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1、房地产开发小产权房问题与对策房地产开发小产权房问题与对策房地产开发小产权房问题与对策房地产开发小产权房问题与对策:2011-9-16 15:09:57小产权房的问题及其对策探讨一、小产权房概念的界定所谓“小产权房” ，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，由于这些房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续，也没有缴纳土地出让金等费用，未获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，其产权证也只是由乡镇政府或村委会所颁发，不构成真正法律意义上的产权，也称为乡产权房。简而言之，小产权房占用
2、的是农村集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家土地使用证和预售许可证。因此，所谓小产权，实质就是没有产权。二、小产权房的发展现状小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈燎原之势。由于在建、已建小产权房没有完善的销售手续，其数量很难统计。据国土资源部抽样调查资料显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。在北京，小产权房从 20 世纪 9O 年代中期就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休
3、闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。据中国房地产协会副会长顾云昌测算，北京小产权房大约占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米 2500 元至目分别是：栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的七彩星城、东升山庄。然而截至目前为止，还没有一个小产权房项目补办到“两证” ，全省也同样没有一家集体土地建商品房办到土地证和产权证的。在济南，就连政府为节水保泉制订的“南控”规划，也难以控制一些违规小产权房项目在南部山区的任意开发。在 2007 年 7 月实施拆除风暴之前，济南市内 5 区和高新区有 145 个村居正在实
4、施违法旧村(居)改造，已建成小产权房住宅面积约 700 万平方米，还有约 300 万平方米开工在建。在太原市，据业内人士介绍，目前太原市六个区大概有 50 多个小产权房在开发出售，价格是每方米 1950 元，几乎所有有条件的村子都在进行，年开发量不少于正规住宅开发量，在市场份额中“小产权房”所占的比例超过 20以上。在深圳，据业内人士估计，深圳目前住宅总量是 26 亿平方米，而小产权房有 16 亿。当小产权房占到总量的 50以上，突然合法化和不合法化都已经是“不可承受之重” 。在广州，国土房管局 2008 年底发布的一份公告显示，广州小产权房主要区域在白云区、天河区、海珠区、黄埔区和原芳村区，
5、以白云区最为集中。这些数量庞大的小产权房，虽然周边环境及房屋品质与高端社区相比有所差距，但是价格优势十分明显。随着此前几年广州楼价的一路飙涨，小产权房因其极低的价格成为一些购房者的优先考虑对象，白云区南湖附近上月新开盘的某楼盘均价为85009000 元平方米，最便宜的小产权房仅相当于其房价的14 左右。三、小产权房带来的问题(一)耕地安全问题中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确规定，到 2010 年耕地保有量要保持在 12 亿公顷(18 亿亩)。小产权房价格低的最主要原因在于土地。由于不用向国土部门缴纳土地使用权及相关费用，即使以低于城市商品房的价格出售，仍然有很大的利润
6、空间。由于开发这种小产权房对于村镇政府有巨大的利益诱惑，所以基层村镇组织在经济发展及利益的驱使下，会想方设法占有更多的生产用地从事小产权房建设而大量的城市居民转向乡村寻求居住空间，必然引发更多的配套设施建设，占用更多的农村生产用地，与城市集约用地的基本策略相悖。所以，允许开发小产权房将不可避免地引起耕地的流失，l8 亿亩耕地红线的坚守将难以保证，这是开发小产权房带来的最为严重的后果之一。(二)购房者权益保障问题小产权房一般由乡镇一级政府发放房产使用权证，而无国家统一发放的房屋所有权证。但在房地产开发活动中，对国有土地一律是有偿使用，任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止。有关小产权房的合
7、同也因违法而无效，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人，也无法再行转让。由于没有商品房产权证和土地使用权证，因此“小产权房”不受法律的认可，也不受到法律的保护，购房人不能用于抵押贷款以及财产证明等。若遇到拆迁补偿、遗产继承等问题时，业主的权益很难得到维护。同时，小产权房存在被执法部门拆除或没收的风险。很多小产权房为非法占用耕地，或违反当地的土地利用总体规划和集镇建设规划，一旦相关执法部门追究小产权房建设者的违法责任，房屋会因违反规划依法被拆除，即使是不违反规划，也面临非法建筑被没收的风险。而房屋被拆除或没收不会给购房者任何补偿，从而成为购房者购买非法房屋所要承担的风险之一。
8、(三)农民权益保障问题目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件。农民集体所有的土地建房用于房地产开发，短期内农民得到了卖房款，似乎是得到了不少实惠，但农民却永久地失去了土地使用权，失去了最根本的生产生活保障，尤其失去了获得土地这种稀缺资源不断升值带来的级差地租的机会。从长远来看，农民的利益是受到损害的。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题。根据十地管理法和物权法的有关规定，村集体经济组织代表集体行使集体土地所有权。而在现实中，土地所有权和使用权的行使往往为少数村干部掌握。不少村干部不
9、经村民同意，利用手中的权力，将集体土地转让或与开发商合作，进行房地产开发，大量的土地收益由村干部和开发商等少数人获得。从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。(四)扰乱了房地产市场秩序小产权房扰乱了房地产秩序。一些不法房地产开发商通过非法途径拿地，从而非法牟利，干扰了国家正常的房地产秩序，违反了现行的交易规定，使得本来就敏感的房地产市场再次成为社会关注的焦点，更为重要的是小产权房的出现使得房地产中最为重要的权属确定变成了一种模糊、失去权威性的证明。四、解决小产权房问题的对策(一)分别对待，分类处理对待小产权房问题，不能简单的将小产权房一概否定处置，应分别对待，进行分
