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1、论重庆房地产市场的发展状况，问题及对策重庆工商大学 专业 工商企业管理 姓名 xxx指导老师 xx摘摘 要：要：随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快,近几年我国房地产市场发展迅猛,呈现供销两旺的局面。房地产开发投资额占固定资产投资比重不断增强,重庆房地产金融市场体系很不规范,房地产金融产品很少,主要依靠银行贷款,为此；我们要作出相应的对策来完善房地产市场。重庆房地产业为改善当地人们的居住条件,推动经济的高速增长发挥了积极作用,已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一,而房地产商品价值量大,房地产业投资金额大、运转周期长,不论是从房地产商品生产角度还是从其消费角度看,金融业对房地产业的支撑
2、是必不可少的。关关键词键词： ：规范 供求 完善 宏观调控 前期介入重庆房地产业为改善当地人们的居住条件,推动经济的高速增长发挥了积极作用,房地产已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一,房地产是个商品价值量大,业务投资金额大、运转周期长,不论是从房地产商品生产角度还是从其消费角度看,金融业对房地产业的支撑是必不可少的。一、重庆房地产市场的现状重庆市直辖 10 余年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。10 年来，主城区的建成区面积增加了 14，城市规模扩大到了现在的 600 平方公里，城市布局更加合理，道路更加通
3、畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从 1996 年到 2006 年，重庆房地产业增加值从 25.22 亿元增长到 156.4 亿元，年均增长 20%，房地产业增加值占地区生产总值的比重由 2.1%提高到了 4.5%。重庆市房地产投资从 1997的 67.5 亿元增长到 2006 年的 629.63 亿元，增长 9.33 倍，年均增速 27.4%。共计完成房地产投资 2684.24 亿元，占同期全社会固定资产投资的 25%，有力地促进了固定资产投资增长。重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调控政策，供地政策等都对
4、城市房地产业的发展起到了极大的作用，今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次，良好的基础设施，包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境，直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化，工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心，重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后，良好的社会消费基础，重庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。重庆统计局最新的统计数据表
5、明，2007 年第一季度，重庆市房地产开发完成投资 118.93 亿元，同比增幅为 17.9%，与去年同期相比回落了 7.5 个百分点。其中，商品住宅完成 75.96 亿元，同比增长 29.4%；经济适用房建设投资为6.29 亿元，增长 49.7%；办公楼投资 2.11 亿元，同比增长 13.4%；商业营业用房建设投资 10.75 亿元，同比减少 13.2%。专家认为，重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。二、重庆房地产市场存在的问题1、地产市场规范度不够（1）物业不规范房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方
6、面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。这些既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成了一定的心理影响，担心自己的合法利益得不到保障，进而影响到房地产业的整体发展。随着生活水平的提高，购房置业者逐渐多起来。然而，目前房地产市场并不规范，购房中的陷阱令对相关知识不熟悉的购房者苦不堪言。面对虚假广告、房屋质量等问题，购房者该如何应对呢？近日，记者就此采访了相关律师。 广告陷阱迷人的诱饵 今年 4 月份，李先生住进了新购的某花
7、园住房。在售楼书中，销售商承诺安装智能报警系统，但张入住后发现该系统迟迟未安。8 月份，张家遭小偷“光顾” ，损失不小。他要求开发商给予赔偿，却被告知：合同没有规定安装该系统的内容。江北区周女士前不久乔迁新居，可没想到一个月后，厕所管道出现漏水，楼下住户要求她解决。她找开发商，却被一再推脱。（2）供需矛盾大开发商，经济学家，部分官员说，房价上涨的主要原因是“供需矛盾突出”造成的，商品房供应不足，房价自然上涨。民众只有怪自己“命”不好了。据中原地产统计，2007 年 1 月-6 月，重庆市主城区推出房源的住宅项目共有 116 含经济适用房和集资房），总供应量约 540.5 万，总套数为 5160
8、0 套左右。但同期主城区成交商品房 80007 套，成交建筑面积 791.66 万。 统计数据显示，与去年同期相比，今年房源供应量增加 277 万，增幅达 105.36%。其中，江北区上半年共有 26 个项目推出新房源 14100 多套，总建筑面积约 145 万，新增供应量的增幅达 427%，是主城区供应量增幅最大的区域。沙坪坝、渝中区的房源供应增长都在 135%以上。渝北区上半年仅推出 12个项目、约 4000 套住宅，总建筑面积约 41 万，比去年同期下降 31.4%，是主城区唯一一个同比负增长的区域。 （重庆晚报 记者 陈富勇） 。（3）开发不合理商品住房结构不合理，高档房开发过热。重庆
9、商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。（4）房地产开发的设计不规范开发商每年都会储备一定的闲置土地，尤其是大中城市热点地块，坐等地价上涨再开发，或者是干脆炒卖地皮。而商品房的闲置面积就更大了。这些充分表明商品房的“供不应求”是开发商和部分官员、部分经济学家的谎言；或者说商品房的“供求矛盾”是人为制造出来的，目的就是哄抬房价。地方从房价狂飙中获取了非常“利益”，自然愿意配合开发商唱“供求关系决定房价”的大戏。2、产市场中存在投机问题（1）房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高虽然重庆房地产市场相对其他
10、过热城市，健康指数相对较高，但在重庆成为城乡经济统筹实验区后，6 月下旬，重庆房价上涨了 7.8%其速度惊人且有继续增长的必然趋势，重庆房地产市场价格持续上扬，房价增幅过高，包含了不少投机因素。从长期来看，这会形成一些社会不稳定因素。（2）商业地产空置率过大，投资规模偏大重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2007 年 1 至 6 月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积 47 万平方米，而销售仅为 25 万平方米。 （3）房地产业盈利率过高20 世纪 90 年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度，刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到 1上升到
11、95以上，同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近3000 元。从重庆江北某楼盘的项目盈利分析报告看出，该项目全部结束后，最乐观收益率可达 75，最保守收益率也在 31以上。房地产业成为目前重庆市盈利率最高行业。3、基金的缴纳和物业管理问题金的缴纳是业主自行约定的责任与义务,非物业管理企业的强制性要求.尽 管该收缴工作可能由物业管理企业负责，但业主不是对物业管理企业的欠债。 而任何业主的欠缴行为都造成业主大会对委托管理合同的违约,是业主大会对 委托物业管理企业的欠债。上述中的大部分收缴工作可委托物业管理企业完成，但基金的支出应由物业管理企业提出报告，业主委员会批准后实施除少
12、量日常开支。（1）业主公约问题业主公约相当于管理区域内部的自治法律，并应在内部的管理中有制约能力。第一业主无权建立业主大会章程?尽管可代拟?，但必须先备案业主公约，才能开始销售工作。因此应力争将业主大会章程中有关的议事组织等内容合并于业主公约，使物业买受人在购房前能了解业主大会组织章程的有关内容。政府的工作任务之一是要保证在充分允许业主行使民主自制权力的同时，防止因民主自治能力无效时使建筑物失去控制或管理而处于危险状态之下。当业主自治过程中出现不能形成统一意见时，政府可在业主提出要求时行使政府的特殊权力，解决上述问题。（2）物业管理企业的服务问题和招投标问题物业管理企业所定的守则或制度应经业主
13、大会批准，或在业主公约中明确，或在委托合同中授权或批准，成为公约的组成部分。佣金制指由业主决定服务的水平及收费的标准，物业管理企业所提供的所有服务的实际成本均由业主承担。物业管理企业按提供服务的成本计算收取一定比例的佣金做为利润的服务管理方式。目前物业管理服务行业的市场化招聘条件并不充分，尤其是物业建成之前的招投标条件尚可能不完备。因此是否招标选聘物业管理企业不应成为强制条件。当法律已能保证业主的权力能通过充分的民主自治的组织行使时，招投标就并不重要了。第一业主如果不能选聘好的物业管理企业负责管理工作，会影响其的销售工作，这本身已成为一个限制性条件。（3）物业管理服务收费问题业主大会成立之前，
14、已在第一业主行使前期委托管理权时，将该事宜在委托物业管理的合同中按业主公约的规定授权物业管理企业代行有关事宜。业主大会成立后可继续此项委托工作，也可不再委托。业主大会的基金账户归业主大会，不管收缴与财务工作。业主委员会可用保底价格价格定价委托物业管理企业代为出租或经营公共部位，以调动物业管理企业经营的积极性，有益于业主的公共利益，也可委托用招标方式，并增加物业管理企业的佣金或报酬。（4）物业管理的法律责任问题一般民法的规定，委托方并不能解除委托事宜的最终法律责任。但物业管理中的委托应由物业管理企业承担法律责任，否则会出现物业管理企业的失误造成的损失。由业主大会或委托方负责最终责任的问题。4、中
15、介服务业发展不平衡和完善（1）中介机构成为滋生腐败的土壤一些部门把行政权利作为赚钱的工具，在行政审批和公共事务中，剥离涉及评估、测量、检测等技术指标而成立中介机构，通过中介机构经营盈利，变相的把行政和公共权利转化为经济效益，为部门或个人谋取非法利益，实质为权力的寻租和腐败提供了滋生的土壤。 （2）中介机构不是依靠市场生存，而是依附于部门权利社会中介组织的最大特点就是中介性，但目前的社会中介组织官办色彩较浓，有的甚至还承担着部分政府管理职能。许多社会中介组织因有隶属或挂靠的单位，因此当彼此有委托关系时，会自觉不自觉地产生倾向性，容易出现违法违纪的现象。其主要表现：一是这些中介机构挂靠于部门，产权
16、不明晰，法定代表人和负责人由主管部门任命，经营没有自主权力；二是这些中介机构在某个领域只有一家，没有合理的竞争，实行行业事务垄断，往往产生高额收费，服务质量和效率低下；三是部门控制着业务的指定权，有的部门规定与其有业务往来的单位和个人都必须到指定的中介机构办理相关事宜。（3）缺少规范中介机构的法律法规体系我国目前还没有关于社会中介机构整体发展的法律法规体系，对社会中介组织的性质、职能、责任、权利等没有作出严格界定，在市场准入、市场秩序、市场监督等方面缺乏法律依据。特别是与行政事务和行政审批有关的中介机构不正当竞争和垄断行为，现行的反不正当竞争法都没有相应的规定，加之此类中介机构涉及较深的部门利益，工商行政管理机关机关监管难度较大。（4）分工不明确，监管力度尚需提高这些中介机构都是伴随改革开放发展起来的，对这些机构管理都是在行业范围内的监督，属于“自己的孩子自己管” ，一方面是没有严格规定，缺乏统一的规划和协调，乱办社会中介组织，另一方面是多头管理、多头审批，加剧了社会中介组织行为的不规范，政府
