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1、长沙商业地产谁主沉浮？036一、长沙商业地产现状二、典型案例分析：万达VS中天三、对“擎天广场”的思考1分布情况（一点三线）一点：火车站；三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线市场特征以酒店式写字楼、专业写字楼为主；酒店式写字楼是目前市场热点。长沙高端写字楼市场现状：高端专业写字楼主要集中分布 在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主。公寓式写字楼专业写字楼酒店式写字楼湖南新闻大厦金源酒店湖南文化大厦维一国际建鸿达现代城顺天财富中心亚大时代新时空NO.1新世纪花苑城市之心凯旋国际华联大厦万达广场 五一新干线 嘉顿新天地 平和堂商务大 厦 名汇达广场 联合商厦湘域中央湖南财富中心 运达广场 恒隆国际
2、 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵通程酒店银华酒店BOBO国 际佳程大酒店2高端写字楼市场：专业写字楼建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、 体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质。指标主流水平点评建筑高度100米以内目前长沙基本没有超高层写字楼，在建的除外建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个 别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通 高）
3、大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品 质及形象3高端写字楼市场出租率：近年高端专业写字楼出租率走低， 侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。06年前06年后1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低 2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段， 侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢4长沙写字楼市场发展现状综合1.写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品 创新、新设计等理念仍未投入使用。 2.物业服务不到位。1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区 已开始进行摸索。 长沙在这方面做的还远
4、远不够，大多数仍较 多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。目前在长沙市场，商住楼 占据了写字楼市场的50% 以上的比重。主要是硬件和软件配套 上都存在不同程度的不 合理性。5长沙写字楼市场发展趋势：品质高端化，超高层高档写字楼近年频现， 总建面超100万，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化。项目区域规划区写字楼 建筑建面专业写字楼 空间建面工程进度等级保利南湖广场天心区南湖新城10万5万在售超甲级（200 米）华远金外滩芙蓉区五一广场13.15万6万在售超甲级（198 米）万达广场开福区五一广场21万10万在售超甲级（200 米）泊富广场开福区 五一商务区9.7万 6万 在售超甲级（22
5、8 米）国际金融中心 芙蓉区五一商务区20万 10万 筹建5A世茂滨江 岳麓区滨江新城12万6万在建超甲级（240 米）绿地滨江岳麓区 滨江新城 在建超甲级6酒店式写字楼案例-万达广场 形象定位主题化： 专门针对高新科技、金融 、文 化、旅游产业的主题 式办公楼个性化： 室内空间设置、服务配 套 方面强调个性特色自由无柱办公空间 可依客户要求，上下层增设 可拆卸楼板，适合不同功能 组合和空间布置生态化： 节能玻璃 外遮阳设计 设置雨水贮集利用系统 引入共享绿化平台人性化： 共享性极强的新型办公形态 写字楼净高2.652.75米， 1012米的最佳进深，四面采光 、周边景致尽收眼底7酒店式写字楼
6、案例-万达广场 产品主要价值地段价值： 位于湘江河畔，西靠岳麓山， 毗邻王陵公园，背枕银洲渡假 村，眺望橘子洲头区位价值： 铁路、公路、航空、水运交通 四通八达； 地属长沙中心地域，至火车站 10公里，至黄花机场30公里； 位于过江遂道的出口处； 毗邻地铁二号线；地标价值： 区域内地标建筑: 来源于建筑的节 能、绿色、环保；前瞻性创新设计: 打破区域固有 产品形态,带动智能写字楼未来发 展；高端性目标定位：高端产品对应 高端客群，突出企业品牌形；品牌价值：万达雄厚的实力与良好的声誉；丰富商业地产运作经营经验；高端的物业服务；8酒店式写字楼案例-万达广场 项目布局9酒店式写字楼案例-万达广场 优
7、劣势分析项 目 名 称楼层规划硬件设施优 劣 势 分 析优势优势 ：1、毗邻邻湘江和市中心，城市 标标志性强，凸显显王者气派；2、规规模恢弘：市区仅有，配 套齐全；3、业态组 合：国际购物中 心、高级酒店、室内商业步 行街、超高层写子楼（42层 ）、景观豪宅、风情酒吧街4、实力雄厚，品牌效应巨大 ； 5、室内外硬件达奢华级水平 ； 6、开发发速度非常快，订单订单 式 的开发发模式快速复制 ； 7、产品模式：订单式商业 地产模式，租售率超过80% 以上，得到市场较高认可； 8、政府层面的政策支持劣势势： 1、距离中心地铁 站和公交站较远， 增加交通的机会成 本 2、毗邻的中山路 路面狭窄，交通压
8、 力较大 3、价位偏高，本地 客源较少，造成营 销成本和营销难 度 非常高 5、附近老居民区 对项目形象有一定 影响10专业写字楼案例-中天广场透明玻璃中空外墙网络地板走道玻璃隔断TOTO洁具p占地面积: 18741.4平方米 p建筑面积: 230000.0平方米p主力面积：200-400平米p层高：26层，3.6米层高p配置：中央空调、日立电梯、 5A智能安全防护系统、24小时热 水（单梯服务面积仅5000平方米 ）p租金：3.5元/天平p物管：浙江绿城 3.5元/月平p停车场：地下停车场688位p大堂：800平，15米挑高p入驻率：60% 优越地理位置、独特外立 面造型设计、当年全市最 高
9、端硬件配置使其成为最 耀眼专业写字楼明星。11中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为 主。这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的 办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和 物管都比较到位，符合我们的需求，就是价 格贵了点、不过还可以接受。招商银行股份有限公司长沙分行12专业写字楼代表楼盘分析项 目 名 称楼层规划硬件设施优 劣 势 分 析优势优势 ：1、位置绝绝佳：交通便捷，购 物、娱乐、休闲等举步即达 ；2、规规模大：中心区罕有，配 套齐全；3、建筑设计风 格独特，标 志感强；4、开发商实力雄厚，品牌效 应佳；5、管理服务一流；6、5A级智能化、中央空调 、直饮水、名牌电
10、梯、双层 中空玻璃幕墙等硬件一流； 7、写字楼空间组合灵活； 8、豪华大堂，挑高15米， 3.6米层高，更舒畅更自如劣势势： 1、容积率高，使 用率较低 2、占地面积小， 绿化少 3、开发成本高， 价位偏高 4、附近老居民区比 较杂乱，对项目形 象有一定影响13写字楼对比分析小结从长远来看，酒店式写字楼相比专业写字楼拥有更大的市场发展空间，项 目规模和层次进一步提高，市场竞争趋向白热化。酒店式写字楼： 优点： 1、气势恢宏； 2、服务到位； 3、配套齐全； 4、项目规模较大。专业写字楼 优势： 1、专业写字楼形象好； 2、硬件领先，办公配套设施相对较齐全； 3、物业管理服务优良。酒店式写字楼：
11、 缺点： 1、租赁及管理费用高； 2、一般都不售，客户无自主权。专业写字楼 缺点： 1、生活配套不是非常齐全； 2 、项目较小，对区域经济影响力不够。14对于“擎天广场”项目的思考项目拟规划建设超300米超高层建筑，总投资近60亿元，总建筑面积近40万平米，集超 五星级酒店、高端商业、5A顶级写字楼、白金酒店式公寓于一体的大型综合体。项目位于长沙核心主干道五一大道236号。南邻五一大道，东邻芙蓉华天大酒店，雄 踞五一大道，袁家岭政务、商业中心。与地铁2号线（于2013年底开通运营）袁家岭站 直接相连。距长沙火车站和湖南省委仅500米，是长沙政治、经济、商业、文化核心之 地。 完整的高端物业组合
12、+大平层户型+豪华精装修+优质物业服务+高端物业形象打造+高 性价比， 通过高端活动+线上推广铺排+针对性渠道拓展，迅速积累客户，带来开盘热销 15写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。对于“擎天广场”项目的思考16客户类户类 别别客户户范围围需 求 分 析A大中型公司企业注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题 不 大，购买 比例高B中小企业注重形象，要求一定档次与基本配套，看重
13、费用 ，租用比例高C政府及国有机构注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事 区域，费用问题 不大，购买 比例较高D投资客投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对 项目的档次和品味写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。对于“擎天广场”项目的思考171819价格承接能力：2009年下半年开始，经济的快速回暖吸引了大量公司和个人通过购买写字楼拓展和投资，拥有财力雄厚国的内企业越来越多选择购买写字楼在广州地区长期发展，客户的多样性特征逐渐显现，据资料统计，目前珠江新城区写字楼的价格承接能力在23,000-28,000之间。品牌与价值平衡：大面积需求的客户往往有较强的价格谈判能力，价格承受能力较强的客户往往是小面积的不知名客户或投资客户。因此对与客户的选择和定位将对最终成交价格产生影响。（2）销售策略 力争大型买家，紧抓中型企业和专业投资 者，散卖为垫后。企业购买自用为最佳！高楼层景观单位创造高价格品牌客户中楼层低楼层大面积大中型买家创造品牌效果灵活组合投资自用创造最多成交 20
