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1、1龙湖知与行之精装修项目分析主讲人：李晓明2011年3月 南京2批量住宅精装修讲义 （上）-主讲:李晓明 2011.3.13目录l第一讲：概述l第二讲：研发设计l第三讲：土建移交l第四讲：质量管控l第五讲：进度管控l第六讲：成品保护l第七讲：安全文明l第八讲：工地开放l第九讲：集中交房l精装架空层4第一讲：概述5二、与精装房相关的背景及渊源二、与精装房相关的背景及渊源90年代初简简装（毛坯）房统统一天下 90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单经过简单 的统统一装修，主要装修 对对象包括墙墙面、卫卫生间间、厨房等，并配备备一些简简易设设施，如座便器、 水槽、水龙头龙头 等，此时时的装修房实际
2、实际 装修标标准极低，建材品质较质较 差 ，人工水品不高。1997年1998年1999年家庭居室装饰饰装修管理试试行办办法关于在部分城市开展家庭居室装饰饰装 修管理试试点工作的意见见关于推进进住宅产业现产业现 代化提高住宅质质 量的若干意见见菜单单式装修崭崭露头头角1997年以来，建筑部开始引导导装修住宅。伴随房地产产市场场的发发展，少 量开发发企业尝试业尝试 提供装修住宅。由于开发发企业业与消费费市场场双方皆对对 精装修住宅缺乏信心，此阶阶段装修住宅已菜单单式选择为选择为 主。2000年 2001年2002年2003年2004年在15个新建小区内试试点推行“菜单单式全装 修” 关于在本市开展
3、新建住宅菜单单式全装 修试试点工作的通知建筑装修工程质质量验验收规规范 上海市住宅产业现产业现 代化发发展“十五”计计 划纲纲要 住宅室内装饰饰装修管理办办法 商品房住宅装修一次到位实实施细则细则 开发发商在销销售商品房时设时设 置样样板房的， 应应当说说明实际实际 交付的商品房质质量、设备设备 及装修与样样板房是否一致买买房送装修成为为市场热场热 点 2001年开始，国家与地方引导导、规规范装修住宅产业产业 的政策与事件密集 出台，装修住宅质质量得到保障，消费费者对对装修住宅的抗性逐步下降。1997年以来，建设设部开始引导导装修住宅。伴随房地产产市场场的发发展，少 量开发发企业尝试业尝试 提
4、供装修住宅。由于开发发企业业与消费费市场场双方皆对对 精装修住宅缺乏信心，此阶阶段装修住宅以菜单单式选择为选择为 主。 在开发发企业对业对 装修方式的选择选择 上，从成本角度考虑虑，菜单单式装修逐步 退出开发发企业视业视 野，开发发企业业更趋趋向提供成本相对对低廉、操作相对对 简洁简洁 的全装修住宅。同时时又从规规避风险风险 的角度，引入“买买房送装修”的 概念，并受到众多开发发企业业的模仿。62005年2006年2007年住宅性能评评定技术标术标 准 出台一系列措施鼓励开发发商推出全装修房2007年上海全装修房预计预计 将达到170万套装修、毛坯住宅评评分市场场 经过经过 多年的运作，开发发
5、企业对业对 装修住宅的操作方法日趋趋成熟，装修队队 住宅的溢价能力逐步加强，再加以政策的引导导，以全装修形式的住宅数 量迅速上升。未来目前以近年来装修住宅增加幅度、以及国外较较先进进的房地产产市场场状况，毛 坯房被淘汰趋势趋势 已然显见显见 ，装修住宅将成为为市场场主流产产品。 精装时时代-未来城市住宅的整体精装修强调调宜居人文关怀怀，注重生活 方式的精品工业业化全装修（未来方向）（市场场需求和政府行为为）7三、龙湖精装房的评价指标l房产公司寻求的是什么？-小业主的忠诚度l客户的忠诚度来源于什么？-小业主的满意度l客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在工程质量， 也就是产品
6、的品质，而不是主要体现在个 性化、菜单式、营销服务和其它方面l因此，判断管理工作好坏和工程质量的主要标准就是：小业主是否满意l那么，如何考核和量化客户的满意度呢？小业主的满意度集中交 房日的交 房率 N%集中交 房日的 户均报 事量 N条集中交 房日后 4个月 内的户 均报 事量 N条8项目案例计划指标与达成率对照表项项目 名称集中日交房率（ N%）集中日户户均报报事量 （N条）集中日后4个月内 户户均报报事量（N条) 计计划实现实现计计划实现实现计计划实现实现紫都城975.4蓝蓝湖时时 光983西城天 街952.6观观山水926郦郦江98.20.4大学城99.70.2首次开发发 计计划指标标
7、90-953-5一月内接房率80- 85%9四、精装商品房合同问题五、政府验收问题六、精装房的四化管理10精正装饰监理11精正装饰监理121314151617181920七、过程管控的特性和主要思路l批量住宅精装修过程管控的最大难点：不是技术 问题，而是管理问题。管理小贴士讨论-我亲历的遗憾工 程案例211、批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有相当差异化并 与清水房管控迥然不同的装修业态；因此，具有大型工装合理计划组织调度 生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点 与星级酒店装修差异化比较项项目星级级 酒店批量成 品住宅比较较后对对批量住宅 精装修的结论结论 产权产权 所有少量投资资
8、商 （公）成百上千个小 业业主（私）质质量期望值远远值远远 高于酒店使用状况来往过过客家庭成员员常住成千上万只眼睛验验收和家 庭成员员日常使用的考验验功能需求起居休息样样齐备样样齐备出现现缺陷瑕疵点位数量增 加的机会质质量细节细节更关注整体 效果非常在意精细细化管理要求更高群体投诉诉不会发发生极易发发生导导致各方压压力倍增22与普通家居装修差异化比较项项目家居装修批量成 品住宅比较较后对对批量住宅 精装修的结论结论实实体数量1套大量作业业面倍增分包管理业业主负责负责精装总总包管理管理难难度很大业业主参与全过过程参与基本不参与增加交房难难度清水房质质量业业主负责负责精装总总包检查检查 接 收工作
9、量大、问题问题 多交叉施工基本没有家常便饭饭协调协调 繁杂杂进进度、安全、文明 施工、成品保护护要 求较较灵活或基本没有很严严格增加管理强度23与毛坯房的差异化比较项项目毛坯房批量成 品住宅比较较后对对批量住宅 精装修的结论结论管控侧侧重点结结构安装安全功能与感官细节细节点多面广业业主对质对质 量 敏感度装修可掩盖 不很敏感非常敏感 必须须整改管理要求更高实实体性质质基础础框架工程末端不可逆转转分项项工程数量12个左右48个左右是毛坯房4倍左右 出问题问题 的机率更高成品保护难护难 度很小非常大倍增管理难难度检查频检查频 次和时间时间较较小很大倍增管理强度业业主接房检查检查很简单简单很仔细细增
10、加交房难难度242、“三点一走偏”是批量住宅精装修施工过程中的常态3、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息 息相关，预防客户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务4、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际 需求存在一定差距，致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在 到位是各个层面管理者必抓的关键所在25龙湖主要的管理思路项项目问题问题解决问题问题“人”自上而下，管理团队团队 似乎缺乏足够够的 执执行项项目和公司之间间沟通协调协调 在每个层层次加强培训训足够够的人力 将潜规则变规则变 成显规则显规则 ，讲显规则变为讲
11、显规则变为 默契始终为终为 一线创线创 造方便的作业环业环 境有效推动动的技巧 似乎难难以找到数量众多的合作单单位将合作单单位视为视为 供应链应链 的一环环关心合作单单位的成长长 合作单单位内部也存在人的问题问题关心合作单单位内部管理“机”手工作业业太多，机械作业业太少从设计设计 着手减少对现场对现场 施工的依赖赖 先进进的工艺艺措施工厂化生产产 手工管理困难难，需要借助科学工具软软件程序，软软件系统统，协协同管理系统统“料”材料品种太多，管理麻烦烦提前控制科学手段 材料行情不熟，缺少把握培训训26“环环”作业业面太宽宽，难难以把握分而治之，正确设设置管理架构工序移交控制 作业队业队 伍太多，
12、难难以管理培训训，规规范化，沟通与协调协调设计设计 种类类繁多，难难以控制控制设计变设计变 化提前充分研究图纸图纸 ，减少设计错误设计错误让让一线线人员员快速地获获得设计设计 信息“法”管理思路不够够清晰，流程不太明白专业专业 分工，流水作业业，业业主预预体验验划分为为工序控制模块块和物料控制模块块基于统计统计 的管理方法 合作单单位之间间管理方式不统统一培训训，沟通与协调协调对对工艺艺做法缺乏深入了解培训训，集中研究从标标准到简单简单 化27八、龙湖精装修项目管理流程及办法1、材料的备货量 2、关于角阀、内丝管件、下水金属件、装饰盖、给水总阀、地漏等安装 配件 3、土建总包工程范围变动 4、
13、土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专业的装 饰公司28九、需要防范的主要风险29第二讲：产品研发与设计30一、研发的内容及意义精装房最合理 的户型出众的 效果符合客户 需求的部品舒适的 使用性能311、研发是研究如何满足客户需求的过程；2、就是成本控制的过程；3、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；4、是工程质量保证的前提。32二、注意事项 1、设计主导各部门紧密配合； 2、样板测试体验最直观； 3、没有完美无缺的装修房； 4、成果及时归纳和总结； 5、建立经验教训手册-傻瓜式的设计缺陷预防表 6、学习成长和资源整合33三、研发流程1、传统的流程：2、常见的问题：3、新
14、流程示意图4、研发的成果34三、客户基础研究的方法四、需求分类是研究的前提35厨房精装修功能设计共性标准（一）36厨房精装修功能设计共性标准（二）37小户型厨房精装修功能设计标准（三）38卫生间精装修功能设计共性标准（一）39卫生间精装修功能设计共性标准（二）40小户型卫生间精装修功能设计共性标准（三）41玄关精装修功能设计共性标准（一）42玄关精装修功能设计共性标准（二）43小户型玄关精装修功能设计共性标准（三）44五、设计设计涉及的内容很多，应当编制全装修设计管理 手册 1、设计管理 2、精装修设计介入时间 3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合 4、出图要求和出图标准 5、精装修设
15、计的主要指导原则45（一）、户型方案阶段要考虑的内容（二）、设计阶段需要注意的问题（三）、木制品家具选择工厂制作设计实施阶段的经验提示46涉水缺陷、含水率问题一览表序 号问题问题 部位问题问题 描述后果现场图现场图 片 节节点设计设计1窗框周边边 外墙墙雨水、露水和清洗外墙墙的水进进入室内 墙墙体结结露、底层层和顶层顶层 渗水返潮墙纸墙纸、乳胶漆、 木地板、石材受 潮施工质质量、下雨未 关窗、温差变变化2阳台、露 台、入户户 花园、厨 卫卫管根、底板渗漏，飘飘雨积积水从推拉门门下方 门门口石底部和平开门门下方窜窜入室内并沿周 边墙边墙根机保温层层上窜窜室内墙墙体受潮设计设计、施工、成品 保护护
16、3外墙栏墙栏杆与外墙墙打孔连连接部位进进水周边边相邻墙邻墙体受 潮设计设计、施工4空调调机位飘飘雨积积水周边边相邻墙邻墙体受 潮设计设计、施工5空调调洞飘飘雨进进水、最后洗外墙墙罐入周边边相邻墙邻墙体受 潮施工问题问题47序 号问题问题 部位问题问题 描述后果现场图现场图 片6厨卫卫防水楼板、管根、烟道渗漏、相邻墙邻墙 体返潮很严严重施工、保护护7回填层层 粘接层层大量积积水、关水试验试验 未清除、二次防水破坏、马马 桶地漏管口砖缝进砖缝进 入、施工用水倾倾倒乱窜窜、阴水长时间长时间 渗 入墙墙体或窜过门窜过门 口石设计设计 、施工、保 护护8卫卫生间间 门槛门槛 石下方和两端缝缝隙窜窜水出来、水汽进进入木门门套背面 及下断面地板、门门口墙墙体、木门门 套下部受潮设计设计 、施工、保 护护9管井检检修口松动动漏水楼板受潮施工10墙墙根及 墙墙体下部墙墙体下部500左右范围围受潮，含水率超标标 自然干燥不足（特别别是施工和清洁洁用水抛洒、一 次关水后清除、爆管、未接房的门门窗长长期关闭闭、 河沙靠墙墙堆放、室
