销比例倒挂比例倒挂现现象象严严重。供重。供应应量的持量的持续续低迷，加速了我市房价上低迷，加速了我市房价上涨涨。 。但但 2007 年年底至年年底至 2008 年将是年将是长长沙楼沙楼盘盘集中上市供集中上市供应应年，市年，市场竞场竞争将相当激烈。争将相当激烈。二二、城市商品房供、城市商品房供应应特点特点1、分市、分市场结场结构构细细分及分及发发展分析展分析长沙住宅市场结构以价格为区分标准，可以分为三类：类别价位（不含装修价）高档住宅（含别墅）4000 元/
13、平方米以上中档住宅3000-3999 元/平方米中低档住宅3000 元/平方米以下高档物高档物业发业发展分析展分析长沙的高档物业发展经历了从点到面的发展历程，开发量逐年上扬，需求同步增加，楼盘质量也迅速提升。预计今后 3-5 年内长沙高档楼盘的开发量在政府宏观调控下,将有所下降，但价格会稳步上涨。不过政府宏观调控政策对高档物业采取了适度收紧的政策，因此对未来高档物业的开发投资应该持谨慎乐观的态度。中档物中档物业发业发展分析展分析近两年，长沙楼市一直保持着供求两旺的态势，价格整体上扬，从市场需求来看，置业者以二次置业或以上为主，该类物业对本地需求者的吸引力正与日俱增，居民收入水平的增加奠定了中档
14、物业快速发展的基础，预计未来市场潜力巨大，供应量在 3-5 年内将有所提高。中低档物中低档物业发业发展分析展分析政府从房地产政策、金融政策、土地供应政策、市政建设等多方面采取宏观调控保证中低价商品房的市场供应。预计未来该类物业开发量会增大，保持稳定供应节奏，需求将持续放大，但整体供求平衡。小小结结： ：未来未来长长沙楼市供沙楼市供应应将以中档住房将以中档住房为为主，中档住房行情看好；中低档住房未来开主，中档住房行情看好；中低档住房未来开发发量增大，量增大，但整体供求平衡；高档住房的开但整体供求平衡；高档住房的开发发在在经济环经济环境和城市定位的作用下，存在着上升空境和城市定位的作用下，存在着上
15、升空间间。 。2、主、主导产导产品品主流楼主流楼盘设计盘设计全面升全面升级级 开发规模和水平达到一个新的高度，高品质住宅成为长沙楼市的主流楼盘；建筑设计上更趋人性化，社区配套更加完善，软硬件设计全面升级；楼盘类型呈多样化趋势，新式塔楼、舒适板楼、townhouse 等多种建筑类型力图满足不同阶层不同的置业需求。 开开发发水平提高，但水平提高，但产产品品趋趋同同质质化化 众多外地品牌开发商的进入，促进了长沙房地产开发水平的提高。但无论在建筑风格方面还是营销推广方面都存在严重的趋同现象。 户户型型单单套面套面积积有瘦身迹象有瘦身迹象随着宏观调控政策对住房结构比例的要求，2007 年底至 2008
16、年上半年，市场将面临 90平方米以下户型占据绝对主流的局面，中小户型将市场竞争激烈，而 90 平方米以下的中小户型创新的难度比大户型更大，更容易出现户型趋同的同质化倾向，同质化必然导致价格战，价格战又会导致产品品质的降低，要突破同质化困境，户型的创新和品质的提升是有效的解决途径。3、 、规规划理念划理念长沙郊区大盘时代已经到来。居住品质的提高已成为住宅小区规划设计的重点。外地品牌开发商的不断进驻，带动长沙市房地产楼盘品质在不断提升，住宅小区规划设计不断完善，注重小区环境的打造，大型中心花园，底层全架空泛会所等以人为本的规划设计理念；不断完善小区内生活配套设施，如会所、游泳池、棋牌室、篮球场、乒乓球室、羽毛球场、幼儿园、小学等等，大力打造“亲情”模式社区，同时，在产品附加值上也大做文章，如入户花园、大庭院、大露台
