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1、万科房地产公司投资价值分析万科房地产公司投资价值分析3.万科房地产公司概况3.1 公司简介万科房地产企业股份有限公司是一家大型的房地产龙头企业，在 1984年创立，同时在 1988 年开始进军房地产的相关市场，随后在 1991 年公司在深交所成功上市，是当时深交所的第二家上市公司。在公司历年的发展进程过后，公司凭着自身的企业理念成为了我国房地产公司中最大的住宅开发销售企业，目前公司的主要经营业务覆盖长江三角、珠三角、环潮海三大经济圈并且还包括我国的中西部地区，总共有 54 个城市。最近几年，公司的每年平均的住宅销售数量都大于六万套，在 2011 年度，公司的住房销售达到 1082万平米，在 2
2、012 年度销售规模持续居全球同行业首位。万科房地产股份有限公司实现的连续上涨的销售情况和相关的透明并且正规的企业治理结构，促使投资者们都对企业的信用程度大大提高。同时万科公司在自身的成长过程中曾分别当选福布斯杂志评比的“世界 200 家最佳中小企业” 、 “亚洲最佳中小企业前 200 强” 、 “亚洲最佳 50 家上市公司“的排行榜；并曾数次获取投资者关系等世界权威平面媒体举办的最优公司治理、最优投资者关系等奖项。在多年的经营中，万科坚持“不围地，不梧盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速幵发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。公司推出的住宅始终将目光着眼于城市中的主流需求市场，公司
3、主要是为城市普通家庭提供有效的住房供应。在 2011 年度，公司的销售情况是：144 平方米及其以下的户型所占的比例为 86%。同时，公司一直秉承规范化的经营理念，不去追求所谓的高利润，在过去几年以来公司总共缴税数量超过了 500 亿元的大关，并且每年的缴税数量都大于公司的净利润。3.2 公司定位万科房地产公司自从其成立以来，一贯强调“健康丰盛人生”的价值观念，公司十分看重生活和工作的协调；公司致力于为雇员营造可持续发展的工作平台，鼓舞雇员和公司一道健康成长；主张简单的人际交往关系，致力于创建能够最大程度发挥员工才能的工作环境。在 2011 年年度末，由世界著名的人力资源公司汉威特举办的“20
4、11 年中国优秀雇主”评选中，公司被评为全球 TOP25 优秀雇主，并且两年连续获得“中国优秀雇主”称号。万科致力于推广行业节能减排，不断推动绿色建筑及相关的居住房屋产业化。在 2011 年度，公司共计申报绿色的三星项目有 273. 7 万平方米，是全国共计数量的 52. 9%。在 2007 年年度，建设部批准万科建筑研究中心成为中国住宅产业化试点基地。公司持续推动居住房屋产业化的进程。在 2009 年年度，万科公司北京假日景观工程 B3 号和 B4 号楼被授予“北京房地产优秀产业化试点工程”的称号。同时东堯的万科建筑技术有限公司也取得了由广东科学厅、广东财政厅、广东国税局以及广东地税局联合颁
5、布的高新技术企业认证证书，万科公司则是第一家被选出的高新技术性企业。2011 年实现工业化幵工面积达 272 万平方米。公司致力于坚持不懈的提高产品的品质。累计到 2011 年年度，万科房地产公司共计有 27 个工程取得“詹天佑大奖优秀居民小区金奖” ，其中的天津水晶花小区、广州的四季城、中山的城市景观工程分别取得了 “中国国家建筑工程詹天佑大奖” 。4.万科房地产受到宏观政策的影响及其SWOT 分析4.1 宏观政策对万科的影响4.1.1 货币政策根据颁布的相关货币政策，我们发现进入 2011 年以后我国政府继续紧缩银根。2011 年内人民银行进行了多次上调准备金的动作，同时与之相适应的是将存
6、贷基准利率也进行了一定比例的上浮。这些货币政策上的举措给万科房地产公司带来了资金支持方面的一定压力。但是在 2011 年快要结束的时候，11 月底，人民银行第一次开始减少了准备金利率。这种宏观调控行为表明国家对于市场货币政策的调控出现了一个拐点，表明货币政策由从紧的态势有可能进入稳健的情况。此时我们可以预计未来有可能会出现继续下调准备金率的行动，这种稳健的货币政策虽然不能使万科房地产公司回到 07 年以前的情况，但是我们有理由相信此时的市场资金供求情况可以满足万科房地产公司维持 2011 年的高资产负债结构。4.1.2 国五条出台的影响国五条的基本内容是加强了住房信贷政策的差别化待遇（包括要求
7、银行等金融机构停止向个人进行第三套房及其以上的住房贷款的办理，同时对于利用银行资金买入第二套住房的个人需要首次付款的比例不低于 50%)，调整了住房交易环节的缴税情况，推出了房产税等。由以上规定我们可以看出国五条的出台是为了保证居民的民生环境，帮助房地产市场向着健康的方向发展。从相关规定可以看出该政策对万科公司的负面影响肯定是比较大的，其主要影响在于遏制了一部分市场上的炒房需求。但从另一个角度去思考，在国五条实行过后，所缴纳的税收将会有全部或者一定比例转移至买方消费者，而此时对于购房者来说，二手房所谓的价格上的优势不再明显，此时需求会转移至新房部分，而卖方此时极有可能将出售转变为出租，由此可知
8、二手房的相关供求将有所下滑。而此时二手房相较于新房在价格上的优势也会明显的缩小，需求将会不断地转向新房。我们知道因为新房的供应受制于土地供给，转移到新房的需求可能不能很好地得到满足。这就为万科房地产公司的长期发展提供了机遇。4.1.3 国务院 17 号文件的影响国务院 17 号文件对于房地产市场的影响，尤其对万科公司的影响要分为两方面来进行解读。首先是 17 号文件征收 20%房产税的严厉调控政策，该政策在一定程度上抑制了房地产市场上的投机性购房需求，从而给房地产市场的需求带来一定程度上的减少。这也使得万科公司面临的一部分投资性需求减少。然而从另一个角度去思考，我们发现 17 号文件的出现的真
9、正核心在于促进我国房地产市场的有效供给快速形成，从而保障行业的长期健康发展。根据相关的报告解释，本次调控的主要需要达到的效果是保证居者有其屋，增加居住房屋的有效供给。减小购房成本就是增加居住房屋的有效供给的一项重要措施，这也在 17 号文中有所体现。其次文件强调对以中小户型为主的项目提供差别化信贷支持。虽然我国的历年宏观调控都会注重促进中低价位和中小户型的居住房屋建设，但 17 号文件却第一次明确强调对中小户型居住房屋套数应该达到工程开发合计数的 70%及其以上，同时要求工程必须首先支持其相关贷款的需求，该规定操作性相对来说较强，因而对于房地产开发商工程项目类型选择具有一定的指引作用。面对如此
10、措施，对于现有阶段的产品结构主要以中小户型普通居住房屋为主、并且具有中小户型工程开发的相关经验的万科房地产公司来说，就能够为其以后在融资中占据优势打下坚实的基础。4.2 SWOT 分析SWOT 分析是根据公司的内在条件展开研究，目的在于发掘公司的相关优势、劣势及其所具有的机会和相关竞争力情况的战略研究方法。在这当中战略的内在因素（“可以做到的” ）：S 表示的是 strength (所谓的优势） ，W表示的是 weakness (所谓的弱势） ；外在因素（“有可能做的” ）：0 表示的是 opportunity (所谓的机会） ，T 表示的是 threat (所谓的威胁） 。利用该分析法将万科
11、房地产有限公司置于宏观的房地产行业中进行外部与内部的行业分析，能够使我们充分的认识到万科房地产公司现在的竞争位置，使我们能够对万科房地产公司的竞争实力、隐藏的威胁、拥有的市场机会以及公司将来的市场价值增长率进行充分完整的客观评价。4.2.1 优势分析(1)专注普通商品住宅，符合市场趋势万科房地产公司的相关住房结构仍然秉承了以中小户型居住房屋为主的特点，公司所出售的住宅中，144 平方米以下户型与总数量的比例达到 89%。另一方面，公司在 11 年度销售的平均价格是 11403 元每平方米，鉴于公司的精装修比例，我们知道万科公司开发的产品绝大多数属于中端产品。目前的房地产行业宏观调控政策有正在向
12、第一套房进行微调的趋势，由此可知万科公司的结构可以保证其在种种措施背景下的优先去化。(2)资金安全程度高截至期末，公司的净负债率为 23.8%。截至期末，公司持有货币资金 342. 4亿元，大于公司的短期借款以及一年内到期的长期负债的总额 237. 8 亿元。.这对于类似的房地产公司来说，万科公司的资金情况非常稳健，有充分的财力来维系公司的稳定经营。(3)项目定位锁定主流需求，产品结构继续向主流需求集中主流需求即“刚需、首次改善、不限购商业” ，2011 年新推货量中 144平米以下户型占比达 91.3%。成交客户中，76%为首次置业客户，82%为自住型购房客户。受信贷紧缩影响，按揭贷款付款比
13、例下滑至 68%。12 年幵工计划会根据情况调整。公司基于对市场仍较谨慎的态度，目前 12 年新开工计划较11 年有所缩减。在此基础上，预计 12 年新推盘货量 800-1000 亿元，集中在5-10 月的传统高峰期，主力户型将进一步向 90-120 平米户型集中。在重点抓刚需产品之外，也会促进大户型消化。公司销售时将控制的目标定为半月去化率是 50%，半年的去化率则定位为 80%,竣工备案之前结清。(4)管理制度先进，股权激励显成效之前万科公司发布了股权激励的草案，公司计划向 87 名所选对象给予共计为 3000 万份的期权，所涉及到的标的股票数量约为 3000 万股，共占授予时点万科公司股
14、本总价值的 2. 57%。该激励计划的有效期限是 4 年，给予的期权从授权日起的 4 年内具有效力，规定等待期为 1 年。计划共分为三次进行行权，在符合业绩要求的条件下，三次行权规定的比例为 40%、35%. 25%,并且行权的价格为 12. 40 元。股权激励推出时机较为合适，目的在于激励中层干部为主。公司于 2010年度报告披露之前就对外发布了激励方案真可谓用心良苦，因为这样就能够使公司在今年进行授权，而相反的情况是，则有一定的几率将到明年方能够实行授权。在 87 名计划授权人中，有六名高管在此之前就通过各种方式持有公司的股权，所以激励意义真正是在于对剩傘的 82 个中层干部和相关的核心人
15、员的激励，由此我们有理由相信，这种举措将有利于这些力量更加良好的发挥自身的主观能动性，从而帮助公司留住雇员。4.2.2 劣势分析(1) 土地储备相对储备不足2011 年以来，限购、限贷等调控政策持续从紧，房地产市场不确定性加大，企业拿地日趋谨慎，6 月开始单月万科土地购置面积就呈现同比下滑的态势。随着 3 季度限购范围扩大到二三线城市，房地产市场下行的态势逐步确定，万科公司开始暂缓拿地或者大幅缩减拿地规模，土地市场成交异常低迷。在第 3 季度和 4 季度万科公司土地购置的面积为 130 万平方米、50 万平方米，相较同期下降 11. 36%和 17.64%。其中，10 月和 12 月土地的购入
16、面积相较同期下降 30. 61%和 21. 88%。全年来看，万科购置面积累计 220 万平方米，同增长 2.6%，增速较上年同期下降 25.8 个百分点；万科土地购置费累计 412. 82 亿元，同比增长 14.1%，较上年同期下降 51. 8 个百分点。万科公司在 2011 年年度末土地储备量大约有 2200 万平方米，新增加的土地储备共计约有 320 万平方米。根据万科公司的 2012 年度财务报告，我们知道公司新增房地产开发工程 58 个（其中含有 6 个改造工程)，按其权益计算的占地面积共计大约有 485 万平方米（对应的相关规划建筑面积共计大约1149 万平方米） ，公司大约需要支出 297.2 亿元。由此看出公司的土地储备仅能满足其 2-3 年的发展需要，低于行业平均水平。对于房地产公司而言，较低的土地储备所带来的后果就是会影响其增长进度。同时由于为了弥补不足的土地存量，在通货膨胀的影响下，基于购置土地产生的巨额经费会增加公司土地购置成本，从而影响公司的资金回笼，最后导致公司的资金链出现问题。(2)公司与政府的关系相对一般我们知道对于以居住房屋销售为主营业务的万
