WANDA集团哈尔滨城市综合体发展策略

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1、WANDA 集团哈尔滨城市综合体发展策略集团哈尔滨城市综合体发展策略第 2 章 WANDA 集团哈尔滨城市综合体环境分析 2.1WANDA 集团 2012 年经营情况 2012 年，WANDA 集团在中国经济持续放缓，全球经济危机重重的情况下， 所取得成绩，仍然让同行所瞩目。WANDA 集团在 2012 年总资产已达到 3000 亿 元，比去年增长 50%；收入 1416.8 亿元，超额完成年计划 22%，同比增长 34.8%；2012 年新增持有型物业 387 万平方米，同比增长 43%，累计的持有 物业达到 1290 万平方米，WANDA 集团现已成为全球规模第二的不动产企业。在 2012

2、，集团内部预测 WANDA 集团不动产规模会排名世界第三，但由于排名第二 的美国公司在金融危机中遇到困难，抛售大量持有型物业。所以 WANDA 集团提 前成为全球行业第二，净利润超过 100 亿元。 WANDA 集团 2012 年商业地产收入 1097 亿元，超额完成计划 13%，同比增 长 15.1%，其中武汉项目公司收入 100.1 亿元，成为是 WANDA 集团的首家年收 入突破 100 亿元的区域分公司。新发展项目 22 个，新增土地折合楼面面积 1308 万平方米，土地储备总面积 5037.7 万平方米。 最近两年，WANDA 集团的租金额呈大幅度上涨趋势，估计 2013 年比 20

3、12 年仍将会大幅增长。租金收缴率 99.98%，连续 8 年已成为全球大型不动产企 业租金收缴率第一。 WANDA 集团城市综合体项目WANDA 广场 2012 年的总客流 10.6 亿人次， 若按照开业天数计算，每个城市综合体日均客流 6.4 万人次。在 2012 年上半 年日均客流增长率较低，随着新的 WANDA 广场的不断开业，同时中国经济形势 逐步好转，2012 年下半年，WANDA 广场的客流量得到了大幅提高。 2.2WANDA 集团哈尔滨城市综合体外部环境分析 2.2.1 政策环境分析 城市综合体是属于商业地产中的一项比较成功的模式，而商业地产属于 房地产中的一类，所以我国近年出

4、台的房地产行业相关的政策，对商业地产 影响很大，对于 WANDA 集团哈尔滨城市综合体商业地产项目来说，同样影响甚 大。本文主要对 2010-2013 年初的政策环境进行分析。 （1）2010 年政策环境 2010 年 1 月初国务院办公厅针对房地产市场 过快发展的情况举行会议，并发布了会议通知国务院办公厅关于促进房地 产市场平稳健康发展的通知 ，具体有四个方面11。 1）住房的不合理需求应得到有效抑制。严格执行住房类差别信贷政策。 2）在房价增长过快的某些一线城市，其住房商品的有效供给应得到增加 住宅类房地产的用地也应该随之增加，增加限价商品房及经济适用房的供应， 增大租赁性公共住房的供给量

5、12。 3）一些安居性、保障性的住宅应加快建设速度。 4）房地产市场应加强监管。 会议同时要求，省级人民政府对保障性住房的建设、房价的稳定负总责 任，城市地方政府应落实好相关政策，监察部、建设部等国家级单位对此要 定期进行巡查、考核、约谈、问责。 （2）2011 年政策环境自 2010 年一些房地产调控政策出台后，我国 的房地产市场出现比较大的变化，初步遏制了房地产上涨过快的态势。2011 年 1 月国务院召开常务会议，会议主要是关于调控房地产相关政策研究的。为了巩固和扩大房地产市场的调控结果，将严加管控投机、投资性房产的购 买，使城镇居民的住房问题得到有效解决。该会议针对房地产行业出台了一

6、系列的相关调控措施，即“新国八条” 。 1）在地方房地产市场上，地方政府要进一步落实相关的管理职责，为了 促进本地区房地产健康发展，地方政府要承担起来其责任，并各级地方政府 应依据当地城镇居民购房能力、人均收入、经济目标，使地方的房地产价格 在一个合理可接受的范围内，并制定出合理的控制目标，向社会公布。 2）地方政府要保障安居性住房工程，各地方政府的保障安居性住房工程 要多方式、多渠道保障，相关的保障覆盖范围要逐步扩大，加强保障安居性 住房工程的管理，建立健全相关退出程序，相应的住房供应要增加。 3）在税收征管方面要加强，税收政策要完善。对于个人所有不满 5 年的 房产转让时，要调整其应缴的税

7、款，以销售收入的全额为计算基础，统一征 税。 4）对于住房贷款政策，要加大差别。对于一些要购买二套房产的家庭贷 款时，受款要达到总价款的 60%以上，适用的贷款利率是在基准利率的基础 上浮 10%以上。 5）住房用地再进入房地产市场时要严格管理。各级政府要在保障的基础 上使有效土地的供应得到增加，保障性住房要得到保障。地方各级政府要使 针对改造住房性的土地供应量得到保障。 6）不同地区的住房需求要合理引导。在一定时间内，对于一些房价过高 的一线城市和各直辖市、省会城市、计划单列市所制定的限购措施要严格执 行。 7）建立房价稳定、保障住房的约谈问责机制。如果在给定期限内没有达 到相关目标的省市人

8、民政府，要把相关情况报告给国务院，相关负责人也会 进行约谈，上述目标包括控制新建住房的价格目标、价格上涨幅度超过年度 控制目标和没有制定安居工程目标。 8）合理利用舆论，加强引导。要大力宣传各地稳定房价好的做法，保障 住房工作好的经验。 （3）2012 年政策环境 2012 年的楼市政策虽没有前两年频繁，但经 历了楼市调控最为严厉的 2011 年后，一些众多二三线城市率先对购房政策 进行微调，一些城市因地制宜出台了“限价、限售”等政策14。其中对黑龙 江省的房地产状况产生影响的政策有下列几部分内容。 1）地方政策微调。这些微调主要从放宽住房公积金、贷款额度和税费优 惠入手，鼓励首套购房。 2）

9、存、准利率下调。中国人民银行于 2012 年 2 月 24 日下调存款准备金 率 0.5 个百分点后，于 2012 年 5 月 18 日再次下调了存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点，为市场提供的解冻资金约 4000 亿元。 3）央行三年来首度降息。2012 年 6 月 8 日，中国人民银行下调金融机 构一年期存款基准利率 0.25 个百分点，下调一年期的贷款基准利率 0.25 个 百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率也相应下 调。 4） “闲置土地”定义变宽。2012 年 7 月 1 日起，国土资源部新修订的闲 置土地处置办法正式实施， 办法中明确了闲置

10、土地定义。新办法对闲置 土地的定义更为宽泛，从正面敦促了开发商尽快开发，以避免囤地、捂地现象，从而增加市场供应量，协调市场供需平衡15。 5）多个城市“松绑”公积金房贷。住建部也就各地公积金条例修改进行 全面调研。目前，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定， 住建部暂不对此出台相关统一政策。 （4）2013 年政策环境国家对于住宅类房地产出台的一些政策，其 实也在间接的影响商业地产的发展，两者虽然不属于一种类型的房地产，但 两者是互相影响的，了解住宅类地产的调控政策，对于了解商业地产的政策， 是十分必要的。 2013 年 3 月 1 日国务院颁布新的房地产政策（国 5 条） ，相

11、关政策 如下。 1）对于稳定房价的工作责任制要完善。区域的差异，各级政府要更加注 重，对于稳定房价的工作，要建立建全问责制度。 2）对于投机投资性购房要坚决抵制，对于商品住宅的限购措施要继续严 格执行。 3）普通的商品性住房，要增加其用地供应。 4）对于保障性住房要加快工程规划建设。 5）对于市场监管要加强，重视及加强预期管理。 6）正确引导房地产市场的发展的长效机制，要加快建立和完善。 （5）房产税政策环境在相关调控政策出台的同时，房产税的试点 范围也在一步一步的扩大，对于出售自有住房，应征收个人所得税17，应依 法严格按转让所得的 20%计征，具体内容如表 2-1 所示。2.2.2 产业特

12、点分析 世界经济的发展是有周期性的，从 2010 年，世界经济有了明显复苏的 迹象。在之前的金融危机的影响下，各国纷纷调整经济策略，未来全球经济 的发展将更加稳固和扎实，估计经济的稳定上升的发展时间即将到来18。一 些发达国家也正处于经济的恢复阶段，其国家经济政策也会随之改变，过去 的 10 年里，我国经济得到了长足的发展，中国的 GDP 的增速远远高于全球的平均水平19，增长趋势如图 2-1 所示。（1）地产行业发展的周期性大多行业的发展都具有周期性，房地 产业的发展也一样。 1995-2011 年国内生产总值（Gross Domestic Product，简称 GDP)增长率 与全社会固定

13、资产投资增长率和房地产开发投资增长率波动对比，如图 2-2 所示。 中国的房地产发展周期有三个特点：周期一般为 7-8 年，其中 5 年发展 期，2 年低谷期；由上个特点可以知道我国的房地产的发展期比低谷期长， 由此可以推断我国目前的发展阶段决定了对房地产这种商品的刚性需求；我国房地产销售增长与我国固定资产投资的增长具有反向性，即固定资产投资 初期投资大，但收益少，固定资产投资后期投资较小，而收益变大。 （2）我国房地产发展具有地域性房地产的市场的繁荣与否与当地 经济的发展具有不可忽视的联系，当地经济水平高，人们的生活条件好，家 庭整体收入有了剩余，人们会选择改善自己的生活居住条件，同样对于商

14、业 地产来说，也具有同样的性质，人们生活水平的提高也会体现在商业购买力 上，商业消费需求就会加大，就需要越来越多的商业地产。所以在经济发达 的沿海一线城市，房地产的价格在国内也是出于领先地位，一线城市的房产 价格的上涨会逐渐带动二线及中小城市的房产价格的上涨。 （3）我国房地产行业具有产业关联性房地产行业是涉及多行业的， 房地产市场的变化会带动相关产业的变化。这也是房地产行业发展带动国家 经济的发展的主要原因之一。房地产行业涉及了众多生产行业、服务行业。 1978-2005 年期间，我国的 GDP 年均增长速度是 9.6%，其中 GDP 中 4.1%是 由房地产业的增加值贡献的，房地产业每年以

15、 11.4%增长，对我国经济增长 有着很大促进作用。 （4）相关政策影响性中国人讲究衣食住行，其中住的需求的满足 即是房地产，它的价格的高低、上涨与下降对老百姓的影响是很大的，对于 整个国民经济的影响也是巨大的，所以国家对于房地产行业会有一些政策上 的约束和影响。主要有下面几个方面，其一，土地供应状况会受到政府对土 地资源开发和使用政策的影响，从而会影响房地产行业；其二，各项税费对 房地产的价格影响较大；其三，在交易结算，国家的相关政策会影响房地产 的交易状况。 （5）资金使用量大及专业高标准性房地产这种商品集合了多工种 多专业，专业性要求极高，在开发过程中，需要投入大量的人力和物力，也 就是

16、需要大量的资金保证实施。所以房地产行业具有资金使用量大的特点和 专业高标准性。 2.3WANDA 集团哈尔滨城市综合体内部环境分析 2.3.1 主营业务分析 WANDA 集团哈尔滨城市综合体是一个大型的商业中心，其主体是大型的购 物中心，附加的有大型文化娱乐部分、星级酒店部分、商业管理部分，外加 写字楼、住宅部分，形成一个有机的、互相联系的、互相促进影响的整体。 这种不同业务板块的结构，充分发挥了各个不同业务的优势，不同的业 务在展开的过程中，对其他业务是有良好的促进作用的。WANDA 集团哈尔滨城 市综合体是 WANDA 集团在哈尔滨发展的主要项目，理解 WANDA 集团的业务组成和 结构对理解 WANDA 集团哈尔滨城市综合体的发展具有重要的意义，WANDA 集团的 业务结构如图 2-3 所示。 WANDA 集团哈尔滨城市综合体项目WANDA 广场，是 WANDA 集团在哈尔滨商 业地产投资的主要部分，在全国的商业地产行业中，WANDA 集团的城市综合体 商业地产已经成为行业中的标杆项目，WANDA 广场已经成为 WANDA 集团商业