《二手房销售技巧培训-谈判》由会员分享，可在线阅读，更多相关《二手房销售技巧培训-谈判（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E- mail:二手房销售技巧培训二手房销售技巧培训谈 判编辑整理：杨刚 主 讲：杨刚 日期：2012.4.10张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:引子：引子：不同的经纪人谈同样的单子：为什么有的人谈成了？为什么有的人没谈成？（原因很简单，是因为有些人没有掌握有效的谈 判方式及技巧）张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则信任原则 谈任何单子，都有一个重要的前提在做支撑：那就是房东、 客户对经纪人的信任。如果房东和客户对我们
2、一点信任都没 有或信任度很低，那单子谈起来就很费力了。不论是在带看 中还是在谈判中，我们务必要取得双方的信赖和认可，比如 在带看中表现自己没有吃饭的给客户找房或花了很多时间找 了多少业主去陌拜找房，来取得客户对我们服务的认可。在 谈判过程中，不断强调我们一直在做对方工作，打了多少电 话才争取到现在的价位，让他们感觉到现在这个价格来的不 容易。总之，一定要提高双方对我们的认可，客户业主越是 信任我们，谈判就越顺利进行。张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则中立原则(好多经纪人在谈判过程中，不能很好的摆正自己的位置，总是把自己牵扯
3、到谈判中。经常有房东怒道：“到底是你买房还是客户买房，你凭什么说我的房子不好， 我不卖了”！然后客户又对他说：“你要是觉得我应该加钱，那你替我加，我没钱 ，你觉得房子值就你买吧”！结果，把自己搞得里外不是人，谁都不说好！) 原因很简单，就是没有保持中立！我们要记住：我们谈房东价格让他降的任何 理由都是客户说的是客户的意思，我们谈客户价格让他加价的任何理由都是房 东说的是房东的意思，我们不买房我们不能去以自己的名义去让房东客户降价 加价。 每次我们都要以房东的嘴谈客户，就说“客户说了大哥您的房子是北向的，朝南 的才卖9500一平，结果您卖1万，实在太贵了，所以客户想让你价格降一些！” 同理，我们
4、要以房东的嘴谈客户时就说“房东说了，大哥这个房子装修花了20万 ，而且送车位，所以一点都不贵，他希望您能加上来”！这样，我们以双方的名 义去谈，双方就不会责怪我们站着说话不腰疼了！才能更好地接受我们的说服 ！ 只有，当房东和客户真的是征询我们的意见时我们才能以个人名义说话，给他 们信心和建议！让他们让价！否则，一直要保持中立！张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则差价原则谈判初期坚决不能告知房东和客户的底价比如一套城市理想120平的房子，房东底价105万，我们给客 户报110万，客户看完房出价105万，我们给房东说客户出 10
5、2万，那么我们要用110万来斡旋客户从105加价，用102 万来说服房东从105万降价。这样，同时降低双方的心理预 期，其实双方已没有差距，现在我们手中的筹码却最少会 有1万。（如果是给客户报的底价105万，那么客户出103万 或更低，同理也要谈出差价，告知房东客户只出100万或更 低，用100万来斡旋房东降价） 张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则软柿子原则谈判过程中，没有到底是谈客户还是谈业主一说， 哪一方好谈就谈哪一方，也就是柿子捡软的捏！如 果房东一分不降，我们就死谈客户加价;如果客户一 分不加，我们就死谈房东降价;
6、如果两方都能让步， 我们就让双方同时让步。总之，谈判的目的是成交 ，两方必须有一方做出让步，否则签单无望。张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则和谐原则 整个谈判过程必须保证房东和客户之间的良好印象，谈判很 容易出现僵局，这时候房东可能埋怨客户太小气，客户可能 说房东太吝啬，那么我们千万不能附和双方的话语，因为一 旦双方交恶，谈判根本无法进行下去，双方都开始赌气了！ 即使成交了，后期做单也会带来无限麻烦！所以，我们必须 告诉房东客户人不错、很喜欢您的房子只是因为财务状况确 实紧张才谈价的，而且他说了如果他钱多根本不会谈您的价
7、；跟客户说房东人不错，如果不是因为对房子有感情不想贱 卖，而且这个价格是让价很多次后的价格所以没法再让了， 房东说了他也很想卖给您，想卖个好买主，他对您的印象很好总之要让双方建立良好的印象，创造和谐的签单 氛围！张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则倾听原则在整个谈判过程中，我们切记不能再电话中滔滔不绝 说个没完，我们在抛出一个理由后要注意倾听房东和 客户说什么，听他们的反馈，让他们说！然后继续我 们的谈话，这样通过交流我们就能真正把握房东和客 户的真实意思了。经常有经纪人，给双方打了3、4个 电话了，还不明白房东和客户的不让
8、步的原因。其实 ，就是因为没有认真倾听只顾自己说，灌输给双方东 西，忽略了最关键的反馈和沟通！ 张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则敢于要求在到了谈判的后期，双方的差距很小的时候或是谈判 真到了无法进行下去的时候，我们可以大胆的要求房 东“大哥，我觉得您也别坚持108万了，105万卖了绝对 值，您就信我的吧！”，同样对客户“大哥，都谈到这 份上了，您别102万了，105买了绝对值！” 在谈判的最后一步，临门一脚的时刻我们有些时候必须 要站出来给双方信心，敢于要求！（但要把握好时机 ）张斌权 Tel:13888092271 Q
9、Q:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则放价原则对于放价我们的原则是对方如果不让价，我们手里的价格筹 码就一直不放。例：房东底价105万，我们给客户报110万， 客户看完房出103万，那么我们用100万斡旋房东降价，房东 如果不降我们也不要给他加钱，尤其在谈判初期，你越是给 他加钱他越不会降；同理，用110万斡旋客户加价，他不加 价我们就不给他放价，如果过早的放价只会提高他对房东降 价的预期，从而不再加钱！（如果谈判出现僵局了，在考虑 特殊放价，但一般情况必须坚持这个原则）张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的
10、基本原则差价处理如果房东要价105万，我们给客户报110万，结果客户还价 106万，结果客户比底价都出的高。我们应该让利给客户， 或者告诉房东我们给他多卖了5千是105.5万，告诉客户我们 给他又争取了5千，是105.5万，这样双方都得到比原来的预 期好的结果！客户给佣会很痛快，而且可以争取全佣！如果 客户要佣金打折，那我们就不让利给客户，给房东卖106万 ，尽量让房东从多卖的房款中补回我们的佣金！如果维护的 好，还可能作增佣，房东会返我们更多的佣金！张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则拱热度 (要想快速签单，就必须要让双方
11、对买卖房子这件事重视起来，比如客户看完 房出价了103万，跟房东的价位差2万，如果经纪人一味的只谈客户加价 即使加到105万客户同意签合同了，很可能房东会说太突然了他要考虑 一下是不是房子卖便宜了，结果错失机会批单！) 导致这样的原因很简单，就是房东热度不到，我们没有提前拱起他的热 度，他没有感觉到谈判的难度，从而认为房价可能卖低了！ 所以，为了避免出现这种状况，不论客户价格是否已经到了房东的心理 价位，我们都还要就继续谈房东，告诉房东客户价位出不到希望您降价 ，让他感觉到谈判的难度，感觉到房子的价位其实已经很高了，避免跳 价！举例：比如我们给客户报110万，客户出105万，其实已经到了房东的
12、心理价位，但我们依然要谈房东，“大哥，客户只出100万，他说您的 房价太高了，您得降”然后，频繁的多给房东打几个电话假谈，即使他 的105万一分不降了，也没有关系，因为客户出到价了，而且他的热度 也上来了，签合同就不会跳价了。张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈判的基本原则谈判的基本原则电话次数要大于电话时长好多经纪人都有一个误区，总是希望通过一个电话就想把问题全部解决 ，殊不知这样做的后果是一个问题都解决不掉。因为，一个电话中你抛 出去的谈价理由越多，房东和客户都需要时间去消化和理解，在他们对 你的理由正在思考的时候 ，你又抛出了第二个理由以及多个
13、理由，结果 就是房东客户都不知道该去从哪开始思考，只能挂电话了事。而且，你 的理由一个电话就说完了，下个电话就不好再找理由了，增大了谈判难 度。正确的做法是，把你的谈判理由分解，一个电话过去主要说一到两 点，让对方思考，听他的反馈！然后，结合他的反馈在组织话术打第二 个电话，然后听他的反馈再组织其他理由打下次的电话。通过这样每隔 20到30分钟的一个电话，房东和客户能够充分思考的理由，从而收到不 错的效果。一句话，我们要靠电话次数来让双方让价，而不是单个电话 的时间长短！毕竟，电话次数打得多了，就能刺激双方的紧张感和拱起 双方的热度。张斌权 Tel:13888092271 QQ:4978711
14、0 E-mail:谈单的流程谈单的流程 客户房东永远是一对矛盾体，房东总想多卖一些，客户总是 想少掏一些！那么如果你轻易的就告诉房东客户价位出到了 ，房东就会想是不是房子卖亏了，反而容易跳价；同样，如 果轻易告诉客户房价谈下来了，客户就会觉得是不是房子买 亏了，怎么这么轻易就谈下来了！反而容易缩回价位！ 所以，为了谈判顺利，双方都不反价，我们就要通过密集的 电话来降低他们的心理预期！一般，如果客户看满意房子了 ，出价进入在谈了！我们首先应该双方给去谈判的第一个电 话，告诉他们我们已经开始谈判了，请您别关机！张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈单的流程
15、谈单的流程头一个电话 头一个电话就是起到告知的作用，让双方紧张起来，开始拱 热度了，做好签单的心理准备！同时，告诉双方出的价位， 当然是留有筹码的价格，比如房东要105，我们告诉客户房东 110万一分不降，同样客户出105万，我们告诉房东客户100万一分都加不了！然后就可以挂电话了，不要多说什么！ 张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:谈单的流程谈单的流程第二个第三个电话 第二个第三个电话呢，也不要多说，这次郑重的告诉双方价 格对方都卡的很死，价格根本谈不下来，对方希望您能加或 降一些！用这两个电话降低双方的心理预期，稳定他们现在 的出价！ 张斌权 Tel:13888092271 QQ:49787110 E-mail:zbq2199yahoo
