联科创盈北京投资公司房地产项目债权投资风险防控

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1、联科创盈北京投资公司房地产项目债权投资风险防控联科创盈北京投资公司房地产项目债权投资风险防控第 2 章公司房地产项目债权投资现状及存在问题 2.1 公司概况 联科创盈（北京）投资有限公司是在 2013 年 1 月 21 日在北京注册成立的 一家有限责任公司。其注册资本：1000 万元；主要经营范围为：投资管理；资 产管理；企业管理；市场调查；经济贸易咨询等。截止 2014 年末，公司股东数 为 5 人，致力于投资领域实践和理论的研究和探索，在科技、新材料、医疗设 备等制造业等领域先后投资了多个项目。主要经营业务为对外股权及债权投 资，私募基金投资。投资公司目前组织构架如图 2.1：由于投资公司

2、对于房地产项目债权投资的业务起步较晚，发展受到制约， 对于房地产项目债权投资尚处于探索起步阶段，风险防控水平也比较落后。而房地产项目 债权投资与投资公开发行的债券相比所面临的风险更高。包括融资 方管理经营的不确定性及项目运作不规范所带来的被动违约风险，房地产项目 债权投资信息透明度较低会给投资公司带来信息不对称的风险，以及由于投资 公司内部业务流程不完善、风险防控建设迟缓、内部审计制度缺失所带来的内 部经营管理风险。 2.2 公司房地产项目债权投资现状 2.2.1 投资公司对于房地产项目债权投资基本情及交易结构 目前投资公司对于房地产项目正在进行的债权投资金额约为 1.2 亿元人民 币，投资于

3、三个项目且平均投资金额为 4000 万元人民币，项目主要分布区域主 要为东北三省的省会级城市；项目投资期限一般为 3-6 个月。资金由融资方公 司用于房地产项目基础设计及公共配套设施建设等。投资公司对于房地产项目 的债权投资方式为投资公司将资金存入委托贷款银行的专用账户，由银行以委托贷款的形式将资金贷款给融资方。项目融资方的公司类型均为有限责任公司 （自然人投资或控股） ；注册资本在人民币 5000-10000 万元；并且其经营范围 为房地产开发，自有房屋租赁，经销建材等。 投资公司通过将资金存入委托贷款银行的专用账户，在相关的合同签署完 毕后，由受托银行将资金打入融资方公司的专用贷款账户。这

4、种交易方式，受 托银行只负责资金的转移，对于交易的风险防控不承担任何责任。而投资公司 在交易结构中并未加入风险防范措施（如抵押、担保等） 。交易结构请参看如 图 2.2：2.2.2 公司房地产项目债权投资现有风险问题 随着公司业务的不断发展，对于房地产项目债权投资市场已经进行了研究， 但由于缺乏具有专业知识的人才，在缺乏公司内部及外部资源的情况下，研究 仅仅停留在起步阶段。在大多数情况下，仅限于研究单个项目或具体问题，缺 乏对于公司所面临的房地产项目债权投资风险全面系统性的研究，不能为房地 产项目债权投资提供前瞻性指导，未能对公司的经营战略、远景规划提供参考 依据。当前国家连续推出多个房地产相

5、关政策，使目前房地产市场波动性增大， 这就对投资公司的风险防控水平提出了更高的要求。投资公司目前仅停留在具 体项目具体分析的被动境地，凸显了投资公司风险防控水平的薄弱。公司房地 产项目债权投资风险问题表现在如下三个方面： （1）管理制度不健全。在业务流程上，投资公司未能建立起覆盖房地产项 目债权投资业务全部风险环节的业务流程体系，未能制定出针对房地产项目债 权投资业务的具体的流程；未健全债权投资业务有关的业务操作程序、检查监 督等管理制度；对房地产项目债权投资总体规模及投资金额比例无明确限制。 二是投资公司内部岗位职责不够清晰。投资公司尚未建立专门独立的风险管理 部门对于目前现有的业务风险进行

6、有效的分析和风险管理。公司的日常经营管 理主要依靠内部各部门的规章制度，没有具体流程操作标准，难以在部门之间 和岗位之间实现权责制衡，降低了投资公司对房地产项目债权投资风险的管理 能力。在房地产项目债权投资业务操作、风险控制以及决策判断上，带有更多 13 地管理层的个人主观偏好的色彩，从而难以使决策结果保持客观性、持续性与 稳健性。三是投资公司内控机制不健全。对账制度欠缺，在业务进行过程中无 阶段性对账，无对账单。投资公司对于房地产项目债权投资的退出机制不完 善，使得投资公司的资金出去后，形成了与融资方生死与共的局面。 （2）管理风险防控能力较低 投资公司的风险管理水平还较弱，没有专门的风险防

7、控部门负责监控投资 公司对于房地产债权项目的投资风险。由于目前投资公司受人力不足、专业化程度低和工作不专人专职的影响，在对于房地产项目债权投资的过程中未能实 现风险防控，亦未能根据具体的实际情况制定出违约处置的应急预案，制约了 风险防控的效果。未建立专门独立的审计部门对房地产项目债权投资的所有风 险环节进行内部审查。日常监督中，没有风险管理部门对于债权业务的日常风 险进行监督，未能对公司投资业务的所有风险环节进行定期全面检查并向管理 层和董事会提交风险审计报告。 （3）内部监督机制虚化 投资公司目前对于业务风险及审计尚未建立独立部门，同时存在一人多岗 的现象，岗位设置无交叉。房地产项目债权投资

8、业务的岗位设置应该按照前期 业务操作、中期风险管理、后期审计监督来进行。目前对于风险防控部门及审 计部门无定人定岗，分工不明确，业务人员既负前期业务操作，又负责中期的 风险防控，后期的审计人员无定员定岗，存在混岗操作和“一手清”现象。 2.3 公司房地产项目债权投资风险问题分析 2.3.1 公司房地产项目债权投资风险因素 影响投资公司对于房地产项目债权投资风险的因素有很多，通过阅读大量 的国内外的文献资料并结合自己所学专业知识，通过对于投资公司房地产项目 债权投资业务情况与国内及国际相关投资行业的情况进行对比、分析和借鉴， 对各种潜在的风险进行科学的分类，通过文献法对于投资公司房地产债权项目

9、14 投资风险因素进行了归纳和总结，得出了投资公司对于房地产债权项目投资包 含如下主要风险因素： （1）经营管理风险（融资方）：是指由于融资方对于项目经营管理不善， 导致实际收入达不到预期收入，或实际收入不能满足融资方日常经营管理费用 的风险。这种风险主要由融资方对于项目预测失误或经营管理不当造成的，带 有很多明显的融资方的主观因素。 （2）财务风险（融资方）：融资方利用来自于投资公司的融资资金扩大投 资收益的范围，以实现融资方最大化的投资回报。但是，由于杠杆原理对于资 金的收益和亏损同时起到放大倍率的作用，融资方对于财务杠杆的使用可能会 增加经营收入预期的上升，但与此同时也增大了融资方经营收

10、益的波动范围， 降低了融资方波动收益范围的下限，使融资方的财务风险变大。对于融资方而 言，增加的融资量，在增加了融资方营业收入的可能性的同时，也同样增大了 融资方营业收入减少以至于不足以偿还债务的可能性，即来自于融资方的财务 风险。 （3）经营管理风险（投资方）：投资方的经营管理风险，是指因为投资公 司做出错误的决策而产生的风险。投资公司在对于房地产项目债权投资的整体 运作过程中因投资公司管理层的决策不善从而导致房地产项目债权投资失败的 风险被称为经营管理风险（投资方） 。投资公司对于房地产的债权投资项目不仅 要求投资公司组织内的人员有较高的专业素质,还要有一定程度的项目管理经 验,对于房地产

11、项目债权投资的风险性需要有较高的认识和判断能力,并且将 这种知识和能力充分的协调运用在具体项目实施过程中。而只有高效能的项目 团队，才能实现此种充分协调和运用的作用,因此在投资公司的组织内部中风 险控制的团队建设显得尤为重要。投资方在对房地产项目进行债权投资的过程 中，交易结构的设置是否合理、融资方抵押物及质押物的价值是否充足、抵押 物或质押物的评估是否真实、投资公司内部的流程制度是否健全、投资公司内 部风险防控是否到位、投资公司内部审计是否规范合理都会对房地产项目债权投资的成败产生重大影响，可能带来巨额损失。 （4）信用风险（融资方）：也称违约风险， 是指融资方不能如期支付利息 或在到期日无

12、法履行偿还本金的义务而给投资公司带来的风险。对于房地产债 权项目的投资，投资方和融资方之间的关系是依靠信用来支撑的。融资方是否 能够按照做签署的合同条款及法律文件的约定来履行其信用职责，就构成了房 地产债权项目投资的信用风险。当融资方在债务到期时无法还本付息，而使投 资公司遭受投资损失的风险成为融资方的信用风险。这种风险主要表现在融资 方如果因为某种原因不能完全履约支付本金和利息，则投资公司就会承受较大 的亏损风险，即使融资方的经营管理状况非常良好，但是投资公司也完全不能 排除融资方可能存在财务情况不良的可能性，如若真有此种情况发生的可能 性，那么融资方对于投资公司的偿还融资资本的能力就会下降

13、，可能会发生融 资方不能按照约定偿还本息的情况，由此产生了来自于融资方的信用风险。一 旦投资公司对于房地产项目的债权投资面临着来自于融资方的信用风险，在最 坏的情况下，融资方的信用质量风险会造成投资公司的破产，或者导致投资资 本的巨额损失，对于投资公司的发展前景以及与国内外同行业公司的竞争能力 产生不利影响。投资公司应建立健全信用风险处置机制，防止融资方及其股东 恶性逃废债务事件的发生。 2.3.2 通过调查问卷法和层次分析法对公司房地产项目债权投资风险因素评估 通过向投资行业的专家发放调查问卷并请其对于房地产项目债权投资风险 中的风险因素进行排名并打分后,对于调查结果得出的数据进行统计整理，

14、得 出了投资行业专家对于房地产项目债权投资风险因素重要性的得分。将调查问 卷中专家的打分对于各种风险因素求平均值后得出各风险因素的平均分。为了 保证调查问卷的结果对于投资公司房地产债权项目投资风险防控有一定的参考 依据，因此调查问卷的调查对象仅限于投资行业的专家。具体得分分值请参看 表 2.1 及表 2.2（调查问卷及其详细统计结果请参看附件）：通过层次分析法将得出到房地产项目债权投资的风险因素的平均分作为赋 值量进行比较并做简化处理，实现了对于房地产项目债权投资因素分析的定性 分析与定量分析相结合。调查问卷得出的统计结果用德尔菲法对于各风险因素 进行两两对比的方式，依据 IN 9 标度确定出

15、各风险因素对于房地产项目债权投 资的权重向量、最大特征根及特征根向量，通过随机性指标 RI 检验得出 CR0.1 通过一致性检验。具体数据如表 2.3：从如上的调查结果及统计数据分析评价当中可以看出，投资公司对于房地 产项目债权投资最主要的风险来自于融资方内部的经营管理风险、财务风险、 信用风险。投资公司需要对融资方通过引入第三方担保来分散风险、落实抵押 物建立缓冲区、股权质押、股权控制、派遣管理人员到融资方内部参与日常经 营管理和财务管理等方式来降低融资方内部的经营管理风险、财务风险以及信用风险。与此同时，投资公司需要在公司内部建立并完善风险控制流程、设置 专门的风险控制部门并成立独立的审计

16、部门以防控投资方内部的经营管理风 险，并保证对于来自融资方内部风险的防控措施（引入三方担保、落实抵押或 质押、股权控制）可以得到有效的实施。第 3 章公司房地产项目债权投资风险管理控制措施 3.1 引入第三方担保分散房地产项目债权投资风险 3.1.1 第三方担保的含义以及存在必要性 如何改变风险状态是风险管理的最核心的内容之一。投资公司对于房地产 项目债权投资究其根本是债权投资，而健全债务偿付机制，运用增加第三方担 保、落实抵押资产、通过股权质押实现股权控制等措施来降低投资风险就显得 尤为重要。第三方担保是房地产债权投资项目中比较常见的一项风险共治措 施。通过引入第三方担保，可以将投资公司所面对的原始风险状态转移第三方 担保方。第三方担保人是指在项目的直接投资者之外与项目开发有直接或间接 利益关系的机构为项目提供担保。目前在债权投资市场上比较多见的第三方保 证主体多为担保公司、关联方担保或者融资方的母公司作为担保方。当债务发 生违约时，由第三方担保主体代替债务人承担相应的责任。担保公司是一种以 提供担保为盈利手段，通过承担项目风险并收取担保服务费的方式盈利。担保 公司一般通过项目分散