房地产企业所得税政策课件

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1、房地产企业所得税税收征管一、当前征管存在问题o 开发项目跨越几个会计年度，房地产行业企 业所得税是否应该按项目征收？ o 项目未完工前是否应该参加汇算清缴？ o 项目未完工前期间费用是否可以税前扣除？ o 跨地区经营企业所得税如何征管？二、房地产企业的简要会计核算（收入）1、销售商品收入的确认条件，同时符合以下条 件： （1） 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬全部转移 给购买方 （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权， 也没有对已售出商品实施控制 （3）收入的金额能够可靠地计量 （4）相关的经济利益很可能流入企业 （5）相关已发生或将发生成本能够可靠的计量 o 商品房预售：指房

2、地产开发企业在符合一定条 件时与购房者约定，由购房者交付定金或预付 款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行 为 。 o 房地产开发企业收到预售款时至少不符合商品 主要风险已转移，也不符合已售商品成本能可 靠计量原则，因此不确认收入。实际签订合同 收到预售款时，会计处理：借：银行存款贷：预收账款房地产销售商品房收入确认时间：一般是开 发产品已完成开发并交付客户时确认。并同 时结转对应的销售商品房成本。会计处理：借：预收账款 银行存款贷：主营业务收入o 提供代建劳务收入的确认劳务收入确认条件：收入的金额能够可靠 地计量；交易的完工进度能够可靠地确定； 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核 算。

3、房地产开发企业如果提供建筑业劳务可以 按完工百分比法确认收入。销售商品房则要 按销售商品收入原则进行会计收入的确认。简要会计核算（成本、费用）o 1、成本对象的确认。同一开发项目中有对外销售的商品房和自己 的办公用房（按可否销售原则）同一开发项目中有一批小高层建筑和一批多 层建筑。（按成本差异原则和分类归集原则 ）此时根据分类原则，如果管理不需要，可以 将几栋小高层作为一个成本对象，可以将几 栋多层建筑作为另一个成本对象。同一开发项目中有对外销售的写字楼，同时 也开发的对外销售商品房（功能区分原则）可以将写字楼作为一个成本对象，商品房 作为另一个成本对象。会计上对成本对象采取合理的方法并根 据

4、管理要求来进行确定，国税发200931 规定的确认原则基本与会计一致。税务管理上应关注房地产企业对成本对 象的确认，31号文是要求将成本对象的确认 向主管税务机关报备，并不得随意变更。某房地产开发企业一次取得一块土地， 并准备分几期开发，为简化核算将几期开发 的商品房作为一个成本对象，这样可能会导 致成本对象过大，归集成本时间过长，未全 部开法完成时无法计算其成本，不利于税务 管理。o 2、准确划分计入成本的费用与计入损益的 费用比如企业在开发期间，发生的企业管理人 员工资，销售相关费用，应该计入当期损益 。会计处理：借：管理费用销售费用贷：银行存款企业开发期间，发生的项目管理人员工资 及福利

5、费，应该计入成本对象，根据成本对 象的确定而采用分配或直接计入。会计处理：借：开发成本贷：应付职工薪酬o 3、对应计入成本的费用，如土地取得费用 、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设 施建设费、公共配套设施费、其他开发建设 费如借款利息等根据成本对象确定情况直接 或合理分配计入。合理分配方法的列举：占地面积法。比如取得一块土地成本1000万，这地上将 开发几栋小高层和几栋多层，根据成本确定 原则将之划分两个成本对象，此时我们就可 以按两个对象占地面积比例来分配1000万。 会计处理：借：开发成本-小高层-多层贷：无形资产应关注多期开发时土地成本的分配。过渡性成本对象按建筑面积分配。比如：前述

6、项目在建设中有一公益设施项 目进行成本归集，共发生成本50万。由于该 公益设施属小区配套，不可销售，我们对将 该公益设施发生的成本可按建筑面积分配到 成本对象中。会计处理： 借：开发成本-小高层-多层贷：开发成本-公益设施借款利息按预算造价法分配。前述在建项目建设期发生借款利息40万， 可以根据两个成本对象的造价预算分配计入 成本对象。会计分录：借：开发成本-小高层-多层贷：应付利息对于发生的应该计入成本对象的费用，根 据成本对象确定情况，采用直接计入或其他 合理方式分配计入。31号文对成本费用的分配只作了原则性 规定，基本与会计上采用的方法一致。税务管理中应重点关注开发企业发生的 费用是否是

7、期间费用，很多企业将应该计入 成本对象的费用作为期间费用处理。o 4、成本对象在完工时，将应该归入该成本 对象的全部费用归入该成本对象，并作完工 核算。会计处理： 借：开发产品-小高层-多层贷：开发成本-小高层-多层o 5、完工经验收合格后，交房给客户，会计上 确认收入并结转成本 会计处理： 借：预收账款银行存款贷：主营业务收入结转成本： 借：主营业务成本贷：开发产品-小高层-多层会计管理上一般按可销售的房产代号设置 明细账，具体包含房号和建筑面积。结转成本时也是对应的按销售的该商品房 建筑面积该销售的商品房对应成本对象的 单位建筑面积成本简要会计核算（税金）o 房地产开发企业预售交纳的土地增

8、值税、营 业税及附加会计上有不同处理：直接作损益 借：营业税金及附加贷：应交税费 先挂应交税金 借：应交税金贷：银行存款 以后预售款转收入时 借：营业税金及附加贷：应交税金三、房地产开发企业所得税政策o 企业所得税是针对企业所得额征收的税种， 房地产开发企业未完工前由于会计上未确认 收入，无利润体现，但房地产企业未完工前 收到预售款有现金流入符合课税资金原则。 o 房地产企业项目由开发到完工跨越数个会计 年度，如果按一般企业征管模式会出现纳税 滞后，不便于征管。 o 房地产企业所得税政策最大特点是引入预计 利润概念。o 观点一：房地产开发企业所得税和普通企业 一样，是针对企业而不是针对项目征收

9、的。o 观点二：房地产企业所得税按年征收，按年 汇算清缴，只是对完工产品和未完工产品采 取的税务处理方式不一样。年度申报是界定 房地产企业纳税责任的依据。o 案例：某房产开发公司，成立于2007年11月，当 年发生各类费用100万。计税毛利率15%该公司2007年度申报应和普通企业一样，按 政策规定申报，调整事项（如招待费等）按 规定调整，假设该企业无调整事项，则当年 亏损100万，留待以后年度弥补。2008年公司开发A、B、C项目，2008 年度A项目预售房款8000万元，当年开发产 品未完工。当年缴纳营业税金及附加440万 元；预缴土地增值税80万元；期间费用 2600万元（其中广告及业务

10、宣传费支出 1500；业务招待费支出100）会计核算该公司将预缴税金放“应交税金 ” 借方核算。当年会计利润应为-2600万 广告费扣除限额 800015%=1200万调增300万，以后年度扣除 业务招待费扣除限额 40万，调增60万。 房地产预计利润 800015%=1200万 当年所得额：-2600-520+300+60+1200=-1560 可以后年度弥补2008年度申报填表见附件o 2009年度A项目全部完工，实现收入 20000万元（含2008年预售房款）；对应 销售成本12000万元。该项目2009年度缴 纳营业税金及附加660万元，缴土地增值税 120万元；预售B项目房款1000

11、0万元，当 年B项目开发产品未完工，当年缴纳营业税 金及附加550万元；预缴土地增值税100万 元。发生期间费用6000万元（其中广告及 业务宣传费支出5200；业务招待费支出 300）。o 2009年会计确认情况：确认收入20000万 （含预售款转收入8000 ）确认销售成本 12000万确认营业税金 1300万（含A项目2008年 借方应交税金520万转营业税金）确认期间费用 6000万会计利润：20000-12000-1300-6000=700万当年允许扣除广告费2200015%=3300万调增5200-3300=1900万 招待费允许扣除 22000*5%=110万调增300-110=

12、190万 税金允许扣除780+650=1430调减1430-1300=130万 B预售收入10000万，调增1500 上期A预售收入本期确认收入，转回预计利润1200o 2009所得额700+1900+190-130+1500-1200=2960 弥补07年亏损100万，08年亏损1560万 当年应交所得税：130025%=325万o 申报表见附件o 注意：计税毛利率只针对未完工产品的预售 收入。一旦完工后则不能再采用计税毛利率 ，因为完工后收入、成本都已确定。o 2010年度B项目全部完工，实现收入 18000万元（含2009年B预售房款和A销售 ）；对应成本12000万元。上述销售2010

13、 年度缴纳营业税金及附加440万元，缴土地 增值税80万元；预售C项目房款6000万元 ，当年C项目开发产品未完工，当年缴纳营 业税金及附加330万元；预缴土地增值税60 万元。发生期间费用4000万元（其中广告 及业务宣传费支出2000；业务招待费支出 300） o 2010年会计确认情况：确认收入18000万 （含预售款转收入）确认销售成本 12000万确认营业税金 1170万（含B项目2009年借 方应交税金650万转营业税金）确认期间费用 4000万会计利润：18000-12000-1170-4000=830万当年允许扣除广告费1400015%=2100万实际发生2000万，可以补扣以

14、前100万招待费允许扣除70万调增300-70=230万税金允许扣除520+390=910调增1170-910=260万 C预售收入6000万，调增900 上期B预售收入本期确认收入，转回预计利润 1500o 应税所得额：830-100+230+260+900-1500=620万应交税金 62025%=155万申报表见附件o 计税成本注意的问题：计税成本指实际发生的成本，应有合法 的凭证证实支出的发生，以下事项可预提：1、出包工程未取得全额发票，可预提不超过 合同金额10%2、承诺不可撤销的公共配套设施费用3、应向政府上交但尚未上交的费用四、房地产企业的税务管理o 收入的完整性房地产行业最大的

15、特点是产品不可移动 性，不能隐瞒产品。通过产品确认收入的完 整性。以房源控税源。对于普通商品房销售，网上查阅销售情 况，查阅销售合同，收入确认时间是否符合 规定。对于不办证的可售房产通过实地查访。假按揭的问题。o 成本的真实性房地产开发企业的成本内容应逐项核实。 存在的问题：自己建筑两头挂虚假的工资支出虚假的购买支出o 完工产品不按规定税务处理开发产品完工数年，不按规定计算完工产 品成本，缴纳税款随意。核定征收分类管理 o 09年以后新开盘项目严格按31号文规定计 算缴纳税款，加大对年度申报评估稽查力度o 以前未按规定处理的老项目，应办理完工产 品成本的计算，计算交纳所得税，注意税率 变化的影响o 跨地区经营企业所得税以注册地作为纳税地，在异地 设立分支机构，参照国税发200828号文 规定分配税款。未设立分支机构的项目部， 统一由注册地计算纳税。挂靠分支机构（项目部），收入、成本都 未统一纳入所挂靠公司计算，作为单独纳税 人进行管理。