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1、碧水天源定位及营销报告中原物业顾问有限公司2007年04月26日定位 &营销报告市场篇消费者篇策略篇推广篇项目篇定位篇目 录第一部分市 场 篇市场篇东莞市场松山湖片区大朗与 松山湖深圳市场东莞别墅分布四大中心松山湖 别墅群 锦绣山河 松山湖1号 碧水天源环横岗水库 别墅群湖景壹号 海逸豪庭东城传统 豪宅片区愉景花园南城热点 豪宅片区森林湖 国际公馆项目 名称占地 （）建面（ ）总户 数 （独栋 ）剩余 （独栋）物业 类型均价 （独栋） （元/ ）总价 （万元）主力客户面积 （）卖点愉景 花园272552 2754422602独立别墅 洋房18000- 22000720-2200本地私营业 主
2、政府公务员 高层400-1000黄旗山城 区檀宫宫12500084320250未入市 独立别别墅未入市1000-2000目标标客户户：本地私 营营企业业主、政府高 级级公务员务员300-1000城市最后的 尊贵贵新世纪 豪园57000140000独立别墅 洋房本地私营业 主 政府公务员 高层120-520黄旗山城 区品牌 峰景 高尔夫无独立别墅10000- 18000本地私营业 主 政府公务员 高层500-800旗山城区 高尔夫豪宅在东城 传统豪宅片区，卖黄旗山，卖文化 独栋为主，配套成熟，交通便捷，早期本地富裕阶层聚集地 片区价值得到本地客户高度认可，后期供应巨大p开发商：东莞市东城房地产开
3、发公司p占地面积：272552p建筑面积：275442p容积率：1.01p物业类型：独立别墅+洋房p其中独立别墅总共260栋，面积400-1000 p均价(独立别墅):18000-22000元/ p客户:本地私营业主、政府公务员高层p销售状况：售罄p卖点；黄旗山、东城成熟配套中原操盘统计，98为东莞本土客户典型项目分析愉景花园项项目 名称占地 （）建面 （）总户总户 数 （独栋栋）剩余 （独栋栋 ）物业业 类类型独栋栋均价 （元/ ）总总价 （万元）主力客户户面积积 （）卖卖点中信 森林湖658182657920一期 18栋0独立别墅 双拼别墅 联排别墅25000900-1315私营企业主 政
4、府公务员 高层360-526湖景 CLD区域 中信品牌御花苑55790080000045栋0独立别墅 洋房15000940.5本地客户627水濂山水库东骏 豪苑2868004800000独立别墅 联排别墅 叠加别墅 洋房本地人 私营企业主350-500CLD区域国际 公馆7992000叠加别墅 联排别墅 台地别墅 洋房私营企业主 台商193-207规模大 CLD区域豪宅在南城 卖区域、地段 联排为主 水景、山景并不缺，但苦于独栋太少p占地面积：658182p建筑面积：657920p容积率：1p绿化率：50%p物业类型：独立别墅+双拼别墅+联排别墅 +洋房 p货量：独立别墅共38栋,一期独栋别墅
5、（湖居、山居别墅），共18栋，面积360526 p均价(独立别墅):20000-25000元/ p客户：私营企业主、政府公务员p一期2006年5月20日开盘，独立别墅现已售罄典型项目分析中信森林湖湖景CLD中央居住区中信品牌项项目 名称占地 面积积 （）建筑 面积积 （）总户总户 数 （独立 别别墅）剩余货货 量 独立别别 墅物业业 类类型均价 独立别别墅 （元/ ）总总价 （万元）主力客户户 独立别别墅面积积 独立别别墅 （）卖卖点湖景壹号 庄园350000 260000153栋未开盘独立别墅 洋房未定未定未知380-1000横岗水库丰泰观 山花园99000800000一期 77栋3独立别墅
6、 联排别墅 洋房16000720-960本地客户 私营企业主 政府公务员450-600横岗水库加州 阳光146268 190063二期3945独立别墅 洋房10000310-709本地客户 私营企业主 政府公务员310-709横岗水库海逸 豪庭3300052000220独立别墅 洋房按栋计 算1000香港人为主横岗水库 独栋为主，景观优势明显 本地土著、私营业主和政府高官是主力，香港客为辅 镇区别墅，价格始终难以拉升。定位是关键，视野决定成败。豪宅在横岗水库海逸豪庭p李嘉诚魅力之盘p超过3/4西湖面积湖景资源p高尔夫配套p香港买家超过4成李嘉诚魅力之盘豪宅在松山湖项目名称物业类 型总建面（ 万
7、）别墅总套 数主力面积 （）客户构成销售均价 （元/ ）销售状 况 锦绣 山河独立+洋 房400以上一期独立 132套500-700本地客户 为主，深 圳客户为 辅未开盘未开盘 松山湖1号独立联 排13173（联排 169套，独 栋6栋）140-320（ 联排、独 立）深圳客为 主，东莞 客户为辅联排15000 ；独立25000一期售 罄 物业类型丰富，大盘 景观优势明显，独立、联排价格均为东莞最高 莞深客户高度认可片区价值，但别墅存量有限，稀缺拉升价格 深圳客户拉升松山湖1号价格，投资是主要目的l 房地产E网 房地产E网-倾力打造房地产物业 管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾
8、力打造房地产 物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产 物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-东莞四大豪宅中心比较 比较较点松山湖片区东东城区南城区 横岗岗水库库区域区位松山湖生态科技园 城市中心区 CBD、CLD中心区 豪宅聚集区域 配套不完善 成熟 相对成熟 不完善 人文现代国际文化 粤文化+外来文化 粤文化+外来文化 粤文化+外来文化 成熟度商品房开发少 成熟 相对成熟 相对成熟 环境无污染区域 人口聚集，污染严重 轻微污染 轻微污染 自然资源规划合理，湖景 黄旗山景观 自然资源相对缺乏 横岗水库湖景 客户吸引力国家级生态工业园区 东莞本地客户吸附 东
9、莞本地和外来客户 东莞本地和外来客户 发展前景政府重点发展区域 传统 区域 热点区域 热点区域 松山湖片区具有其他传统豪宅片区所无法比拟的优势，且具有领跑东 莞豪宅市场的特质市场篇东莞市场松山湖片区大朗与 松山湖深圳市场松山湖：景观与产业的完美结合世界级的景观！中国最具潜力的高新技术开发区！五大主城区之一，政府倾力打造！世界的松山湖！中国松 山湖松山湖，大朗、寮步、大岭山的优质组合松山湖地产锦绣 山河长城 项目松山湖 1号锦绣山河，5000亩土地，迟迟未动寄莲 公寓长城项目，小高层豪宅，10月入市寄莲公寓，松山湖配套产业政府曾允诺，未来不会再有其他发展商进 驻，松山湖因稀缺而珍贵。松山湖1号，
10、首个面市项目，掀起投资狂 潮，突破东莞别墅价格天花松山湖楼盘概况项目占地 （万）总建面 积 （万）开发现 状产品组合预计 推出 时间售价寄莲公寓79125尚未推出公寓2007.9未开盘 万科松山湖 一号129.31正在打桩联联排加少 量独栋栋2007.10一期2-2.5 万 锦绣 山河400一期18一期独立主体 完工，洋房已 出地面独立别别墅+ 小高层+洋 房2007.8未开盘长城世家6.8510.96正在打桩中小户型+ 复式套房2007.10未开盘n锦绣山河体量巨大，影响深远；松山湖1号突破东莞价格天花板 ，市场关注程度高。二者成为松山湖片区的话事者。 n从开发状态来看，预计所有项目均在年内
11、推出，其中锦绣山河、 松山湖1号集中在8-10月份推出。松山湖前景亚洲硅谷，世界500强聚集地稀缺资源，别墅价格引领东莞市场政府着力打造主城区之一，影响力辐射周 边乃至深圳市场篇东莞市场松山湖片区大朗与 松山湖深圳市场中国大朗大朗：世界毛纺织贸易集散中心 站在世界看大朗n 大朗镇位于广东省东莞市 中南部，北至广州市区70 公里，南至深圳市区46公 里，全镇总面积144平方 公里，是东莞市面积最大 的镇区之一。 n 辖下27个村(居)委会，户 籍人口万，外来人员60 万。n 大朗： 中国毛织重镇。毛 纺业成为大朗支柱产业， 1/3以上的从业人员为毛纺 行业。北有大连，南有大朗站在中国看大朗大朗松
12、山湖同沙水库城区 三位一体，从地脉关系 看，大朗已经成为主城区 不可割离的一部分； 国家级信息产业园：松 山湖信息产业园的打造， 将成为东莞产业升级和居 住升级的引擎。 未来松山湖的发展将不 再仅仅是松山湖的事，而 是泛松山湖片区的事，大 朗是泛松山湖片区的核心 区域。站在东莞看大朗老镇中心新镇中心松山湖p大朗以旧镇中心与新规划中心两区为发展核心，经济重心逐步向新中心转移，与松山湖空间距离逐步缩小。大朗区域规划大朗努力加快毛纺产业升级，实施以产学结合，引进各种尖端技术人才，加强本土人才培育，建立研发中心等，促进毛纺产业升级五项工程。催生大量高素质、高收入的外来人员。宏观市场分析产业升级宏观市场
13、分析贸易扩大大朗的纺织贸易产业逐步升级，新的毛织贸易中心的运营，每年一度的毛织贸易博览会吸引了来自浙江、江苏及广东本地的经营者和个体经营户，逐年增加。宏观市场分析外来人口增加6万的外来人口，产生对住房的强大需求。大朗镇2001-2005年主要经济指标 指 标 2001年2002年2003年2004年2005年国内生产 总值（万 元）166011202658246890574604707369 全社会固 定资产投 资总额 （ 万元）91317116770208950293849334110城乡乡居民 储储蓄存款余 额额（万元）280858395854474124549823656975宏观市场分
14、析数字大朗p大朗近年GDP增长率保持在22 左右，超过东莞市19.3%的GDP增长率，经济处于快速增长阶段。p居民存款余额持续增长，人均存款余额以每年1万元左右速度增长，居民水平不断提高。住宅商品房 楼盘分布大井头农民公寓巷头农民公寓圣堂农民公寓长塘农民公寓佛新农民公寓校椅围农民公寓宝陂农民公寓美好家园添一居本项目明上居中心花园长富花园海杨城n大朗房地产项目主要集中在行政旧区和新区范围内，本项目与新世纪各楼盘同台 竞技，大朗市场出现寡头垄断现象。 n本项目作为大朗第一大盘及唯一的别墅项目，对当地房地产市场影响深远 n农民公寓有6000多套，吸纳了大量的本地居民，但农民公寓不允许对外出租亦 不允
15、许转让，对于富裕的本地居民和本地新生代来说，依然有强大的投资和居住 的需求。兴业华庭商品房 农民公寓 本项目房地产价格：严重被低估镇区成交套数 成交均价 寮步镇2745819 大岭山镇228746 大朗镇 644009泛松山湖片区3月份房地产成交套数及均价 从三月份成交的数据来看，大朗市场严重被低估，可操作空 间相当大 大朗别墅价格仅碧水天源一个项目，大朗市场无参考楼盘p随着松山湖片区的发展和腾飞，未来将吸引更多资金实力雄厚的企业、以及外来开发商进驻，大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。p持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房地产价格攀升提供坚实基础大朗楼盘市场综述 发展趋势市场篇东莞市场松山湖片区大朗与 松山湖深圳市场深圳北扩，同城生活近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛，从第二圈层逐步向第三圈层扩散 泛松山湖片区位于第三圈层的边缘地带，是深圳北扩的重要区域泛松山湖塘厦、凤岗项目名 称物业类 型总建面（ 万）别墅总套数主力面积（ ）客户构成销售均价 （元/ ）销售状况三正半 山豪苑别墅洋 房30独立700多深圳客为主，塘厦客为 辅10000-13000售磬水岸山 城
