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1、曲江住宅市场调研报告资源信息中心 2013/5/20曲江市调报告目录一、调研概述二、区域市场概述三、调研项目汇总分析四、调研项目详情曲江市调报告一、调研概述1.调研时间2013年4月9日-11日2.调研地点曲江一期和二期版块3.调研人员石宝雄、王婵、勾平4.调研方式及目的踩盘听销售人员讲解自己观察产品、价格、营销情况竞争优势单个项目详情及核心价值汇总分析 区域市场状况曲江市调报告1.调研区域简介曲江新区位于西安城区东南部，是以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，辖区内有多个旅游景点。核心区域面积40.97平方公里。旨在建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，新区一期从2003年开
2、始发展截止目前已成熟。在国家加快发展文化产业的背景下，2009年曲江新区扩区新增20.4平方公里土地。整体规划形成9大文化产业园区，完善整个文化产业链，打造中国最大的文化产业聚集区。到2015年全面建成国家级文化产业示范区。二、区域市场概述二二二二期期期期一一一一期期期期曲江一期：一期规划面积15.8平方公里，随着新区内各项事业的高速发展，一期“一心、两带、三轴、四个板块” 规划格局基本形成。同时也成为西安市高端的居住区与文化休闲区。曲江二期：二期总占地面积20.4平方公里。规划建设以主题旅游与文化商贸区，会展商务与传媒出版区，影视演艺与科教创意区，遗址博览与生态创意区，娱乐运动与休闲度假区等
3、五大功能区。未来发展潜力巨大曲江市调报告曲江房地产市场发展初期（2002年-2005年）：房地产刚进入，无环境无市场，少量零星普通项目，豪宅项目凤毛麟角；曲江房地产市场发展的成长期（2006年-2008年）：曲江加快北广场、芙蓉园、海洋世界等基础建设，地产开始大量进入曲江，形成继高新后西安又一个高端区，豪宅项目占比逐渐增多；曲江房地产市场发展成熟期（2009年以来）：曲江南湖、大唐不夜城建设，形成围绕两湖的豪宅居住区，国内名企进驻，真曲江，真豪宅时代来临。同时泛曲江区域大量中高端项目借助曲江概念发展的如火如荼。曲江房地产市场依靠独特的历史人文资源优势和市政府的大力规划发展，在经过十几年的快速发
4、展后，现如今已经成长为成为西安高尚居住区与旅游区，也成为西安城市的名片。2.调研区域房地产市场发展历程曲江市调报告3.调研区域规划会展产业集群：总投 资1000亿元，打造集 会展展馆、国际会议 中心、写字楼、商 业、餐饮、城市绿化 为一体的会展产业集 群。包含科技文化体验中心 区、高科技史诗神话演 出剧场群、文化科技创 意产业基地。艺术创意产业集群：主要包含 表演、视觉、文学、摄影、绘 画、音乐创作等文化艺术门类 和时装、广告等创意设计。打 造特色文化商业街区。影视产业一体化：把影视产业 的节目策划、制作、发行到最 终衍生品研发销售引入进来， 吸引更多影视制作等龙头企业 以及银行、超市、饭店、
5、公 寓、旅游等企业。城市休闲高端化：计划 建成高尔夫球场、赛马 场、体育休闲健身场 所、酒店、餐饮区以及 相关配套设施。艺术家交流区：扶持 艺术家创作，打造艺 术家交流创作的平 台。计划建设画廊、 艺术工作室、文化公 司、时尚店。动漫产品交易平台：企业孵 化中心、人才培训、技术研 发、文化交流、产品销售平 台。预计设立创意中心、企 业孵化中心、动漫博物馆、 体验互动区、动漫集市等。一期景区文化产业园 区已基本形成。会展商务与传媒出版区：集 出版、发行、报业、物流、 图书展销及进出口贸易、版 权交易、印刷包装为一体的 西北最大传媒产业区。曲江新区规划在一期曲江文化景区的基础上，建设出版传媒产业区
6、等九大文化产业园区， 到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。曲江市调报告4.调研区域房地产市场现状总体来看，新区一期已经形成了以大雁塔、芙蓉园和南湖为核心景观的旅游文化高端居住区。目前住宅市场已接近饱和，可开发用地已经很少。但因为其旅游休闲区的功能，使得日常生活配套相对缺失，整个成熟区域的入住率仅有40%左右。二期发展处于起步阶段，但规划宏伟，后期发展潜力巨大，引得各大开发商抢滩登陆，竞争格局已具雏形。受核心景观资源拥有量的影响，区域内项目产品类别跨度较大，具体可以分为三个版块，即高端市场版块、中高端市场版块和普通住宅市场版块。各板块市场特点1.高端市场：在售项目不多，产品虽以别墅和洋
7、房为主，但价值卖点却各有千秋。面对的主要为投资型和改善型客户群体，范围较广，但受政策影响很大。2.中高端市场：在售项目较多，产品多样化，涵盖叠拼、洋房、小高层、高层等多种类别。主要的客群对象为本地的改善型置业者，市场竞争激烈。3.普通住宅市场：该版块项目目前主要集中在一、二期的交汇处，以小高层和高层产品为主。版块内配套设施不完善，但拥有曲江的生态环境和发展潜力。主要客群对象为本地的刚需和首改型客户。二期范围内近来也涌现出好几个新盘，随着二期的发展，后期市场竞争将日趋激烈。曲江市调报告高端市场曲江的房地产市场一向以豪宅、奢华、景观生态居住区闻名，是人们印象中有钱人居住的地方。此次调研的结果也印证
8、了这一点。产品特点：以别墅、洋房、小高层混搭为主。独栋价格在3.5-5.5万元/之间，产品占比较少；联排别墅在3万-4万元/之间，叠拼别墅在2万-3.5万元/之间。小高层产品售价景观差较大，其中毛坯非观景小高层产品售价在1.1-1.6万元/之间，毛坯观景小高层售价在2万元/以上；精装小高层售价多在2万/以上。多为大户型改善型产品。市场特点：目前曲江一期豪宅区域市场几近饱和，购买这类产品的置业者多为外地人，受到限购限贷政策的影响，目前市场并不景气。此外，该区域由于其旅游文化区的特点，入住率较低，导致日常配套欠缺，人居氛围不太浓厚。中海铂宫凤凰池108坊和园紫汀苑湖城大境曲池东岸4.区域内各板块详
9、情曲江市调报告中高端市场曲江区域内的中高端市场是相较与高端市场而言的，这些项目也在曲江一期的范围内，但是相较于高端市场的项目来说，并不处在最佳的观景地段。但是依然可以享受到曲江区域的高绿化率和特有的人文气息。产品特点：类型有高层、小高层、花园洋房，户型为改善型和刚需兼有。小高层主要以1T2H、2T2H为主，面积区间在190-250左右，均价集中在1.1万-1.6万元/之间；高层产品以2T3H、2T4H的舒适型三房为主，户型面积在90-150之间，售价集中在9000-1.3万元/左右。洋房多以1T1H、1T2H为主，多为复式房源，面积在200以上，售价集中在1.8万/左右。市场特点：由于产品大小
10、适中、价格也没有豪宅那么高，该类市场产品满足了那些想在曲江置业、追求品质生活的置业者的需求。在曲江一期核心景观区饱和的时候，这类产品成为曲江改善型置业者的首选，区域内产品去化速度较理想。但是，该类市场的项目仍处在一期旅游文化区域内，生后配套以及人居氛围仍然不太成熟。中海御湖紫御华府华著中城曲江观邸天鹅堡曲江意境风景线金域曲江一曲江山曲江市调报告普通住宅市场曲江区域的刚需和首改产品主要集中在二期规划范围内，也即是曲江大道以东，西影路以南或者南三环以南区域。产品特点：类型以高层住宅、公寓配以少量小高层为主，多为以刚需和首改产品。高层住宅多是2T4H的点板结合布局，面积区间在90-140之间，相较于
11、西安市其他区域来说，户型比较舒适。价格多在7500-9000元/之间。小高层量比较少，多是1T2H设计，面积区间与高层相差不大，价格多集中在8500-10000元/之间。市场特点：曲江二期目前处在发展初期，许多地块才刚刚完成拆迁工作，招商引资工作也在进行中。但是，不同于一期的规划，二期的规划比较注重人居氛围的打造，将来会发展成为适宜居住的、绿化率高且兼有文化特色的新城区。曲江二期的规划是市政府重点规划，美好的发展前景吸引着众多刚需置业者，而且目前价格并不很高，许多置业者被诱人的区域前景和产品的性价比吸引。这一点从区域内项目上客量就可以看出。明显高于曲江一期的项目。曲江紫金城翔悦天下千林郡曲江真
12、境曲江明珠铁建国际城曲江市调报告5.区域发展前景一期比较成熟的核心景观区，拥有各项优质的资源，便利的交通，整洁的环境，优美的生态条件等。唯一缺乏的就是人居氛围，后期随着一二期交汇处的一些中高端项目交房入住，使得区域内人气攀升，生活配套也将逐渐完善，人居氛围将逐渐浓厚。二期的发展才是曲江新区未来的焦点所在。新区一期已经成形，发展过程中呈现出来的问题将被作为宝贵经验，所以曲江新区二期的规划更加完善和宏伟。从二期的规划可以看出，在发展文化产业的同时，不忘打造宜居新城的目标。众多的文化产业区将会提供更多的就业岗位，吸引更多的人定居曲江，带动区域住宅市场的发展，直至成为具有文化产业特色的新型城市居住区，
13、潜力巨大。曲江市调报告三、调研项目汇总分析调研项目基础数据项目名称总占地（亩）总建面（万）容积率绿化率（%）主打产品 高端项目中海铂宫220220.770独栋、叠拼 华侨城108坊1276135独栋、叠拼 曲江紫汀苑203332.553叠拼、洋房 曲江凤凰池100151.436独栋、叠拼 曲江公馆和园196341.930独栋、叠拼 金地湖城大境1200180155独栋、叠拼、小高层 荣禾曲池东岸14025240叠拼、洋房 中高端项目万科金域曲江230382.535叠拼、洋房、小高层 中冶一曲江山120242.460高层、小高层、洋房 曲江华著中城248953.841高层、小高层、洋房 中海紫玉
14、华府305573.535高层、小高层 曲江风景线66233.739高层、小高层 紫薇曲江意境140333.645高层、小高层 华侨城天鹅堡17062440高层、小高层 中海御湖200152.735高层 金辉曲江观邸225453.640高层、小高层 普通住宅项目曲江千林郡200503.540高层、小高层 曲江明珠92192.533高层 中国铁建国际城5001003.540高层、小高层 大丰曲江真境5015435高层、小高层 金地翔悦天下9932438%高层、小高层 曲江紫金城136453.540高层、小高层曲江市调报告在售产品信息项目名称在售产品面积区间成交均价优惠信息 高端项目中海铂宫470-
15、600别墅40000购房直减100万 华侨城108坊330-2000别墅40000全款96折、按揭98折 曲江紫汀苑143-520洋房14000；叠拼25000全款96折，按揭99折 曲江凤凰池204-380洋房25000；别墅50000无优惠 曲江公馆和园176-450洋房15000；独栋35000全款96折，按揭98折金地湖城大境110-520小高层12000；洋房18500；别墅28000全款97折，按揭99折荣禾曲池东岸392-1080精装洋房17000全款96折，按揭98折 中高端项 目中海御湖215-290高层18500全款直减30万，按揭减10万 中冶一曲江山178-345高层1
16、0000； 洋房13500无优惠 曲江华著中城183-335精装10000无优惠 中海紫玉华府88-140精装11000无优惠 曲江风景线103-172高层8500全款97折，按揭99折 紫薇曲江意境96-206高层7500全款95折，按揭98折 华侨城天鹅堡90-167高层12000全款96折，按揭98折 金辉曲江观邸140-200高层13000无优惠 万科金域曲江88-189精装高层大平层17000 ；精装高层8700部分产品全款93折，按揭94折 普通住宅 项目曲江千林郡86-180高层7000 ；小高层9500全款86折*94折，按揭86折 中国铁建国际城93-171高层7500 ；小高层8000全款96折，按揭98折 曲江明珠87-137高层6700全款94折，按揭95折 大丰曲江真境93-147高层8500无优惠 曲江紫金城83-118待定待定 金地翔悦天下50-130高层8500待定曲江市调报告1.产品分析分市场来看，普通住宅市场主要以两室和三室为主，个别项目有观景小高层四室房源；中高端市场则以三室和四室的改善型产品为主，占据了整个市场供给
