一德路山海城批发市场策划书

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1、 山海城海味干果批发区 建设投资意向策划书项目概述投资理念与发展商实力工作思路工作部署项目小组运作模式工作总结*1前言广州市越秀区政府对一德路商业街的改造作出了详尽部署并投入的大量的关心。我司对一直以来一德路整改非常关注，希望能借此机会，利用在建筑业、商业运营上的一点经验，配合越秀区完成在广州十年一大变中的相当有意义的建设事业。希望我司的努力能得到政府的认同与支持，使我司能参与到一德路的整改建设中，贡献社会，回报社会。Date2项目概述项目四至周边经营项目比例周边物流运输工具现状现存问题*3项目四至n东起海中宝n西至海珠南路n南起华夏公司n北至山海城Date4项目周边经营项目比例Date5周边

2、物流运输工具现状运输工具运货量活跃时间使用频率手推车小型白天高三轮车小型白天高摩托车小型白天高小型机动车中型全天较高轻卡车中型晚上较高大卡车大型晚上限时段Date6现存问题中小型店铺密集共存，部分经营场地老化，存在安全隐患。人车混杂的现象普遍，停车场、休闲区、绿地等配套不足。商品、品牌档次不明晰，未能形成一德路的整体品牌形象，信誉度及美誉度参差。Date7投资理念与发展商实力n 投资理念n 发展商实力介绍*8投资理念n 完善布局 n 改善物流n 提升档次 营造品牌 扩大辐射 效益双赢*9我方积极参与山海城海味干货批发区改造开发工程，其投资理念，并不仅限于投资而获利。我方更重视利用我方的强势资源

3、参与城市化改造与项目的建设与营运所创造的良好社会效益，及随之而产生的，在商业布局，物流配套，项目档次，品牌与辐射力方面的积极改变，从而最终达致令一德路旅游商贸街走向国际化，品牌化，系统化的效益双嬴局面。Date10完善布局，创造互利新环境n完善商业布局n形成现代批发货物中转中心的先进运作体系；n改变商业批发市场中，仓储空间不足，仓库分离现状显著，人车混杂，路面交通混乱的现状；n补充旅游元素与亮点，扩大旅游与零售商业市场份额。n创造互利互惠良性竞争新环境；n引入形成运作与配套系统的多样化业种业态；n利用先进管理理念与经验，以及，成良性生存关系链。Date11改善物流，超前配套新商机n引入先进物流

4、体系n全面强化第三方面物流配套及运作体系；n将配套辐射力扩展到玩具精品及周边的大商圈内的专业市场。n强化系列商贸配套n实现专业市场商务配套专业化；n引入政府权威检测机构与系统，建立权威化专业市场。Date12提升档次，升级换代新概念n全面改变原有批发街因硬件配套无法配合，而导致的杂乱无序的旧貌;n引入包括建筑模式、空间处理手法、功能模块组合，以及营运管理的国际先进经验；n创造专业化、国际化、系统化、人性化的高层次交易、商务及物流中心。Date13营造品牌，承前启后新产业n充分发挥一德路在省内外及港澳地区的悠久知名度；n引入全新VI系统，打造鲜明的公众形象；n以科学的功能模块组合与专业化营运管理

5、体系作强势支持，打造海味干果批发交易中心的知名品牌；n依靠政府及行会的有效监督和支持，形成良好的行业权威性及信誉度；n整合多方面的优势和品牌力量，逐步发展成系列化的海味及副食品经营新产业。Date14扩大辐射，旅游商贸新商圈n通过环境改造，配套完善及有效的营运管理系统的运作，建立良好的品牌信誉度，并培养客户的忠诚度，巩固已有的省内外大批发客商；n引入包装体系，强化服务概念，扩大零售及旅游客源的市场份额；n与以石室为主的旅游景观带形成互利互惠的相互促进关系。Date15效益双赢，旧城改造新模式n作为旧城区改造完全由政府承担的旧有模式的一个有意补充；n由社会资源整合，包括资金，技术，人力等方面的整

6、合，与政府紧密配合，于政府的有效统筹与行政上的权利支持下，高效而成功地完成旧城改造；n在政府的有力监管和统筹下，由社会资源承担营运管理工作，实现以商业收益自行解决市政配套的费用支出。Date16发展商简介n 浩和创业简介n 近期大型工程项目列举*17浩和创业简介1广东浩和有限公司前身是汕头市潮阳建筑工程总公司，拥有经建设部审定的二级建筑资质。 n业务范围n工业与民用建筑，公路市政，港口码头，基础打桩，设备安装，高级装修等工程项目的施工，并兼营房地产开发等业务。 n公司规模n目前，全公司在册员工5500人，其中各种技术管理人员有500多人，技术力量雄厚，工种配套，设备齐全,拥有经建设部审定的二级

7、建筑资质。Date18浩和创业简介2n公司宗旨及发展方向n“优质、高速、守约、薄利、重誉”，以“安全第一、质量至上”为方针，已形成一套完整的质量管理和安全管理体系。n目前公司正致力于地产及优质商业项目的投资与开发。n荣誉 n创出全国房屋建筑样板工程1项n建设部优质样板工程1项，省级优良样板工程17项，市级优良样板工程23项。n省文明施工样板工地1项，地市级文明施工样板工地4项。n于1999年12月，顺利通过了ISO9002质量体系认证，并获得国际多边协会认可的质量体系认证证书。 Date19近期大型工程项目列举广州科学城远洋明苑工程安利五期设计施工建筑面积：20多万平方米建筑面积：7万平方米投

8、资额 ：1亿Date20工作思路n 总体思路n 前期策划n 招 商n 营 运*21工作思路n总体思路综合多方的经验和理念，初步确定项目的总体策划思路，包括市场、功能、形象的定位，及建筑与营运模式的构思。n前期策划对项目进行详尽的定性及定量市场分析，并验证总体思路的方向准确性，以作出详尽的项目前期策划方案。n招 商汇聚包括行会、招商专家及营运专家的多方力量，作出项目的营运方案和招商策略设计，并完成招商工作。n营 运成立专业化的营运队伍，进行系统化的营运管理工作，以保持项目强大的生命力及可持续发展性。Date22工作部署n 总体思路n 项目策划n 招 商n 营 运*23总体思路n 功能模块组合n

9、规划与流线设计 市场分析 目标市场与目标商圈 项目初步定位*24总体思路确立n广州市宏观商业发展n区域性(越秀区)发展空间n各专业市场发展模式n海味干果行业经营模式 市场分析Date25n目标市场与目标商圈批发客户分析 批发客户分析n跨区域大批发客户n本地大批发客户n本地小批发客户零售客户分析 零售客户分析n本地客户n旅游客户目标商圈分析 目标商圈分析n广州市n珠江三角洲n省外 海味行业经营状况海味行业经营状况n经营现状与经营模式n物流现状n用地现状n市政道路现状n管网现状总体思路确立Date26n项目初步定位 总体思路确立政府权威信息发布 及质量检测中心 交易 中心 物流中转 中心 Date

10、27n功能模块组块组 合模型 1总体思路确立交易中心-大型超市-品牌专门店 -珍品拍卖 -展示中心物流-中转 -装卸 -配送 -仓储 -跟踪 -加工 -包装 -理货 -信息 -航运咨讯平台 与交易平台-咨讯平台：内联网（INTRANET） -交易平台：互联网（INTERNET）Date28n功能模块组块组 合模型2 总体思路确立行业协会-行业商会 -会所 -政府质量检测中心 -政策咨询 -行业周刊 -信息发布、交流特色旅游-产品购买-海味知识 -食疗-中国药材专业市场配 套 与商务中心-停车 -旅店 -茶艺 -美容美发 -商务中心 -银行信贷 -劳务服务Date29n建筑规规划与流线设计线设计

11、总体思路确立 项目规划与功能分区项目整体规划思路功能模块分区与规划设计之配合场内空间利用与区域协调 空间与交通流线设计垂直交通设计平面交通设计 主题元素及环境设计主题元素设计室内外环境设计 Date30垂 直 流 线 设 计 举 例Date31项目策划 收益预算方案 项目定位及营销理念报告 项目元素及功能组合 招标工作计划 市场调查验证投标方案可行性 目标商圈分析 投资成本预算 各项目之经营模式设定*32项目策划 n1、市场调查验证投标方案可行性n1.1、专家小组定性分析n海味干果经营者n香港同业n食品供应商n一般消费者n省外批发商n饮食业Date33n1.2、定量市场调查分析n调查方法n样本

12、范围n抽样方法n问卷样本n原始数据n数据处理方法及分析说明 项目策划 Date34目标消费群细分过程模型举例目标消费群细分过程模型举例消费者总体一定会去可能会去可能不会去一定不会去不大可能 去商务旅游 时去每月1-2 次不大可能 去商务旅游 时去每月1-2 次每月3次 以上每月3次 以上非消费群旅游者者总体一定不会去可能不会去可能会去一定会去分析时替换旅游消费群异地出游经验修正跨区购物经验修正异地出游经验修正（针对非中山人）潜在消费群基础消费群补充消费群跨区购物经验修正异地出游经验修正（针对非中山人）Date35项目策划n 2、目标商圈分析n2.1、社会经济效益分析n2.2、人流车流量分析n

13、3、投资成本预算 Date36项目策划n4、各项目之经营模式设定n 出租n 承包n 合作分成n 自营n 联营n 购销 Date37项目策划n5、收益预算方案n6、项目定位及营销理念报告 n7、项目元素及功能组合 n7.1、面积比例计算n7.2、楼层层位置设设定 Date38楼层面积组合举例 Date39项目策划n8、招标工作计划n设计院招标n室内设计公司招标n广告公司招标n物流公司招标 n物业管理公司招标Date40招商阶段 项目形象包装及定位 招租策略建议及统筹 媒体策略与促销策略分阶段租务推广活动设计 销售工具 现场布置 销售队伍组建 客户服务部组建 开业日推广策划*41招商阶段 n1、项

14、目形象及包装定位n1.1、项目形象定位及整体包装思路n1.2、主题包装设计概念建议n1.3、项目周边环境设计及包装建议n1.4、配合形象的整体宣传风格Date42招商阶阶段 n2、招租策略建议及统筹n2.1、拟定整体价格策略n2.2、整体租赁进度计划n2.3、拟订合理的阶段性租金价格及租赁条款n2.4、设计有针对性的招租方式Date43招商阶阶段 n3、媒体策略与促销策略n入市时机与入市姿态建议n媒体组合及投放计划n推广费用预算及资金回流计划n分货计划n分阶段推广策略设计n租赁资料、租赁文件的设计及制作n对外推广活动及公关计划Date44招商阶阶段 n4、分阶段租务推广活动设计n推广活动细化执

15、行方案及费用预算n对外公关活动策划Date45招商阶阶段 n5、销售工具n户外大海报n展板n投资手册nDM（小单张）n平面图、价目表n销售文件n宣传活动单张制作n6、现场布置n6.1、售楼部布置方案n6.2、售楼部布置n6.3、户外环境布置方案n6.4、完成户外环境布置 Date46招商阶阶段n7、销售队伍组建n7.1、制定部门架构及人员招聘计划n7.2、人员招聘n7.3、人员培训n8、客户服务部组建n8.1、制定部门架构及人员招聘计划n8.2、人员招聘n8.3、人员培训 Date47招商阶阶段n9、开业日推广策划n9.1、开业媒体投放计划及费用预算n9.2、开业活动方案Date48项目营运管

16、理*49项目经营管理市场推广、对项目整体规划设计和调整提供专业意见；、从经营者角度充分考虑项目营运特色设置；、挑选优秀的经营商户。、设定商场品 牌推广和经营计 划并执行； 、制定周详宣 传策划执行方案 ，并参与项目方 案实施； 、制定行之有 效的媒体及公关 计划及合理费用 预算。、为项目引入具前瞻性、国际性的经营类别或行业； 、为项目与社会各大宣传网络建立良好关系，推广项目良好公共形象。、处理客户繁琐、细致的招商管理业务；、平衡协调管理者与经营者之间利益关系，调解冲突。公关拓展商户管理整体统筹建筑规划专家 资深国际商家商业策划专家 地产策划顾问社会关系丰富者 资深媒体人士商业地产专家 售后服务专家项目营运管理Date50项目小