G商业银行住房按揭贷款风险识别及防范

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1、G 商业银行住房按揭贷款风险识别及防范商业银行住房按揭贷款风险识别及防范3 G 商业银行风险控制的现状 3.1 G 银行基本情况介绍 G 银行为中国农业银行重庆分行下属分支机构。 中国农业银行是四大国有独资商业银行之一，是中国金融体系的重要组成部 分，总行在北京。2009 年 1 月 15 日，中国农业银行完成工商变更登记手续，由国 有独资商业银行整体改制为股份有限公司，更名为“中国农业银行股份有限公司” 。 中国农业银行重庆市分行是中国农业银行股份有限公司在渝设立的一级分行， 长期以来特别是近年来，中国农业银行重庆市分行始终秉承“大行德广伴您成长”的 品牌理念，围绕建设优秀大型上市银行的发展

2、战略，坚持“面向三农、服务城乡”的 市场定位，持续提升市场竞争力、价值创造力、风险控制力，着力打造“经营规模 领先、经营质量领先、经营效益领先、风险控制领先、经营管理领先、社会评价领 先”的区域内主流银行，为重庆经济社会发展做出了积极贡献。 农行重庆分行现辖 45 个分、支行，458 个对外营业机构，拥有 24 小时自助银 行、自助设备 1000 多个，电子服务渠道 3000 多个。2011 年 12 月末，各项存款余 额 2162 亿元，各项贷款余额 1676 亿元，成为重庆地区金融业中存贷款规模最大、 盈利最大、网络最广，市场份额领先、经营优势独特的标杆银行和县域领军银行。 G 银行位于重

3、庆市沙坪坝区，客户主要为沙坪坝区居民及流动人口。业务范围 包括：吸收公众存款；发放短期、中期、长期贷款；办理国内外结算；办理票据承 兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、 金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；结汇、售汇；从事银行卡业务； 各类汇兑业务；代理政策性银行、外国政府和国际金融机构贷款业务；贷款承诺； 组织或参加银团贷款；外汇贷款；外汇汇款；外汇借款；发行、代理发行、买卖或 代理买卖股票以外的外币有价证券；外汇票据承兑和贴现；自营、代客外汇买卖； 外币兑换；外汇担保；资信调查、咨询、见证业务；企业、个人财务顾问服务；证 券公司客户交易结算资金存

4、管业务；证券投资基金托管业务；企业年金托管业务； 产业投资基金托管业务；合格境外机构投资者境内证券投资托管业务；代理开放式 基金业务；电话银行、网上银行、手机银行业务；金融衍生产品交易业务；经中国 银行业监督管理机构等监管部门批准的其他业务。 在贷款方面：近年来，随着住房按揭贷款在我国银行业贷款结构中的比重上升。 G 商业银行也对其零售贷款的结构进行了调整：压缩了部分“中小微”贷款、压缩其 他消费零售贷款，加大住房按揭贷款的力度，住房按揭贷款余额连年上升。 3.2 G 银行现有的风险控制结构 3.2.1 总行风险管理组织结构图 从图 3.1 可以看出，农业银行总行风险管理的组织结构清晰、层次分

5、明。2009 年农行董事会审议通过全面风险管理体系建设纲要 ，这是农行首份全面风险管 理体系规划，标志着正推动上市进程的农行在强化全面风险管理上迈出关键性步 伐。根据新职能设立新部门，以风险管理部最为典型。农行设立风险管理部意在突 出其风险“总规划” 、 “总协调” 、 “总计量”以及“总闸门”的作用。 同时， 纲要围绕农行市场定位对备受关注的“三农”风险管理、分支行风 险管理等难点问题进行了重点规划。特别强调建立全面、相对独立、垂直的风险管 理组织架构。所谓全面，指风险管理应涵盖表内外、本外币各项业务，渗透业务操 作全过程，覆盖信用、市场、操作、流动性等各类风险。相对独立，指赋予风险管理部门

6、独立评价、监控的职能，独立于各业务部门和交易领域。垂直，指全行风险 管理系统的垂直管理。农行风险管理部总监宋先平告诉记者。同时，农行将实行两 级派驻，即一级分行向二级分行派驻风险主管，二级分行向支行派驻风险经理，通过上级行对下级行的“贴身监管” ，确保风险管理的权威性和独立性。 3.2.2 G 银行组织结构图 从图 3.2 可以看出，G 银行属于农业银行沙坪坝的支行，具有典型的“四部一 中心”机构设置模式。即业务管理部、个人金融业务部、客户部业务拓展部、综合 部和现代理财中心。同时下属两个支行，一个在沙坪坝区中心，一个在郊区。支行 机关驻地在沙坪坝主城。 “四部一中心”基本涵盖了个人、企业、其

7、他机构三类主体，既包含传统的存 贷款业务，也包括现代理财、小微企业融资、消费信贷、大额信贷等重要业务，同 时下属的二级支行还拓展一部分农村业务。3.2.3 G 银行个人住房按揭贷款风险控制系统对个人住房按揭贷款风险控制，G 银行采用了强化组织，各司其责的办法。该 行成立了以行长为组长、分管行长为副组长、各部室负责人为成员的风险控制小组， 并对各部门、各条线的活动职责进行了明晰，确保了活动规范有序开展。如明确运 营管理部负责临柜操作风险点的管控，深入推进柜面业务运营模式改革；人力资源 部负责研究制定常态化、制度化的基层员工学习培训机制；内控合规部负责基层合 规文化培育，进一步改进、完善监督检查的

8、方式方法；财务会计、电子银行、个人 金融、安全保卫、综合管理部、工会、监察等部门各有各的职责。为确保各部门职 责履行，该行制定了联席会制度，定期听取各部门工作进展情况汇报。见图 3.3。3.2.4 G 银行个人住房按揭贷款风险控制流程 G 商业银行为了应对个人住房按揭贷款可能出现的风险，从流程方面设计了一套相对完整的体系，流程长达 8 项之多。从申请表填写到资料审查、抵押物审核、 合同签订、贷款发放、档案跟踪，一直到贷款清算的全过程都实现了痕迹管理，做 到有记录、有人员、有证据，实现了会计管理中帐、证、簿的统一，能够从源头上 对某笔房屋抵押贷款的发放与执行情况进行跟踪。见图 3.4。同时，在现

9、场调研中 发现，除了从上述环节进行流程控制外，G 商业银行还在签字、拍照、证件核对等 具体环节上有一套自己的鉴别方法，以应对假按揭，以规避风险。 3.3 G 银行现存风险的识别 风险识别是风险管理的第一步，也是风险管理的基础。风险识别是指在风险事 故发生之前，人们运用各种方法系统的、连续的认识所面临的各种风险以及分析风 险事故发生的潜在原因。风险识别过程包含感知风险和分析风险两个环节。感知风 险：即了解客观存在的各种风险的过程，是风险识别的基础。分析风险：即分析引 起风险事故的各种因素，然后找出这些因素中最关键的一些原因，是风险识别关键。 当前，G 银行不良率仍然很高，贷款分类偏离度仍然较大,

10、风险管理能力与其它 银行差距主要表现为信贷风险较大，信用风险管理能力较弱。当前，尽管 G 银行近 年来通过清收盘活，不良贷款增势得到了有效遏制，不良贷款率逐步下降，但降低 的总体趋势缓慢。另外，新发放贷款形成不良反弹压力较大。G 银行政策性比较强， 历史包袱远远重于其他国有商业银行；风险管理能力较差，包括管理方法和手段尚 不够先进，还没有建立起完整的风险管理系统，对风险的分析尚处于定性而非定量 管理阶段，数据积累和管理工具的运用也比较滞后。 3.3.1 信用风险方面 (1)虚高评估抵押物(房产)的价值 众所周知，我国的房地产开发商是利用杠杆来经营的，用很少的资金就能开发 上亿元的项目，在资金充

11、裕的情况下能够同时买几块地、开发几个项目。住房贷款 的抵押物多为固定资产和地块，若抵押物为住宅和公寓，因单价低，比较好处理， 但如果是大型购物中心、写字楼等商业项目，处理起来就比较困难，因为这些项目 都需要大资金量的买家接盘。通常来讲，如果是公寓住宅，房地产商会在信托兑付 前低价处理，一般不会进入到司法拍卖的程序，当抵押物遭遇流拍后，可能会降价 20%进行第二次拍卖。因此，住宅地产的抵押物估值会更靠谱，住宅价格透明，根 据周边住宅测算的抵押价格基本不会有太大偏差。因此这一领域的信用风险表现的 并不那么强烈。 然而，G 银行业务中包括一部分面向农村的住房按揭贷款。由于农村资产保值 增值的能力较弱

12、，变现也相对比较困难，如何对农民的抵押物进行合理估值是 G 银 行面对的一大难题。目前主要采用农用机械设备、汽车、股票、土地权益等进行确 权估值，仍存在很多困难。 (2)利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭 假按揭是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲 属的名字购下，从银行套取购房贷款。假按揭操作流程图 3.6： 第一、购房价格不真实。为套取资金，开发商提供的购房协议中的价格多数高 于正常销售价。在实际操作中，价格偏高的占到 70%以上。 第二、收入证明虚假。这是假按揭贷款的共性，主要表现在拟造单位开具、借 款人非开具单位员工。经常出现开具单位真实存在，但被证明人并不是该单

13、位员工。 其中，大量存在房地产开发商为假购房人开具收入证明的情况；另外，开具工资偏 高是普遍现象。假按揭贷款的工资收入多数高于正常水平，即使银行通过固定电话 查询方式仍无法完全避免。如 G 商业银行对辖内住房贷款进行检查发现，收入证明高达 5000-8000 的随处可见，然而实际情况是，当地一般工薪阶层平均工资收入仅 在 3000 元左右。 第三、首付款凭证虚假。开发商对银行要求的首付款收据造假主要有两种方式： 一是对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写，二是对购房人已现 金交全款的房屋，采用将销售收据贴去真实购房人名字复印后，再填上假购房人名 字再复印递交银行的方式。 第四、回租

14、协议虚假。有的住房由于为贷款金额大，收入证明不能证明借款人 的还款能力。开发商往往找物业管理公司开具回租协议，开具较高的月租赁额，使 月还款额达到收入所占比例。 另外，开发商解套“假按揭”房的方式之一：当你去到售房部看房后，并且有需 求意愿时，开发商售楼小姐会有意无意的向你介绍一些房子，这些房子主要是他们 在银行已经按揭的房子。售楼小姐一般会虚构房子已经卖出 90%，所剩房子已非常 少，但是刚好现在有一套别人愿意转让的房子，问你是否有需要？通过售楼部透出 转让意愿的房子大部分都是被“假按揭”的房子。 (3)公证机构虚假公证 公证机构在接受委托时，要么是被购房者收买，要么是被购房者欺骗，从而出

15、具具有法律效力的收入证明或者通过伪造交易合同虚高评估房价。在手续上几乎没 有漏洞，进而对银行造成欺骗。重庆某公证处做过统计，假身份证、假结婚证、假 学历学位证件占虚假材料的前三位，其次为假离婚证、假户口本等。G 银行指定的某公证处曾办理过如下案例：李某与在外地打工的妻子感情不和，想私自将共有房 产转卖他人，于是找人冒充妻子，一同到公证处办理房产过户公证时，被经验丰富 的公证员当场识破。公证员说“在审查时，发现声称是妻子的女子与身份证及结婚 证上的照片相貌有些偏差，于是对其真实身份产生了怀疑。 ”在分别询问两人的个 人情况如毕业院校、出生地址等信息时，两人的回答均有偏差。在几次追问后，女 子终于

16、承认自己是冒名顶替。 (4)房地产信贷增长过快 按揭贷款和房地产开发商贷款去年大幅攀升，吹大了房地产泡沫。在 G 银行中 长期贷款结构中，个人住房按揭贷款占有较大比重，在经济过热时期，峰值一度达 到占比 50%的水平，出现了贷款结构的严重失衡，造成流向实体经济的贷款明显不 足。 中国农业银行副行长郭浩达在 2010 年业绩发布会上表示，农行自去年至今已针 对房贷进行了 6 次压力测试，结果显示，轻、中度压力对贷款质量几乎没有影响； 在房价整体下跌 50%这样的重度压力测试下，造成的不良资产增长也不会超过 0.5个百分点。农行针对个人房贷按揭的压力测试显示，在房价下跌五成情况下，不良 贷款增长不会超过 1 个百分点。 然而，银行房贷压力测试结果虽非常乐观，但未必说明房地产信贷增长过快没 有风险。因为，第一、压力测试主要测的是房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的 坏账率，未考虑到以房地产为抵押的其他相关贷款存在的风险。第二、在发放房贷 过程中，存在个人收入证明信息不真实现象，压力测试难以全面考虑。第三、即使 在同一家银行内部，各分行、支行对房地产贷款的依赖程度也不同，可能存在整体